【正文】 提供有力的依據(jù)，而地方語言及飲食習(xí)慣是一個(gè)城市眾多文化因素中兩項(xiàng)最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當(dāng)?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著較大的關(guān)系。.（以政府工作報(bào)告為準(zhǔn)）2003年開始，南寧市進(jìn)入全面建設(shè)小康社會、加快推進(jìn)現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。其中，%；，%；，%。2002年末。 2002年南寧市居民家庭居住情況指標(biāo)名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計(jì)200619按居住面積分4平方米以下1446平方米31268平方米936810平方米16681012平方米25791214平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297部分產(chǎn)權(quán)的自有房69219其他13南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費(fèi)以及對居住要求的提高，為商品房項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的契機(jī)與發(fā)展空間。2002年8月1日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審查報(bào)批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報(bào)批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須用地提供保障。辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米12元，二類地段每月每平方米11元，三類地段每月每平方米10元，四類地段每月每平方米9元，五、六類地段每月每平方米8元。168。u 政府支持得到的回報(bào)216。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空間，但是又買不起的局面。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)不低于3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于2000套。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)模化、集中化、品牌化綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價(jià)昂貴，噪音大。舊城改造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價(jià)值升值。 小戶型市場受到消費(fèi)者的青睞南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認(rèn)可。在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場上有華星時(shí)代廣場、香榭里花園和萬達(dá)商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。興寧區(qū)則以舊城改造為主的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)物業(yè)競爭在逐步加劇。如馬來西亞的東方集團(tuán)投資50%股份，開發(fā)占地約20公頃的香榭里花園；在連萬達(dá)集團(tuán)投資的占地56畝。可以預(yù)見，2002年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是2003年別墅產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。翠堤灣、金朝陽等樓盤。雖然天價(jià)土地出讓暫時(shí)能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價(jià)上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開始出現(xiàn)，高24層純住宅的時(shí)代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應(yīng)”，因此，對市場的影響力度不大。別墅概念在市場的興起，主要?dú)w功于政府對鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃。充分利用國土資源部下發(fā)的關(guān)于對別墅用地的通知，是提升別墅產(chǎn)品價(jià)值的政策資源。別墅市場預(yù)測根據(jù)市場現(xiàn)實(shí)反饋及對南寧市別墅市場的研究，對別墅產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)測：別墅市場尚未成熟，現(xiàn)階段集中爭奪市場對別墅市場會造成一定的負(fù)面影響。3)、別墅市場分析◆概述 南寧市最早期的別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，主要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。從市場結(jié)構(gòu)看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求不足。水晶城、金湖灣、和實(shí)以上這些項(xiàng)目一旦全部進(jìn)入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一個(gè)驚人的數(shù)字。 競爭加劇，門檻提高由于政府對房地產(chǎn)開發(fā)的控制越來越嚴(yán)格，南寧對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價(jià)格的上揚(yáng)，拍賣和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機(jī)會，而資金實(shí)力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會步入一個(gè)良性循環(huán)發(fā)展的局面。透過廣告的背后看，南寧樓市競爭進(jìn)一步加劇。就推盤個(gè)數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超300套的業(yè)績、江南新興苑首期550多套，月均成交180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽廣場、時(shí)代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。2001年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。從而邁上市場發(fā)展的第三個(gè)臺階。1． 5。本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展示范工程。今后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。12003年6月21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人貸款。. 政策與法律因素2002－2003年6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2002年2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，確保工程質(zhì)量，保護(hù)購房者的利益。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、%、%、%、%%、%、%、%。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報(bào)告》） （按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算） 單位：萬元年份國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)　第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟(jì)指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧的7個(gè)縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。實(shí)際利用外資增長11%,全市外貿(mào)出口增長5%。城市居民人均收支節(jié)余額為526元，%，%，意味著城市居民消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識均有所提高。南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。對城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢?？梢灶A(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場的競爭焦點(diǎn)，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超20億元，邁上市場發(fā)展第二個(gè)臺階。（表16，圖18）南寧市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預(yù)測辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費(fèi)者購買行為特征隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對購買房產(chǎn)的消費(fèi)意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實(shí)力、社會形象。二手房的交易活躍促使一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場的發(fā)展。房地產(chǎn)投資額238765萬元，%。據(jù)了解，萬通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場將以精裝修房入市。從廣告費(fèi)用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費(fèi)用突破200萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出的代價(jià)沉重，而排在第二位的太陽廣場的折前廣告費(fèi)用雖然超過160萬元，但相對該盤2002年的銷售業(yè)績并不樂觀。結(jié)論：從市場角度分析：南寧整個(gè)房地產(chǎn)市場格局東部，面向的是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會展業(yè)于一體的居住區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴(yán)重，大型 的住宅項(xiàng)目走向邊沿，遠(yuǎn)離市中心；西、北部，而向的也是一個(gè)中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，也帶動了一些相應(yīng)的配套完善，預(yù)計(jì)相思湖片區(qū)將成為南寧未來35年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點(diǎn)區(qū)域。 項(xiàng)目供應(yīng)量巨大且集中，競爭加劇與2001年南寧市房地產(chǎn)市場對比，發(fā)現(xiàn)2002年南寧市項(xiàng)目的供應(yīng)量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項(xiàng)目面市，并且面市的項(xiàng)目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要13年的時(shí)間，因而這幾年是開發(fā)商快速發(fā)展項(xiàng)目獲得超額利潤和樹立品牌、實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機(jī)，而一旦整個(gè)房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入“快車道”。市場競爭激烈，價(jià)格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。通知對取得別墅產(chǎn)品開發(fā)的土地資源是個(gè)利好消息，對提高別墅銷售價(jià)格非常有利，但目前南寧別墅幾乎集中于今后1－2年開發(fā)建設(shè)。目前南寧市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設(shè)并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。這些項(xiàng)目主要針對的客戶是本地市場，基本立足于本土的名人雅士、私企業(yè)主等客戶層面，但從購買別墅產(chǎn)品的消費(fèi)者來看，非南寧人士亦有不少。景觀優(yōu)，位置佳的土地資源供給稀缺，同時(shí)地價(jià)的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導(dǎo)至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。③城市向東發(fā)展，帶動、引導(dǎo)大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎(chǔ)上，此時(shí)的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。中檔次住宅均價(jià)：2000——2600元/㎡。通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當(dāng)天銷售85%以上，中天世紀(jì)花園整體上也比其四房好銷。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn)南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設(shè)到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限，事事都管的結(jié)果卻是事事都沒有做好。南寧市各城區(qū)熱點(diǎn)頻現(xiàn)、各有發(fā)展從2001年起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場均有不同程度的發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速，2002年底新項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造