【正文】 檔為主，包括餐飲部分的消費(fèi)，無法支撐有品牌的餐飲店，快餐也是很少有人選擇對(duì)于本案未來的商品價(jià)格定位理應(yīng)以本商圈的商品檔次特性為參考，以中大檔和中檔商品為主多數(shù)調(diào)查群體認(rèn)為圣亞是該商圈中商品檔次最高的，但對(duì)圣亞的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其商品總體結(jié)構(gòu)對(duì)太原市來講也只屬于中檔偏高的檔次○ 商圈內(nèi)商品業(yè)種特性本商圈商品相對(duì)單一，服裝總銷售面積占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中又以女裝為主要銷售內(nèi)容其它業(yè)種商品除皮件外基本不成規(guī)模，而皮件中又以皮鞋為主要銷售商品，皮包的占比和經(jīng)營(yíng)情況不佳○ 本案在太原市場(chǎng)的廣告受眾面　　調(diào)查顯示，太原市內(nèi)知道本案的占主要比例，但在進(jìn)行具體詢問過程中對(duì)本案的具備認(rèn)知度尚有欠缺　　了解本案主要媒介為廣告，反應(yīng)本案之前在媒體上的抄做是成功的　　由于媒體主要受眾人是普通百姓，僅隊(duì)未來購買對(duì)象有很大幫助，但對(duì)招商而言，其意義不大，故在招商期間的廣告手段應(yīng)以調(diào)整，使廣告效果達(dá)到最佳狀態(tài)　　　　 對(duì)于可以達(dá)到主要目的的招商廣告可采用報(bào)紙、廣播、電視等基本大眾傳媒工具外，鎖定招商對(duì)象的廣告亦可采用POP、DM等手段　　　　 傳統(tǒng)廣告模式在太原司空見慣，僅僅利用“全面招商”等等的傳統(tǒng)廣告口號(hào)在實(shí)際效果中將不可能吸引眾多眼球，招商廣告亦將需求考慮以新主題或題材貫穿整個(gè)招商過程● 本案的SWOT簡(jiǎn)述：本案的優(yōu)勢(shì) 總體體量為該商圈最大的，根據(jù)商業(yè)定律——大魚吃小魚，小魚吃蝦米的論點(diǎn)，本案將具備強(qiáng)大的吸盤作用。商業(yè)特征 集中了圣亞、精品、朝陽、東方紅、吉美等樓體式批發(fā)零售的商場(chǎng)格局的市場(chǎng)，也有沿街商鋪形式的批發(fā)零售店形態(tài)。大賣場(chǎng) 不適合 需求面積要求超過10000平方米以上，且對(duì)大樓樓體結(jié)構(gòu)要求很高，由于受到本案前期銷售格局的限定，本案也不適合引進(jìn)大賣場(chǎng)系統(tǒng)。　　　　 3號(hào)門由于人車混雜，相對(duì)未來交通會(huì)比較混亂，有效管理好此處的人流和車流是未來外場(chǎng)保安的主要任務(wù)?！　　　”尘耙魳防纫鬄槠骄?0平方米安裝一個(gè)，常規(guī)功率要求5W以上，可進(jìn)行音樂播放和常規(guī)人工廣播，后臺(tái)要求有CD機(jī)、功放機(jī)、調(diào)音功能、VCD機(jī)、磁帶機(jī)，音量應(yīng)根據(jù)場(chǎng)地面積可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的調(diào)節(jié)，喇叭除安裝在公共區(qū)域內(nèi)，在大樓的外場(chǎng)和廁所等區(qū)域也應(yīng)該安裝，閉路電視應(yīng)安裝在商場(chǎng)電扶梯上下部位以及各動(dòng)線交匯部位，背景音樂和閉路電視由未來總服務(wù)臺(tái)統(tǒng)一控制管理，該二項(xiàng)的總線路應(yīng)統(tǒng)一安裝在總服務(wù)臺(tái)后場(chǎng)。本計(jì)算為粗略計(jì)算，與實(shí)際會(huì)產(chǎn)生適當(dāng)?shù)恼`差，最終本計(jì)算中的數(shù)據(jù)以實(shí)際合同為準(zhǔn)?！　?財(cái)務(wù)部為商場(chǎng)總體財(cái)務(wù)收入和支出的管理單位?！　?● 媒體內(nèi)容及特性簡(jiǎn)述電視 主要受眾面為普通百姓，具有廣泛傳播的特性，但由于太原本地能夠接受諸多電視臺(tái)，預(yù)計(jì)實(shí)際收視率不高，且電視廣告具有費(fèi)用大，制作周期長(zhǎng)的特點(diǎn)?！　　∑渌襟w：報(bào)紙、電視和電臺(tái)是配合在正式招商前集中運(yùn)用的，利用方式是太原目前尚無前列的集中“轟炸”法，即在正式招商前23天，覆蓋所有媒體，加大投放密集程度，由于本案的特殊性，這種集中“轟炸”法將更具備震懾能力。本案由于定位為市場(chǎng)，其招商的手法與百貨公司不同，基本將借助于媒體的形式進(jìn)行大面積招商動(dòng)作。經(jīng)營(yíng)期組織架構(gòu)示意圖　　 經(jīng)營(yíng)期仍延續(xù)招商期間的基本框架，其中原開發(fā)商為商業(yè)公司的法人并任命總經(jīng)理，管理方為上海天擎，任命副總經(jīng)理。