【正文】 蔬菜基地規(guī)劃到 2022 年蔬菜基地面積達(dá)到 25000 畝,其中部分面積建設(shè)蔬菜鋼架大棚、地膜，分別約占蔬菜基地面積的 20%，公司投入 100 元/畝向蔬菜基地的所有農(nóng)戶提供種子，以控制蔬菜品種和質(zhì)量。（二） 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：陽光生鮮直營連鎖超市項(xiàng)目項(xiàng)目投資者：江北快速商貿(mào)發(fā)展有限公司。公司先后在長嶺縣開設(shè)了六家分店，公司首創(chuàng)生鮮超市加迷你百貨的業(yè)態(tài)組合，采用直接與基地對接的銷售方式，為廣大農(nóng)村種植戶、養(yǎng)殖戶的提供了一條直接、便利的銷售渠道，為城市居民提供新鮮、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)的生鮮食品。直營店管理實(shí)行“六個(gè)統(tǒng)一”：統(tǒng)一采購、統(tǒng)一檢測、統(tǒng)一加工、統(tǒng)一店招、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。糧食種植面積 40 萬公頃，比上年增長 %，其中稻谷播種面積 萬公頃，增長 %，優(yōu)質(zhì)稻種植面積所占比重為 %；蔬菜種植面積 萬公頃，增長 %；油料種植面積 萬公頃，增長 %；出欄肉豬 萬頭，減少 %。（1）初級生鮮商品。讓消費(fèi)者以較小的購買成本獲得利益。（3）面對消費(fèi)者的討價(jià)還價(jià)，企業(yè)剛進(jìn)入生鮮市場時(shí)沒有自己的生鮮基地，以及生鮮供應(yīng)商提價(jià)等問題，會在一定程度上加大成本減少利潤。長嶺是個(gè)商業(yè)信息城市，這方面給生鮮直營連鎖的發(fā)展提供了很好的機(jī)會。隨著人口的穩(wěn)定增長，消費(fèi)者總量將雖較穩(wěn)定，但依然有上升的趨勢；而平均購買量一般性的變化趨于穩(wěn)定。由于這些賣場商品種類豐富，是目標(biāo)客戶購買百貨的最佳選擇，人們在購買百貨的同時(shí)，會經(jīng)常順便購買一些生鮮。它們領(lǐng)先一步進(jìn)入市場，掌握著市場的最真實(shí)信息，獲得了一些重要的經(jīng)驗(yàn)。（3）附帶服務(wù)：空中菜籃網(wǎng)站公布信息（農(nóng)產(chǎn)品的每日報(bào)價(jià)更新、各式菜樣圖、廚房知識、營養(yǎng)搭配、今日心情小菜、天氣預(yù)報(bào)的及時(shí)更新、中國農(nóng)業(yè)信息的變動(dòng)更新）（4）其他服務(wù) 公司結(jié)合質(zhì)量管理認(rèn)證體系的建立，設(shè)立了一套以顧客為中心的售前、售中、售后服務(wù)體系。我們可以激發(fā)他們購買我們產(chǎn)品和享受我們送貨上門的服務(wù)的激情，原因是：第一，我們的產(chǎn)品價(jià)格低于菜市場和超市，價(jià)廉物美；第二，我們的產(chǎn)品經(jīng)過食品安全衛(wèi)生檢測，絕對新鮮和安全；第三，我們提供將生鮮商品進(jìn)行洗切包裝服務(wù)；第四，我們提供送貨到家的服務(wù)，速度快，方便了消費(fèi)者，節(jié)約了他們的時(shí)間。這主要基于江北新長久公司資金實(shí)力較雄厚、前期已有在扶持整合蔬菜基地的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；憑自建基地可以籌集更多更廣泛的資金。訂單是配送的準(zhǔn)備工作或基礎(chǔ)工作，它是配送的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，又是決定配送效益高低的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（3）統(tǒng)一加工。（3）協(xié)議外訂貨渠道靈活。（一）產(chǎn)品策略品種——每個(gè)直營店品種為 3070 種，主營生鮮，兼營其他品種。