【正文】 計(jì)九、 銷售策劃十、 對(duì)項(xiàng)目提供策劃服務(wù)內(nèi)容十一、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前 言由于尚未與貴司達(dá)成策劃代理合同協(xié)議，故本策劃書只作初步策劃，重點(diǎn)是市場(chǎng)調(diào)查分析及本項(xiàng)目之定位，所述皆為實(shí)務(wù)性內(nèi)容，致於產(chǎn)品規(guī)劃及銷售策劃僅作簡(jiǎn)單描述，望通過(guò)此策劃書能與貴司進(jìn)一步探討本項(xiàng)目之策劃方案，最終達(dá)成協(xié)議，以求“雙贏”局面。突出主題“花園的家”但缺乏居住的理念。項(xiàng)目支撐點(diǎn)：貴州最高建筑樓宇，6000M2的中庭花園，6000M2的會(huì)所，3000M2的休閑步行街，南明河、甲秀樓景觀，地理位置佳，鬧中取靜。已有的完善交通設(shè)施大大增強(qiáng)了他們對(duì)該區(qū)域的信心，使其在享受高素質(zhì)生活的同時(shí)，不再需要支付昂貴的上下班時(shí)間成本。六、 策略選擇定位之策略選擇建議采用“差異化集中”策略，即針對(duì)經(jīng)市調(diào)的特殊客戶，設(shè)計(jì)出一種特殊產(chǎn)品，以避開與其它個(gè)案產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，且不采用低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的方式，以創(chuàng)造較高利潤(rùn)。例如代理期內(nèi)完成銷售額度的70％，％。 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃良好，行銷手段異于其它個(gè)案，前期的醞釀造勢(shì)，在公開發(fā)售前奠下良好的客源基礎(chǔ)。分析：這類買家在貴陽(yáng)無(wú)自主物業(yè)，寫字樓及住房租金都非常高，而且寫字樓物業(yè)管理費(fèi)大，如果購(gòu)買物業(yè)后，月供按揭小于寫字樓及住房租金，同時(shí)購(gòu)買的物業(yè)可以在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，對(duì)其來(lái)說(shuō)非常合算。首先給市民“新大陸”的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題。 貴陽(yáng)市部分高層樓宇廣告分析（資料提供：基信地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）樓 盤名 稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng) 析立 云大 廈酒店式小型公寓1) 可自住出租參與酒店經(jīng)營(yíng)2) 一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)3) 10月8日后部分房?jī)r(jià)上調(diào)10%4) 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室5) 一份自尊一種驕傲6)三萬(wàn)元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營(yíng)理念免費(fèi)住三年,但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你免費(fèi)住三年1) 開全國(guó)先河的高層全包式住宅2) 現(xiàn)金概念3) 小區(qū)配套貴陽(yáng)第一4) 立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對(duì)市場(chǎng)有引導(dǎo)的作用。但真正完全定位為住辦為一體并沒有，只有龍港國(guó)際中心、經(jīng)協(xié)大廈曾提出住辦一體的概念，但不甚強(qiáng)。都市情節(jié)沒有什么去體現(xiàn)。四、 康泰大廈目標(biāo)客戶群定位康泰大廈所處地理位置應(yīng)屬中華路版塊，現(xiàn)在中華路上已有十多家高層建筑，但中華路街道較為寬闊，康泰大廈地處小十字略顯局促，因此居家環(huán)境遜于中華路，在中華路版塊中最適居住的環(huán)境是大南門地塊，在此地塊當(dāng)居家是第一位，商用目的是第二位，其目標(biāo)客戶群是居住豪宅的富有階層，而小十字地塊商用目的是第一位的，以住宅作為商業(yè)之用，以及物業(yè)自身的升值，達(dá)到盈利目的，應(yīng)是這一地塊的首選。 本項(xiàng)目周邊生活配套齊全，金融機(jī)構(gòu)近在咫尺。九、 銷售策劃銷售策劃是一連串的廣告宣傳與包裝，與有階段、節(jié)奏的銷控所組合而成。若能與貴司達(dá)成代理合同，則敝司大致有著如下之作法： 在整合推廣方面：達(dá)到5點(diǎn)1線，第一點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、第二點(diǎn)售樓處包裝、第三點(diǎn)樣品房包裝、第四點(diǎn)媒介推廣、第五點(diǎn)外據(jù)點(diǎn)推廣；一線則是整合推廣文脈。 本項(xiàng)目會(huì)所1000平方米，綠化約700平方米，相對(duì)于本項(xiàng)目規(guī)模過(guò)于小。因此，敝司分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)以該區(qū)域所能表達(dá)的市場(chǎng)屬性，以及目標(biāo)市場(chǎng)的市場(chǎng)承接力來(lái)定。