本案總共有4個(gè)主出入口，目前設(shè)計(jì)圖上的入口外挑屋檐不夠大氣明顯，尤其是目前暫定的3號(hào)門入口相對(duì)是A、B館的結(jié)合處，其設(shè)計(jì)應(yīng)該著重加強(qiáng)。局部地面建議示意圖　　　　有關(guān)天花的設(shè)計(jì)建議要求　　　　本案天花由于受地面寬度的影響，同樣存在與地面相同的問題，故在設(shè)計(jì)中應(yīng)予以注意?！　?A、B館結(jié)合部分應(yīng)考慮現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，適當(dāng)拆除部分商鋪，以確保二館人流之流暢，視覺之清晰。企劃特征 商場(chǎng)沒有整體的促進(jìn)銷售的活動(dòng)，僅發(fā)現(xiàn)的活動(dòng)均為廠家自己舉辦的建議活動(dòng)，檔次和促銷內(nèi)容非常傳統(tǒng)無新意。本案的挑戰(zhàn) 東方紅處于重新招商階段，圣亞也在擴(kuò)建當(dāng)中，義烏小商品市場(chǎng)也正處于改建擴(kuò)建中，未來在商品的招商過程中會(huì)發(fā)生一定比例的重疊和沖突。 本地為數(shù)不少的消費(fèi)者在柳巷商圈看中的款式服裝，一般在本商圈找到類似的服裝購買，由此可見本商圈購買的消費(fèi)群體尚屬于中檔偏低的?！　≌J(rèn)為有個(gè)管理良好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是非常重要的，這也將是取決于供應(yīng)商進(jìn)駐本案的一個(gè)相對(duì)重要的考量環(huán)節(jié)。租金、人流、業(yè)績(jī)比較示意圖本商圈租金狀況沒有因?yàn)榈乩砦恢玫南群蠖胁町?，也沒有因?yàn)槿肆饕蛩氐亩嗌俣胁町悾皇窃诟鶕?jù)自己經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，隨行就市的調(diào)整租金價(jià)格故本商圈無法采樣獲得平均租金價(jià)格，這在內(nèi)地或其它城市實(shí)屬罕見的狀況，故本案在宣傳抄做和招商經(jīng)營(yíng)上將需要突顯優(yōu)勢(shì)。如今在山西，眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)如雨后春筍不斷涌現(xiàn)，服裝服飾集約化產(chǎn)業(yè)鏈正在獲得穩(wěn)步發(fā)展。華宇集團(tuán)以年銷售7億元以上進(jìn)入全國(guó)商業(yè)銷售百強(qiáng)企業(yè)，唐久超市進(jìn)入了全國(guó)連鎖超市百強(qiáng)。晉商因“善殖利于外”，縱橫馳騁于四方，在商界稱雄達(dá)五百年之久，成為中外商業(yè)史上的珍聞罕事。其中鋼筋混凝土及磚木結(jié)構(gòu)面積占到91%。各類綜合商廈、超市、連鎖店、便利店、專 賣店達(dá)4231個(gè)，%?，F(xiàn)轄6區(qū)1市3縣，全市共有51個(gè)街道辦事處，493個(gè)社區(qū)居委會(huì)，54個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，1285個(gè)村民委員會(huì)，1805個(gè)自然 村?！?人口結(jié)構(gòu)：全市十縣（市、區(qū)），%，每萬人中擁有大專以上文化程度者為1201人，目前，全市0～%，15～64歲人口占%，%，有逐步向老年型社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)?！?城市建設(shè)：太原市大力實(shí)施積極的財(cái)政政策，加大投資力度，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大?！?太原19992001各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況：總?cè)丝冢ㄈ耍?國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 農(nóng)林牧漁總值（萬元） 工業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 一般預(yù)算收入（萬元） 一般預(yù)算支出（萬元） 城鄉(xiāng)居民存款（萬元） 社會(huì)消費(fèi)總額（萬元） 城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)（萬元） 全部職工數(shù)量（人）1999 3501144 3180000 114662 3813354 203277 227313 3943100 1361741 871068 8949442000 3497493 3465305 122531 3764796 214828 245873 4196300 1477516 993386 8626662001 3413017 3844025 119988 4193858 241578 297391 4701900 1611322 1169274 836041　　　　　 　　　　　 ● 華北經(jīng)濟(jì)圈報(bào)告簡(jiǎn)述山西是華東、華南和西南等區(qū)域連接“三北”（東北、華北、西北）地區(qū)的樞紐地帶和商品流通中轉(zhuǎn)站，是中國(guó)北方著名的商品集散地，是華北經(jīng)濟(jì)圈的核心?！