充分考慮生鮮的供求關(guān)系，確定生鮮的價(jià)格。為了簡化計(jì)算，沒有特殊說明的內(nèi)容，本項(xiàng)目假定投入、產(chǎn)出的時(shí)間均為年初，不可預(yù)見費(fèi)按固定資產(chǎn)總投資的 5%計(jì)取。48 / 72八、財(cái)務(wù)評價(jià)（一）財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）及國家現(xiàn)行的有關(guān)財(cái)稅制度，計(jì)算和評價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益。項(xiàng)目資本金與其他資金及來源項(xiàng)目資本金為 萬元，占項(xiàng)目投資的 %，企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，完全可以從企業(yè)自有資金中解決。突出與消費(fèi)者建立情感關(guān)系，比如：兒童節(jié)主題“關(guān)心兒童健康成長，讓孩子吃出營養(yǎng)、吃出健康”競賽活動(dòng)；婦女節(jié)主題“我們是您最天然的美容院” ；母親、父親節(jié)主題“關(guān)心父母的血壓” ；中秋節(jié)主題“來自故鄉(xiāng)的問候野菜” 。地區(qū)定價(jià)法：根據(jù)長嶺市區(qū)中高檔小區(qū)的周邊的生鮮價(jià)格，做細(xì)微的調(diào)整，主打綠色暢銷的生鮮，每天定出特價(jià)生鮮，吸引消費(fèi)者的目光，感受旗艦店的新意。38 / 72（5）根據(jù)要貨訂單，對采購產(chǎn)品進(jìn)行初加工或深加工；（6）處理門店滯銷商品，控制產(chǎn)品損耗。實(shí)行“三個(gè)靈活”（1）銷售價(jià)格靈活。蔬菜全部 80%由自有基地供應(yīng)，20%原產(chǎn)地采購；水果原產(chǎn)地采購；肉類與大型龍頭企業(yè)合作。 ） 、裝修倉庫及相關(guān)費(fèi)用 240 萬元、貨車 600 萬元。旗艦店規(guī)劃為 100 平方米左右，適合 1000 戶甚至 2022 以上的大型居民小區(qū)，品種豐富，能保障多數(shù)家庭生鮮品種需求；普通店規(guī)劃為30 至 40 平方米左右，適合 500 戶至 1000 的較大居民小區(qū)；迷你店規(guī)劃為 18 平米左右，適合 500 戶左右的居民小區(qū)，品種少而精，偏于日常主要生鮮。對于工作人員的服務(wù)態(tài)度進(jìn)行投訴，公司將向顧客進(jìn)行道歉并對工作人員的服務(wù)態(tài)度進(jìn)行指導(dǎo)培訓(xùn)。這些將是陽光生鮮直營連鎖超市發(fā)展的良好基礎(chǔ)和支撐。沒有品牌效應(yīng)，自然不能形成忠誠消費(fèi)群，仍只停留在一種原始的消費(fèi)者個(gè)人主觀購買形態(tài)中，此現(xiàn)象對于快速發(fā)展的中國市場而言，仍是一種落后的標(biāo)志。人們對農(nóng)貿(mào)菜市的心理定位很低，據(jù)調(diào)查：90%的人認(rèn)為在這里很難買到無公害食品；95%的人認(rèn)為農(nóng)貿(mào)菜市場存在缺斤少兩，認(rèn)為這里是個(gè)誠信度很低的地方；66%的人認(rèn)為在農(nóng)貿(mào)市場買菜由于衛(wèi)生條件差、環(huán)境嘈雜而有種厭惡感。這表明長嶺城市居民生鮮消費(fèi)群體持續(xù)擴(kuò)大，生鮮市場廣闊。（3）較高的程序費(fèi)用傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品市場交易成本占總成本比重大，價(jià)值重量比低，運(yùn)費(fèi)成本高。（3）長嶺是一個(gè)知名的消費(fèi)城市，人民購買欲望強(qiáng)，對于生鮮需求大。12 / 72（2）品牌優(yōu)勢。