【正文】 是中餐為主，上海又脫離不了國際化 都市生活的方式。 隱蔽工程 有些住宅設(shè)計把管道暗裝的任務(wù)完全留給二次裝修，這是個錯誤。以往的 實際工作經(jīng)驗告訴我門以下幾個研究的重點。 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 D119 “海上海新城 ” 的產(chǎn)品定位 三、 “ 高檔公寓 ” 定位 廚房： 應(yīng)設(shè)計足夠的澡作臺面，合理設(shè)言微波爐、烤箱、面包機、洗衣機、冰箱等多種家用電器。 ” “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 D118 “海上海新城 ” 的產(chǎn)品定位 二、 “ 商業(yè)街 ” 定位 ? 海上海高檔公寓設(shè)計構(gòu)想 高檔公寓的戶型設(shè)計有自己的特殊之處。 一方面 ， 它的確表達著人們樂水 、 親水 、 近水的天性 ， 更重要的它將為我們帶來空間形態(tài)的變化 ， 為我們喚起一種感覺 。 一條市政規(guī)劃的略帶弧狀的 16米寬的街道貫穿整個 “ 海上海 ” 園區(qū)，并將園區(qū)分為東西兩塊。 這個待開發(fā)的園區(qū)幾經(jīng)調(diào)研 、 討論 、 交流和修定 ， 最終被命名為 “ 海上海 ” 。 D110 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 關(guān)于城市 城市依其形象而存在，是在時間、場所中與人類特定生活緊密相關(guān)的現(xiàn)實形態(tài)，其中 包含著歷史。 房屋進行了精裝修 ， 從而避免客戶進住毛坯房破壞人與建筑環(huán)境的融合 。 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C133 “海上海新城 ” 的客戶定位 海上海 商業(yè)街目標(biāo)客戶定位 “海上海 ” 周邊區(qū)域商業(yè)分析 楊浦 、 虹口商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主 ， 消費對象以周邊居民為主 。 他們有怎樣的生活方式？ “海上海新城 ” 的客戶定位 六、 外 省 富 人 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C114 他們 接觸什么樣的媒體？ ?《 人民日報 》 ? 新華社新聞 ? 當(dāng)?shù)氐娜請?、 晚報 ? 很少看電視 ? 50％ 人上網(wǎng)接觸資訊 ? 更多訊息通過人際交 往獲得 “海上海新城 ” 的客戶定位 六、 外 省 富 人 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C115 ? 從事制造業(yè)的老板 ? 從事服務(wù) 、 代理 、 貿(mào)易 的公司業(yè)主 ? 從事金融 、 投資的民營 企業(yè)高管 他們的典型職業(yè)是什么？ “海上海新城 ” 的客戶定位 六、 外 省 富 人 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C116 “海上海新城 ” 的客戶定位 七、 港 臺 移 民 ? 年齡跨度較大 ， 從 28歲到 60歲以上 ? 男女比例的差距不大 ? 其中 30%的人在上海居住超過 10年 ， 他們曾經(jīng)影響上海的風(fēng)尚 、 潮流 ? 受過良好教育 ， 擁有港臺或國際名校的文憑， 精通一門以上外語 。至少，這四大種群引領(lǐng)了新上海文化的需求趨向，是上海房地產(chǎn)消費的主流，是20/80原則中的 20/80。 ? “ 海上海 ” 商業(yè)街在上述營造綱領(lǐng) 、 定位特色和藝術(shù)形態(tài)的平臺上 ， 一方面實現(xiàn)常態(tài)生活的正常呼吸 ，推出與城市常態(tài)生活密切相關(guān)的文化和科技產(chǎn)品 。 它首先表現(xiàn)在大面積使用玻璃和水景 ， 這不僅是材質(zhì)和介質(zhì)的選擇 ， 而在于它所表現(xiàn)的文化氣質(zhì)和生命活力要與 “ 海上海 ” 街區(qū)名稱和主題定位完全吻合 。 這種定位 ， 將使 “ 海上海 ” 街區(qū)一躍而成為上海了解世界 ， 以及世界了解上海的特殊平臺 。 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 B109 “海上海新城 ” 的文化定位 三、 “ 海上海 ” 商業(yè)街的營造綱領(lǐng) ? “海上海 ” 商業(yè)街的定位特色做如下原則表述： 1. 藝術(shù)形態(tài)到商業(yè)形態(tài) ， 都應(yīng)當(dāng)極具特色；和所有的文化休閑步行街區(qū)相比都有鮮明的差異性 。 從這個邏輯原點出發(fā) ， 就可能激發(fā)出本案參與人員的想像力和創(chuàng)造力 ， 從而使本案 成為令世人矚目的原創(chuàng)城市作品 。 “ 大學(xué)城 ” 的建設(shè)將進一步重塑 “ 大楊浦 ” 的形象和概念 。 保存過去的遺留 ， 并加以藝術(shù)的提煉和再創(chuàng)造 、 再利用 ， 就有可能給出對本案 、 對本地塊從未有過的精神體驗 。 如果其文化生長定位失誤 ， 必將走向或沖突 、 矛盾或淹沒同化的兩個極端 。 A103 手段 Instrument 新的上海城市精神 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 ? 傳統(tǒng)策劃文案中的項目地塊概要 ， 一般將作如下表述：本案位于楊浦區(qū)大連路地塊 ， 緊鄰虹口區(qū) ， 更與新建的虹口區(qū)政府近在咫尺 。 ? 上海工具廠整體將機器設(shè)備搬遷之后 ， 還有廠房和部分其它建筑正待拆除 。 在這里 ， 上海工具廠不只是作為一個工廠 ，在中國工廠的翹楚中也許它微不足道 。 “海上海新城 ” 的文化定位 二、大連路地塊的上海版圖背景 B105 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 ? 新文化地產(chǎn)的文化策劃 ， 非常強調(diào)項目的城市設(shè)計理念 ， 強調(diào)項目城市精神的體現(xiàn)以及與城市形態(tài)的融合 。 反映新時代 、 新文化的全球胸懷 。 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 ? “海上海 ” 商業(yè)街商業(yè)形態(tài)的第一門類為上海的領(lǐng)館和友城概念 。 ” 英國已經(jīng)把 13個行業(yè)確認為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ， 即： 廣告 ， 建筑 ， 設(shè)計 ， 工藝品 ， 時裝 ， 電影 ， 音樂 ， 表演 ， 出版 ， 軟件 ， 電視廣播 ， 藝術(shù)與文物交易 。 ? 設(shè)計中 ， 應(yīng)強調(diào) “ 海上海 ” 商業(yè)街建筑個體與個體 ， 個體與群體以及群體與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào) 。 “海上海新城 ” 的文化定位 四、 “ 海上海 ” 商業(yè)街的藝術(shù)形態(tài) B114 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C101 “海上海新城 ” 的客戶定位 一、 “ 上海樓市一瞥 ? 上海樓市獨秀海內(nèi)，雖 “ 非典 ” 亦難抑其消費之增量！過去三年，上海樓市一年踏進一個臺階，呈現(xiàn) “ 又穩(wěn)又勁 ” 的勢頭；未來五年中，此勢將更具后力，成為全國之最。 ? 他們意志堅強 ， 有 “ 逆商 ” （ 逆流而上的商數(shù) ） 和超前的商業(yè)意識 ， 行動力強 ， 想好就做 ， 膽識過人 。 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C129 “海上海新城 ” 的客戶定位 海上海創(chuàng)意商居形態(tài)消費者定位 接觸媒體 他們生活中最重要的媒體是網(wǎng)絡(luò) ， 大量最新 、 最全的信息使他們不出門而知天下事 ， 即時的網(wǎng)上對話 ， 使他們的交流千里一瞬；他們追求時尚 ， 閱讀 《 時尚 》 、 《 上海壹周 》 、 《 生活速遞 》 、 《 外灘畫報 》 …… ；他們關(guān)心經(jīng)濟投資 ， 閱讀 《 中國經(jīng)營報 》 、 《 經(jīng)濟觀察報 》 、《 21世紀(jì)經(jīng)濟報道 》 …… ；他們關(guān)注世界潮流走向 ， 閱讀 《 國家地理 》 、 《 大眾機械師 》 、 《 BAZAR》 、《 ELLE》 …… ；他們時刻完善自我 ， 閱讀各種與自身行業(yè)相關(guān)的媒體 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C130 “海上海新城 ” 的客戶定位 海上海創(chuàng)意商居形態(tài)消費者定位 追隨型客戶 這部分客戶的職業(yè)在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)范疇之外 ， 從事旅游 、 咨詢等行業(yè)或做為外資企業(yè)的高級主管 。同時隨著大面積玻璃窗的使用 ， 更加人性化 。 正如我們所知的 ， 建筑并不是一個簡單的形式問題 ， 它是空間的營造 ， 是基于人的身心體驗的空間序列組織 。 于是，建筑師、規(guī)劃師在營造新的都市空間的過程中便成為一次次追向 “ 為什么是這樣 ” 的過程。所以，簡單地采用一種自上而 下的設(shè)計過程并不是我們的選擇。 我們覺得園林建筑代表了中國建筑的高超境界 ， 并堅持認為優(yōu)秀的東西蘊藏著永不過時的本質(zhì)和精神 。 