熬盼濉逼陂g，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額連年增長(zhǎng)，比“八五”%，%。天龍集團(tuán)成為三晉第一“商業(yè)”股。　　時(shí)下，山西太原已成為國(guó)內(nèi)內(nèi)陸地區(qū)又一大服裝、服飾批發(fā)集散產(chǎn)業(yè)化基地?！　?商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容（二）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本商圈南北人流差異較大，由于南面多集中與服飾類商品和其它消費(fèi)類商品，相對(duì)人流較大且集中?！　?針對(duì)商場(chǎng)的內(nèi)部管理是非常之專業(yè)的行為，是一般的物業(yè)公司所不能具備的功能，其不但要求具備常規(guī)物業(yè)公司的保安、維修、清潔等功能，同時(shí)也要具備商業(yè)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。您對(duì)于鴻金寶項(xiàng)目是否看好？　　　　　 本項(xiàng)調(diào)查結(jié)果：　　在圣亞經(jīng)營(yíng)的廠商比較不看好，當(dāng)然圣亞的廠商均為溫州為主的擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)戶，在臨近商圈同時(shí)開二家店的機(jī)會(huì)不高，另外圣亞為產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)接模式，自己經(jīng)營(yíng)自己購買的商鋪的積極性等遠(yuǎn)高于本案對(duì)外租賃的積極性。本章小結(jié)● 朝陽街商圈特征綜合描述：內(nèi)容 特征描述交通特征 由于是通往高速的主要交通要道，再加上批發(fā)市場(chǎng)銷售行為結(jié)束后的短途駁運(yùn)行為，該街車流嚴(yán)重?fù)矶拢绕錇楣?jié)假日特別明顯。商場(chǎng)內(nèi)部布置不協(xié)調(diào)，一般只注重其整潔并沒有透過氣氛的渲染和布置來提升和營(yíng)造商業(yè)氣氛?！?建筑物車流人流管理本案人流未來主流入方向?yàn)樽猿柦窒虮绷飨驗(yàn)橹??！　　　√旎ò褰ㄗh使用石膏板材料，這與本商圈內(nèi)其它商場(chǎng)使用簡(jiǎn)易的輕鋼龍骨材料更顯得商場(chǎng)整體檔次要高，且在未來若干年內(nèi)不易被淘汰。外觀材料整體應(yīng)考慮其未來的保潔難易程度，雖然初期的投資成本較高，但畢竟是相對(duì)一勞永逸的工程，故在此方面的投入應(yīng)該給予適當(dāng)考慮?！　?總經(jīng)理辦公室主要負(fù)責(zé)處理人事事物，對(duì)外聯(lián)系工作、文檔合同的保管等工作。本案銷售階段已經(jīng)進(jìn)行了大量的廣告宣傳，由于招商的訴求者和商鋪截然不同，故本案招商廣告不能以傳統(tǒng)媒體方式進(jìn)行。　　　　　DM投放：DM的投放是以朝陽街為主，做全覆蓋式投放，做到在朝陽街經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)經(jīng)營(yíng)者均了解本案，并使之對(duì)本案產(chǎn)生興趣。本案招商將一個(gè)核心主題進(jìn)行抄做，在為期7個(gè)月的招商周期中，核心主題不變，僅僅變化的是招商的具體內(nèi)容?！　?物業(yè)部為商場(chǎng)后場(chǎng)管理的負(fù)責(zé)單位，下屬保安課負(fù)責(zé)商場(chǎng)內(nèi)外包括停車場(chǎng)等的安全工作，維修課負(fù)責(zé)商場(chǎng)簡(jiǎn)單設(shè)備維修和保養(yǎng)工作，保潔課負(fù)責(zé)商場(chǎng)內(nèi)外清潔等工作，其中商場(chǎng)的外墻保潔由專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)處理，商場(chǎng)內(nèi)的總體保潔由清潔公司做專業(yè)處理。