城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 ，增幅同比提升 個(gè)百分點(diǎn),其中食品價(jià)格指數(shù)如表 22 所10 / 72示；城市商品零售價(jià)格指數(shù)為 ，增幅提升 個(gè)百分點(diǎn)。（二）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析長嶺的經(jīng)濟(jì)概況8 / 722022 年，長嶺地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 %，按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 89030 元，比上年增長 %。建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目分三期，具體如下第一期為期半年，在 2022 年末前后完成，主要進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)店建設(shè)和第一批 20 家門店試營業(yè)，開始建設(shè)蔬菜基地和物流配送體系；第二期為期兩年，規(guī)劃 2022 年新建 180 家門店，2022 年新建 300家門店，逐步在長嶺市及周邊城鎮(zhèn)大規(guī)模復(fù)制，達(dá)到 500 家門店規(guī)模；第三期規(guī)劃 2022 年新建 500 家門店，共計(jì)達(dá)到 1000 家門店規(guī)模，基本覆蓋長嶺，開始向全國復(fù)制。為我們進(jìn)入市場以及打造品牌帶來了寶貴的契機(jī)和準(zhǔn)確的切入點(diǎn)。項(xiàng)目模式：建立新型的“公司+基地+連鎖配送+直營店”的生鮮小區(qū)直營模式。實(shí)行“三個(gè)靈活”：銷售價(jià)格靈活、營業(yè)面積靈活、協(xié)議外訂貨渠道靈活。與生鮮密切相關(guān)的主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)定增長，如表 21 所示：表 21 2022 年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量及其增長速度產(chǎn)品 計(jì)量單位 產(chǎn)量 比上年增長（%）糧食油料蔬菜禽蛋水產(chǎn)品出欄豬肉肉類總產(chǎn)量牛奶萬噸萬噸萬噸萬噸萬噸萬噸萬噸萬噸全市農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè) 7220 家。凡屬于新鮮的、未經(jīng)烹飪等熱加工的蔬菜和水果；肉品（主要為家禽和家畜等動(dòng)物肉及其可食部分的附屬品） ；水產(chǎn)品中的魚類、貝類等，經(jīng)簡單處理后在冷藏、冷凍等保鮮或常溫陳列就可以銷售的商品，不需經(jīng)過烹調(diào)、制作等加工過程；。（4）交通優(yōu)勢?？v上所述，對于生鮮市場做到三個(gè)轉(zhuǎn)化 1)從做業(yè)務(wù)到做市場：企業(yè)不僅要把生鮮轉(zhuǎn)移到直營店的倉庫，還要加強(qiáng)生鮮的促銷能力，強(qiáng)化生鮮與生鮮消費(fèi)者的關(guān)系，決勝與市場終端。16 / 72（5）競爭激烈大部分生鮮商品處于供大于求的狀態(tài)，局部市場競爭非常激烈，比如農(nóng)貿(mào)市場之間的競爭，超市之間的競爭，價(jià)格波動(dòng)幅度大；同時(shí)由于固定農(nóng)貿(mào)市場的環(huán)境差，大型超市生鮮商品品種少。19 / 72（三）市場競爭者分析根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城市生鮮市場份額的 63%被農(nóng)貿(mào)市場占領(lǐng)，29%被超市生鮮專柜占領(lǐng)，4%被現(xiàn)有直營店占領(lǐng)，4%被流動(dòng)菜販占領(lǐng)。