【正文】 用地手續(xù)：辦理土地證 2012年6月2日前完成；項(xiàng)目立項(xiàng)：可行性研究、環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)等,于2012年6月15日前完成；設(shè) 計(jì)：規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等,于2012年7月30日前完成；三通一平：土地平整、用地測(cè)標(biāo)、工程臨時(shí)水電等,于2012年8月31日前完成；施工手續(xù)：項(xiàng)目開(kāi)工前2個(gè)月開(kāi)始；招投標(biāo)工作：項(xiàng)目開(kāi)工前2個(gè)月開(kāi)始。商業(yè)銷(xiāo)售總面積的45%為保本銷(xiāo)售量。項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。經(jīng)計(jì)算，利用固定灑水車(chē)每2小時(shí)灑水一次，抑塵效果達(dá)70%左右。2）危害此類(lèi)固體廢棄物如不及時(shí)收集清理、外運(yùn)處理，隨地分散堆放將影響清潔衛(wèi)生。若連續(xù)施工應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門(mén)同意，并對(duì)周?chē)用癯鍪竟媾普f(shuō)明情況，征得居民理解方可施工。項(xiàng)目建成后，將進(jìn)一步加快荊州古城人口疏散進(jìn)程，改善荊州城區(qū)居民的居住環(huán)境，對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的影響也是有利的。247。 。綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況非常好，具有很大的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。荊州區(qū)目前房地產(chǎn)占GDP的比重在不斷上升，城鄉(xiāng)居民對(duì)住房消費(fèi)的比重在上升，也吸引越來(lái)越多的人們從事建筑行業(yè)建設(shè)，因此，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響也是積極的。建設(shè)完工后，大氣污染源主要為建筑物室內(nèi)裝修過(guò)程中裝飾涂料、油漆所散發(fā)的氣味，本次新建因距城市居民區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)周邊影響甚微。（1）一般性固體廢物：1）分類(lèi)①渣土類(lèi)，如清掃院落的渣土等。（一）中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》；（二）國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)、國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（87）國(guó)環(huán)字第002號(hào)文件《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》；（三）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30952001）；（四）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—2002）；（五）《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30962008）；（六）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項(xiàng)目將無(wú)法承受。即當(dāng)銷(xiāo)售率達(dá)到65%時(shí)，即可全部收回投資成本。1）可行性研究報(bào)告費(fèi)4萬(wàn)元；2）工程勘察費(fèi)8萬(wàn)元；3）竣工圖編制費(fèi)2萬(wàn)元；4）。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。地價(jià)繼續(xù)大幅上升、高層住宅成為城區(qū)住宅的主體，這兩大因素決定了房?jī)r(jià)不會(huì)降，只會(huì)升。據(jù)國(guó)土資源局消息，7月29日，位于沙市區(qū)岑河鎮(zhèn)中心地段的市聚源農(nóng)產(chǎn)品宗地以2104萬(wàn)元價(jià)格成交。四是房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系十分密切，房?jī)r(jià)高漲的原因很復(fù)雜，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施有個(gè)過(guò)程，各地的執(zhí)行力度也不一致，不可能在短期內(nèi)產(chǎn)生效果。%。此規(guī)劃保證了在未來(lái)10 年內(nèi)，荊州城區(qū)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的建設(shè)用地供應(yīng)有充分保障。根據(jù)荊州社會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究，荊州市市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽?，市?chǎng)需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。從三大需求來(lái)看，消費(fèi)有望繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，考慮到價(jià)格上漲因素，消費(fèi)品零售總額實(shí)際增速可能比2010年略有回落。作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)主要通過(guò)房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特征。（5）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表： 表一 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1規(guī)劃總用地面積㎡2規(guī)劃建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡商鋪面積㎡酒店總面積㎡4容積率5建筑密度%6綠地率%7地下室面積㎡10459估算總投資萬(wàn)元10預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入萬(wàn)元11利潤(rùn)總額萬(wàn)元12所得稅萬(wàn)元13凈利潤(rùn)萬(wàn)元14投資利潤(rùn)率%15投資利稅率%16投資回收期年117建設(shè)工期月19（1）宗地位置:宗地位于金江路與郢都交匯處，緊臨長(zhǎng)江，位于城南開(kāi)發(fā)區(qū)。（2）荊州市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀荊州市城市性質(zhì)確定為：國(guó)務(wù)院首批公布的國(guó)家歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合商品及旅游業(yè)為重點(diǎn)的楚文化旅游城市。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 可行性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 不確定性分析TradeCity,隨著各工業(yè)園的滿園，中國(guó)國(guó)電、華電兩大電力巨頭的投資建廠，漢宜、荊岳鐵路的開(kāi)工，荊州將迎來(lái)跨越式發(fā)展！2009年國(guó)民生產(chǎn)總值 %以上，位列湖北省第四位。宗地周邊主要建筑有：金九龍大酒店、金鳳凰大酒店、荊州成豐校區(qū)、天福酒家等。本報(bào)告主要是對(duì)“新盟物資商貿(mào)城”建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。荊州城區(qū)人口約121萬(wàn)。