其它方面的設(shè)計(jì)建議要求　　　　 本案公共柱子不是很多，一般僅為在電扶梯周遍為準(zhǔn)，作為商場(chǎng)公共位置，應(yīng)對(duì)柱子進(jìn)行統(tǒng)一裝飾，適當(dāng)應(yīng)用燈箱廣告　　　　 本案A、B館結(jié)合處作為顧客相對(duì)比較集中的地方，應(yīng)考慮為商場(chǎng)的整個(gè)共享空間部分，同時(shí)在設(shè)計(jì)上應(yīng)作為著重處理　　　　　　　公共柱面的效果示意圖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 共享空間效果示意圖　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 工程修正部分建議示意圖　　　　　　　　　　　　　　　工程修正部分建議示意圖工程修正部分建議示意圖　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工程修正部分建議示意圖工程修正部分建議示意圖本案平面及垂直租金情況● 本案平面租金情況及面積匯總概算A館一樓平面租金差異示意圖A館二樓及以上平面租金差異示意圖　　　 A館各鋪?zhàn)饨鸱謹(jǐn)偙壤致员硎觯ㄆ矫孀饨鹂傊笖?shù)為“1”計(jì)算）　　　 一樓：A級(jí)鋪 B級(jí)鋪 C級(jí)鋪 D級(jí)鋪平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 480 38% 12 220 17% 11 204 16% 12 367 29% 18　　　 二樓及以上樓層A級(jí)鋪 B級(jí)鋪 C級(jí)鋪平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 642 47% 27 204 15% 10 528 38% 33　　 A館鋪數(shù)和面積小計(jì)A級(jí)鋪 B級(jí)鋪 C級(jí)鋪 D級(jí)鋪鋪數(shù) 占比 面積 占比 鋪數(shù) 占比 面積 占比 鋪數(shù) 占比 面積 占比 鋪數(shù) 占比 面積 占比一樓 12 23% 480 38% 11 20% 220 17% 12 23% 204 16% 18 34% 367 29%二樓 27 39% 642 47% 10 14% 204 15% 33 47% 528 38% 三樓 27 39% 642 47% 10 14% 204 15% 33 47% 528 38% 四樓 27 39% 642 47% 10 14% 204 15% 33 47% 528 38% 五樓 27 39% 642 47% 10 14% 204 15% 33 47% 528 38% 小計(jì) 120 3048 51 1036 144 2316 18 367B館一樓平面租金差異示意圖B館二樓及以上平面租金差異示意圖B館各鋪?zhàn)饨鸱謹(jǐn)偙壤致员硎觯ㄆ矫孀饨鹂傊笖?shù)為“1”計(jì)算）　　 一樓：A級(jí)鋪 B級(jí)鋪 C級(jí)鋪 D級(jí)鋪平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 538 19% 12 385 14% 15 518 18% 26 1405 49% 53　　 二樓及以上樓層A級(jí)鋪 B級(jí)鋪 C級(jí)鋪平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 平面指數(shù) 面積（約） 占比 鋪數(shù) 610 19% 26 937 29% 37 1632 52% 53　　 B館鋪數(shù)和面積小計(jì)A級(jí)鋪 B級(jí)鋪 C級(jí)鋪 D級(jí)鋪鋪數(shù) 占比 面積 占比 鋪數(shù) 占比 面積 占比 鋪數(shù) 占比 面積 占比 鋪數(shù) 占比 面積 占比一樓 12 11% 538 19% 15 14% 385 14% 26 25% 518 18% 53 49% 1405 49%二樓 26 22% 610 19% 37 32% 937 29% 53 46% 1632 52% 三樓 26 22% 610 19% 37 32% 937 29% 53 46% 1632 52% 四樓 26 22% 610 19% 37 32% 937 29% 53 46% 1632 52% 五樓 26 22% 610 19% 37 32% 937 29% 53 46% 1632 52% 小計(jì) 116 2978 163 4133 238 7046 53 1405A、 B館全館綜合分析A館 B館鋪數(shù) 實(shí)際面積 建筑面積 得房率 鋪數(shù) 實(shí)際面積 建筑面積 得房率333 6767 11960 57% 570 15562 24790