【正文】 會城市的魅力，相應的，濟南的發(fā)展將給房地產(chǎn)商帶來更大發(fā)展空間。14 月份濟南市累計銷售各類房屋 萬平方米（其中住宅銷售 萬平方米） ，增長 %，房價比上年同期上漲 %，比竣工面積多出 萬平方米， （其中住宅多出竣工面積 萬平方米。置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書（2）住房一、二級市場聯(lián)動效應明顯2022 年，濟南市住房一、二級市場相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢前所未有。 人文地理概況濟南市位于省中西部，泰山穹隆北麓，黃河南岸。某濟南項目位于南城中心地帶，東依千佛山山脈，西側(cè)與龜山遙遙相望，視覺效果極佳，地理位置優(yōu)越。某集團是中國較早實施品牌戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，在其發(fā)展過程中及時導入 CIS 系統(tǒng)，1996 年率先在中國國家工商總局注冊了第一個建筑商標，某集團也是國內(nèi)較早通過ISO9000 質(zhì)量體系認證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且是國內(nèi)最早通過 ISO14001 環(huán)境體系認證的房地產(chǎn)企業(yè)， “某”還是青置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書島市和省第一個著名建筑商標。該筆款項主要用于繳納項目土地款及前期費用。..置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書　置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書目 錄摘 要 .......................................................................................4第一章 某置業(yè)有限公司簡介 .................................................5第二章 某集團股份有限公司簡介 .........................................5第三章 項目規(guī)劃及設計 .........................................................6 項目名稱 .......................................................................6 項目位置及周邊環(huán)境： ...............................................6 項目定位 .......................................................................7 項目設計總體要求 ..........................................................7 規(guī)劃目標定位 .................................................................7 單體設計要求 .................................................................8第四章、市場分析 .....................................................................8 濟南市人文經(jīng)濟簡況 ......................................................8 2022 及 2022 上半年濟南市場分析 ............................9 2022 年度市場交易綜合分析 ......................................9 2022 年市場各項具體數(shù)據(jù)分析 .............................11 2022 濟南房地產(chǎn)市場交易情況 ................................12 濟南城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 .................................13第五章 競爭狀況分析 ...........................................................15 非威脅性競爭板塊 ——東部、西部、北部代表性樓盤分析 ..................................................................................15 競爭性板塊 ——中部、南部（指千佛山和舜耕路板塊）分析 ..............................................................................16第六章 投資說明 ...................................................................17 股權(quán)融資： ....................................................................17 債權(quán)融資： .................................................................18 本次募集資金的情況及使用 .......................................18 本次股權(quán)融資基本情況 ............................................18置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書 本次債權(quán)融資的基本情況 ......................................19 募集資金的使用 .........................................................19第七章 投資報酬及退出 .......................................................19 ................................................................19 ....................................................................20第八章 風險分析 ...................................................................21 ................................................21 ......................................................................21 ............................22 ............................................22. 