由于商場影響力大，美譽(yù)度高，再加上大型超市生鮮貨源安全固定方面的有力促銷和工商部門的嚴(yán)格監(jiān)管，目標(biāo)客戶中 76%的人認(rèn)為大型超市買的菜品質(zhì)最高，最具有無公害和安全保證。它們是我們的主要品牌競爭者，需引起足夠關(guān)注。（1）售前服務(wù)。基本可以接近的客戶類型：長嶺市的家庭消費(fèi)者,包括工作繁忙的高級白領(lǐng)、工薪階層家庭以及年老體邁的老人公寓的老人,逐漸到每個(gè)25 / 72家庭；大型客戶，主要包括長嶺市的酒店、餐館、企業(yè)和學(xué)校的食堂等。蔬菜基地建設(shè)有充分保障。②訂單處理訂單處理是與各店直接溝通的作業(yè)階段，對后續(xù)的進(jìn)貨作業(yè)、調(diào)度和配送產(chǎn)生直接的影響，是其他各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)。生鮮商品統(tǒng)一送到配送中心加工整理，再配送到各直營連鎖超市，在建立完整的供應(yīng)冷鏈，可以保證商品的保鮮配送。由于生鮮的品種較多，而公司不可能提供所有的品種。其中旗艦店控制在 5070 種，普通店控制在 4060 種，迷你店控制在 3050 種。43 / 72（三）銷售渠道項(xiàng)目選擇銷售模式為直銷。（二）投資估算（1）工程費(fèi)用建筑工程投資包括蔬菜基地鋼架大棚、生鮮配送中心的倉庫與加工包裝車間、生鮮連鎖店店面建設(shè)，經(jīng)估算，建筑工程合計(jì)為 6750 萬元，其安裝工程費(fèi)為 1288 萬元，具體估算結(jié)果見附表 21；連鎖店設(shè)備工器具、配送中心冷凍冷藏設(shè)備、生鮮配送貨車，共 8600 萬元，具體估算結(jié)果見附表 22。（1）根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》 ，農(nóng)產(chǎn)品種植、部分生鮮流通產(chǎn)品免征增值稅；所得稅率為 25%。銀行借款占項(xiàng)目投資的 %，比例較低，項(xiàng)目有很好的發(fā)展前景；江北快速商貿(mào)發(fā)展有限公司，在銀行系統(tǒng)有著良好的信譽(yù)，建立了長期穩(wěn)固的銀企合作關(guān)系，銀行貸款有充分的保證。展開各種專題促銷活動(dòng)（1）活動(dòng)：開幕、周年慶、例行、競爭性促銷。薄利多銷（生鮮屬于價(jià)格敏感型商品） ，多給居民實(shí)惠。（4）進(jìn)行采購單據(jù)的規(guī)范指導(dǎo)和審批工作，協(xié)助財(cái)會進(jìn)行貨款的審核及成本的控制。另外，公司對每個(gè)陽光生鮮連鎖店實(shí)行生鮮銷售款實(shí)行日清日結(jié)。對于生鮮商品，由于受無法精確量化和訂貨頻繁等因素影響，訂貨一般取模糊訂貨和永續(xù)訂貨的方式。建設(shè)項(xiàng)目包括加工車間和包裝車間建設(shè) 48 萬元、存儲蔬菜和肉食品的設(shè)備 600 萬元（其中保鮮設(shè)備、冷凍肉食品設(shè)備各約 300 萬元。根據(jù)小區(qū)規(guī)模確定店的類型，如果規(guī)模超大小區(qū)還可以在一個(gè)小區(qū)設(shè)多個(gè)直營店。③投訴服務(wù)：對于當(dāng)場發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的產(chǎn)品可以當(dāng)場與工作人員進(jìn)行驗(yàn)證，然后立即退貨；對于回去以后在半小時(shí)內(nèi)沒有人工破壞的前提下發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量不合格的可以在線網(wǎng)上和電話投訴，公司將派出專門驗(yàn)貨人員進(jìn)行證實(shí)，若情況屬實(shí)，將予以退貨。盡最大可能的利用國家新農(nóng)村建設(shè)方面的有利政策和農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中的資源和機(jī)會，整合生產(chǎn)資源、供應(yīng)資源、商品資源、配送資源、網(wǎng)絡(luò)資源、品牌資源，為廣大消費(fèi)者提供服務(wù)。