規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平。目前，荊州市先后與北京城建集團(tuán)、香港恒通資源集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，香港恒通資源集團(tuán)將承接荊州開(kāi)發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，湖北省長(zhǎng)投公司將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)李埠港區(qū)。荊州的近鄰武漢市，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年上半年商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)6260元/平方米，同比上升22%。在國(guó)內(nèi)通脹壓力不斷增大的情況下，中央政治局提出“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，意味著國(guó)家會(huì)進(jìn)一步控制貨幣投放量。沙北新區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作方最近也落實(shí)了合作意向。據(jù)了解，荊州城區(qū)民間借貸年利率高達(dá)60%，比銀行計(jì)劃內(nèi)貸款利率高近10倍。（5）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。2012年12月－2013年12月。5%和177。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。對(duì)運(yùn)送砂石、土料的車(chē)輛，應(yīng)限制超載，不得沿途撒漏。因此要做好污水的處理工作。綜上所述，項(xiàng)目在充分落實(shí)評(píng)價(jià)提出的治理措施情況下，施工期和運(yùn)營(yíng)期中，治理以后都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染，項(xiàng)目可以投入建設(shè)。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，將極大地改善荊州城區(qū)安居條件，改善城市形象和投資環(huán)境，從而提高荊州各優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)吸引力，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益。因此，項(xiàng)目的主要問(wèn)題體現(xiàn)在資金籌措和辦理建設(shè)手續(xù)等問(wèn)題上。1）建議項(xiàng)目單位加強(qiáng)與各級(jí)各部門(mén)的聯(lián)系銜接，盡快落實(shí)建設(shè)資金，確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)能夠提升荊州城市形象，緩解城市商業(yè)用房緊張的矛盾，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)鼐用駧?lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?。根?jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)的職責(zé)分工，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、中國(guó)民用航空總局審議通過(guò)的《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（2003年），招標(biāo)方式分公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩大類(lèi)型。對(duì)于具有危險(xiǎn)性危害的垃圾，如廢舊電池、廢燈管等，應(yīng)集中后送往環(huán)保局指定地點(diǎn)處理。合理安排施工作業(yè)時(shí)間，盡量避免夜間施工，無(wú)法避免時(shí)需事先進(jìn)行審報(bào)，批準(zhǔn)后方可施工。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他自然風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種防范措施。通過(guò)敏感性分析可以知道，項(xiàng)目投資收益率指標(biāo)對(duì)影響因素的敏感性從小到大依次為：銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)總投資。4）各功能用房銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)情況設(shè)定； 表五功 能銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售價(jià)一層商鋪㎡6000二層及以上商鋪㎡4500酒店㎡3500車(chē)庫(kù)㎡15005）項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅取稅率的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為營(yíng)業(yè)稅的7%；教育附加費(fèi)費(fèi)率為營(yíng)業(yè)稅的3%。（Threat）（1）政府對(duì)房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類(lèi)客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 SWOT分析法是一種通過(guò)綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。二是高層住宅將成為城區(qū)住宅的主體。在這樣的政策環(huán)境下，荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)要注意克服發(fā)展中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題、新矛盾。武昌中心區(qū)、青山中心區(qū)、漢陽(yáng)中心區(qū)緊隨其后，均價(jià)接近9000元。市第四次黨代會(huì)對(duì)未來(lái)荊州城市發(fā)展進(jìn)行了規(guī)劃，未來(lái)荊州城市發(fā)展，會(huì)給荊州房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)哪些發(fā)展機(jī)遇。1）四大機(jī)遇令荊州房地產(chǎn)企業(yè)大展拳腳。其中，人均工資性收入增加450元，%。溫家寶總理說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。（2）用地使用性質(zhì)：建筑分類(lèi)二類(lèi)，耐火等級(jí)一級(jí)。城市規(guī)劃用地規(guī)模：近期（2010年）城市建設(shè)用地為70 km2， m2/人，遠(yuǎn)期（2020年） km2， m2/人。Jingzhou%，%。（4）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模荊州市*********************紅線圖用地17163㎡，其中建設(shè)用地為9908㎡，代征城市用地7255㎡。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《荊州市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。國(guó)務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專(zhuān)訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。,%,超年初預(yù)算任務(wù)33663萬(wàn)元。這里有充足的土地、項(xiàng)目和發(fā)展空間，至少在10年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)無(wú)用武之地。僅2010年上半年，