【正文】 計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入12%假定某商業(yè)項目靠租金收入為主，2014年租金收入是2億元（不含稅），那么該商業(yè)項目應(yīng)繳房產(chǎn)稅=20000萬元12%=2400萬元。言下之意，本應(yīng)由嘉誠公司原股東繳納的土地增值稅，轉(zhuǎn)嫁給了明峰集團，雖然股權(quán)收購時的價值低于市場價值(不考慮原股東企業(yè)所得稅)，但這部分差價很難彌補土地增值稅稅費，是一次不成功的股權(quán)收購方案。假設(shè)采用方案一：，嘉誠公司直接以資產(chǎn)出售方式向明峰集團轉(zhuǎn)讓該批房地產(chǎn)，將產(chǎn)生沉重的土地增值稅義務(wù)，具體計算如下：土地增值額=(含稅費)=土地增值率=適用土地增值稅稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%應(yīng)納土地增值稅稅額=*50%*15%==假設(shè)采用方案二：根據(jù)《關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)征稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]700號)第二條批復(fù)，對陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅。房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征兩種方式。實際操作中如果選擇全額則全部按照全額繳納，選擇差額就全部按照差額繳納。土地增值稅關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，尤其是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式下，是否應(yīng)征收土地增值稅的問題，實踐中存有爭議，主要原因是國稅函【2000】687號文的存在。 根據(jù)營改增的相關(guān)原理和政策，2016年5月1日起，產(chǎn)品（動產(chǎn)）、勞務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的銷售都變成增值稅的課稅對象。另外，也有部分銀行要求購房者提供固定資產(chǎn)證明及企業(yè)資質(zhì)證明。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。嘉誠公司經(jīng)營休閑山莊的土地系2010年購入，購入時的成本總計2億元，房屋于2012年投資建成，原始價值7千萬元。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅參照以上規(guī)定，假設(shè)采用方案三，嘉誠公司轉(zhuǎn)讓100%的股權(quán)，實際上是需要繳納土地增值稅的，土地增值稅的繳納方式與金額與方案一相同。城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。我們就以某商業(yè)項目為例，從房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅四個方面，深度解析中國商業(yè)地產(chǎn)沉重的稅費負擔(dān)。但是，由于股權(quán)溢價部分不可以計入資產(chǎn)成本，對于將來用于出售的收購方而言（自持的除外），土地增值稅的增值額將大增，未來將承擔(dān)很大的稅負。 序號項目時間計稅依據(jù)稅率稅法文件1按差額（簡易）5%征收率國家稅總2016年第14號公告，《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》