仍是一種簡單的、隨意的粗放式銷售與管理，而歐美國家已經(jīng)形成了很強(qiáng)的生鮮銷售品牌效應(yīng)；第六，沒有穩(wěn)定的消費(fèi)者忠誠度。這里管理混亂，衛(wèi)生條件差，治安環(huán)境不好，生鮮價(jià)格偏高。17 / 72長嶺城區(qū)人口總量在不斷增加、城市化率在不斷提升，2022 年至2022 年，長嶺城區(qū)面積由 550 平方公里擴(kuò)展到 2200 平方公里；建成區(qū)面積由 130 平方公里擴(kuò)展到 350 平方公里；城市化率由 %提高到%；城市常住人口由 605 萬人提高到 720 萬人。生鮮商品交易信息的對稱性較差，受自然條件的影響，生鮮商品的生產(chǎn)和生鮮商品的需求具有較大的不可預(yù)知性，直營連鎖能整體上降低成本、減少風(fēng)險(xiǎn)。加大對生鮮基地的補(bǔ)貼，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度，大力支持生鮮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，為生鮮銷售創(chuàng)造公平市場環(huán)境。以現(xiàn)有的長嶺縣、急陽市、平居縣等地的蔬菜自有基地為依托，部分蔬菜水果的原產(chǎn)地采購、肉類與大型龍頭企業(yè)合作，靠近市區(qū)有利保持生鮮的新鮮度。2022 年,長嶺實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 2600 億元，比上年增長%；是 2022 年的 倍，年均增長 %。當(dāng)前農(nóng)村土地大量閑置或者種植養(yǎng)殖低產(chǎn)、低效、低附加價(jià)值的生鮮商品，同時(shí)農(nóng)民收入偏低急需尋求合適的增收路子、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)艱巨，這給我項(xiàng)目提供了足夠的土地、人員和現(xiàn)實(shí)的需求。旗艦店 100 平方米左右，品種豐富；普通店 30 至 40 平方米左右；迷你店規(guī)劃為 18 平米左右。三鹿奶粉等一系列食品安全事件引發(fā)了廣大市民對食品安全、品質(zhì)前所未有的關(guān)注，廣大城市居民買菜難、菜農(nóng)賣菜難日益受到關(guān)注，新鮮、安全、衛(wèi)生、干凈、便利、價(jià)格合理的生鮮越來越成為人們?nèi)粘？是蟆⑸r從基地以小區(qū)直營方式送到消費(fèi)者手中，減少傳統(tǒng)生鮮銷售的諸多中間環(huán)節(jié)。6 / 72實(shí)行質(zhì)量控制：公司通過環(huán)環(huán)相扣的質(zhì)量保障體系確保生鮮質(zhì)量安全，讓消費(fèi)者“買得放心，吃得安心。54 家國家級、省級龍頭企業(yè)銷售收入 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤 億元，上交稅金 億元。對這類商品只要作和簡單整理就可以銷售（2）冷凍冷藏生鮮商品。便利的交通，減少生鮮的供應(yīng)時(shí)間，增加供應(yīng)的及時(shí)性，確保生鮮的安全、營養(yǎng)、環(huán)保、便利、新鮮。 2)從粗放式的傳統(tǒng)市場擴(kuò)張運(yùn)作轉(zhuǎn)變到精品式的品牌銷售策略目標(biāo)：加強(qiáng)對消費(fèi)者的增值服務(wù)，減少消費(fèi)成本，進(jìn)行市場精耕細(xì)作，從粗放到精細(xì)、精益化。借助直營連鎖可以創(chuàng)造一個(gè)城市化市場，甚至是全國性市場，也可以通過特色的配送服務(wù)，更能打入市場。長嶺市的情況也跟這個(gè)數(shù)據(jù)差不多。大型超市生鮮專柜劣勢在于：相對農(nóng)貿(mào)市場其價(jià)格高、便利性差、品種少。生鮮直營連鎖經(jīng)營對傳統(tǒng)的生鮮銷售模式形