經(jīng)濟周期與產(chǎn)業(yè)政策的風險 ......................................23 ........................................................................24第九章 建設方式及工程計劃 ...............................................2發(fā)包方式 ..........................................................24： ....................................................................25第十章 經(jīng)營預測及財務分析 ...............................................25： ..........................................25 利 分析 ..................................................25。目前某集團已出資 億元交清了首付款。2022 年某集團被評為“中國住交會地產(chǎn)名企 20 強” ，2022 年在《當代經(jīng)理人》雜志評選的“中國成長企業(yè)百強”中位列 15 位，2022 年再次入選“中國住交會房地產(chǎn)品牌企業(yè)” 。該組團距市中心不足 6 公里，且有 K90、3110 等多條公交線路通過，交通較為便利。包括小區(qū)室外運動場地、漫步道、網(wǎng)球場、劃水道、森林氧吧中漫步、高爾夫練習場等。北距首都北京 494 公里。兩級市場買賣住房成交套數(shù)為近幾年之最（見圖） ，進入市場買賣房屋的居民家庭越來越多，市場發(fā)展后勁十足。 ）。 濟南城市總體規(guī)劃—“東拓、西進，中疏，南控、北跨”（1）東拓（正在規(guī)劃“東部新城” ）向東沿“膠濟產(chǎn)業(yè)帶” 形成未來城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是“ 實現(xiàn)新跨越，建設新泉城” 的重大舉措之一。項目 地理位置 建 筑 概 況 價 格中潤世紀城經(jīng)十路與漿水泉路交界新加坡山水風格，小高層為主，占地 萬平米，建筑面積100 萬平米，一期 12 萬，交付均價5000元/平米荷蘭莊園荷蘭風情，占地面積 60 畝，多層為主現(xiàn)價4400元/平米黃金時代高新技術(shù)區(qū)多層普通住宅，約 5 萬平米 現(xiàn)價4000元/平米㎡置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書其 他：陽光 100 國際新城、新世界城市花園、外海清華園憑其4700—5000 元/平米的多層電梯洋房有一定競爭力。⑦股東資格確認根據(jù)《公司法》等有關(guān)規(guī)定，本公司此次增資擴股投資入股的股東應符合下列條件：a、資金來源合法；b、凈資產(chǎn)須達到資產(chǎn)總額的 30%以上，對外投資含對本公司的投資金額累計不得超過其凈資產(chǎn)的 50%，但國家規(guī)定的投資公司、控股公司及投資基金除外。利潤分配在公司股東大會對利潤分配方案做出決議后,兩個月內(nèi)完成股利的派發(fā)。房地產(chǎn)項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的復雜環(huán)節(jié)和極強的地域特征。. 經(jīng)濟周期與產(chǎn)業(yè)政策的風險房地產(chǎn)業(yè)是先導性行業(yè)，與國民經(jīng)濟狀況聯(lián)系極為密切，受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家的宏觀經(jīng)濟政策影響較大。對于未來一段時期的市場潛力都比較認同，一是小康社會要求居民居住水平有較大幅度的提高；二是城鎮(zhèn)化進程加快，滿足外來人口住房需求，必將增加大量的住房需求；三是城市建設加快，危舊住房拆遷需求增加；四是住房二級市場的開放，帶動增量市場的發(fā)展。招標后，嚴格按照合理確定的標段、工期、定價執(zhí)行，總承包置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書單位除在合同中約定的情況外，必須經(jīng)發(fā)包單位認可，才能分包，主體結(jié)構(gòu)不能分包，分包單位不能再分包。置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書d、靜態(tài)盈利預測項目損益表　　　　　　表 5 單位：萬元序號 項　　　目 金　額1 銷售收入 175,4402 減：主營業(yè)務成本 99,8893 營業(yè)稅金及附加 9,649主營業(yè)務利潤 65,9024 減：銷售費用 1,3275 管理費用 9006 財務費用 5,250利潤總額 58,4257 減：所得稅 19,280凈利潤 39,145項目總回報率：稅后利潤 39,145銷售利潤率＝ 銷售收入100％＝ 175,440100％＝1%稅后利潤 39,145成本利潤率＝總成本100％＝ 136,295100％＝2%稅后利潤 39,145投資回報率＝ 自有資金100％＝ 40000100％＝6%置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書 動態(tài)分析a、 項目凈現(xiàn)值分析：折現(xiàn)率為 7 %凈現(xiàn)值分析表（表 6） 單位：萬元第一年 第二年 第三年 第四年序號 項目 合計 一季二季三季四季一季二季三季四季一季二季三季四季一季二季三季四季1 現(xiàn)金流入 175,440 　 　 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　11 銷售收入 175,440 　 　 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 　 　2 現(xiàn)金流出 136,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 　21 土地費用 42,024 42,024 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　22 前期費用 8,022 8,022 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　23 土建費用 20,400 612 1,836 1,836 1,224 816 2,448 2,448 1,632 612 1,836 1,836 1,224 　 　 2,040 　置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書24 電梯等設備及安裝費 3,671 　 　 771 　 22