從這個意義上講 ， 我們所做的任何設(shè)計 ， 都應(yīng)該是努力為人們設(shè)計和建造這種幸福生活和理想生活方式的空間基礎(chǔ) ， 抑或是空間指引 。次臥室即便是兒童臥室也應(yīng)能放置普通雙人床。門及門洞設(shè)計時，兩邊的墻垛部應(yīng)預(yù)留門套的位置，并應(yīng)考慮裝修門套后的尺度效果。廚房設(shè)計符合人體工程學(xué)，洗、切、燒操作程序多呈 “ L”形布置， 考慮操作人的隊流線最短。 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 D121 “海上海新城 ” 的產(chǎn)品定位 三、 “ 高檔公寓 ” 定位 通風(fēng)和空調(diào)： 風(fēng)道的安排對周圍環(huán)境可能有不同的影響甚至污染；排入豎向通風(fēng)道則在多臺排油煙時運轉(zhuǎn)的條件下，產(chǎn) 生回流和泄漏的現(xiàn)象發(fā)生。每戶只設(shè)一個室外結(jié)合陽臺和立面凹槽布置，戶內(nèi)采用風(fēng)系統(tǒng)，管道在每戶廚房、衛(wèi)生間、走頂內(nèi)，每間廳室內(nèi)均設(shè)有開關(guān)及風(fēng)口。專用的王衛(wèi)生間潔具件數(shù)不一定很多，但尺度大，因此需要設(shè)計的 面積也大，我們一般做到 58平米左右。陌生人的相遇從此就在這里有了詩意的期盼。 我們希望呈現(xiàn)而不是復(fù)制歷史的片斷 ， 在本質(zhì)的層次上而不是形式上體現(xiàn)著中國傳統(tǒng)建筑對人居與自然和諧共生的理解 ， 并對此作出現(xiàn)代意義的當(dāng)代反應(yīng) 。我們 愿意把這個過程理解為運用現(xiàn)代設(shè)計語言、手法， 構(gòu)筑具有東方文化之精神特質(zhì)的新的空間秩序的 創(chuàng)造，從而成就一段可居、可駐、可娛、可游、 可觀、可悟的人性化街區(qū)，以此與 “ 海上海 ” 的主 題尋求精神上的謀和。庫哈斯所有的設(shè)計都是在 “ 如何去考慮 ” 世界上正在發(fā)生的事情那樣， 在上海面對著這種史無 前例的情形時， “ 我們能做的就是將之作為一個可被建筑師或城規(guī)人員利用的主體去接 受它、對之考察、分析，并制定出解決方案。 D109 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 “海上海新城 ” 的產(chǎn)品定位 一、 “ 創(chuàng)意商居 ” 定位 建筑與不同領(lǐng)域名牌的合作 ， 在當(dāng)今世界 ，已經(jīng)屢見不鮮了 。 透視內(nèi)部庭園花園的美景 。 “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明書 C131 “海上海新城 ” 的客戶定位 海上海創(chuàng)意商居形態(tài)消費者定位 投資型客戶 以短期投資回報為目標(biāo)的客戶 這類客戶對房產(chǎn)投資的要求是短期內(nèi)得到升值回報 ， 他們對涉及房產(chǎn)升值的要素 (房子的日照 、 景觀 、 綠化 、 環(huán)保等自然條件；區(qū)域城市功能規(guī)劃 、 周邊建筑物景觀 、 小區(qū)物業(yè)管理等環(huán)境條件；區(qū)域交通條件； 區(qū)域的管線網(wǎng)絡(luò) 、學(xué)校 、 生活設(shè)施的配套條件 )尤其關(guān)注 以長期投資為目標(biāo)的客戶 這類客戶一部分把房產(chǎn)做為 當(dāng)家理財?shù)耐顿Y渠道 ， 希望得到長期 、 穩(wěn)定的投資回報 。 ? 這類人有非常的學(xué)習(xí)能力 ， 擁有廣泛的社會關(guān)系 ， 善于從別人的經(jīng)驗 、 成功 、 失敗中吸取智慧 ， 并轉(zhuǎn)化為自己的 “ 知本 ” ，眼光獨到 ， 有 “ 生意眼 ” 。古北、長寧、徐匯、長壽、外灘和浦東等諸成熟商務(wù)居住區(qū)，都缺少大體量的新開中高檔樓盤。 用街道去破解商鋪 ， 而不是簡單地追求街區(qū)的尺寸工整 。 如廣告 ， 如工藝品 ，如時裝 ， 如出版 ， 如藝術(shù)原創(chuàng) ， 如文物交易等 。 領(lǐng)事館的文化和經(jīng)濟輻射能力 ， 是相當(dāng)有價值的貨源 。 文化創(chuàng)意與科技創(chuàng)新并重 ， 觀賞價值與商業(yè)價值并重 。 我們對上海城市精神的表述 ， 將集中于以下方面：作為世界大都市的上海；作為活力城市的上海；作為具有 “ 以開放的眼光 ， 吸納外來文化光輝傳統(tǒng) ” 的上海；作為具有強烈的新意識的上海 。 如果再加上對創(chuàng)新精神的表述 ， 我們就應(yīng)該把握了這個地塊的文化特質(zhì) 。 廠房中現(xiàn)存的勞模 、 產(chǎn)品陳列櫥窗 ， 工人上下班翻牌的記錄板 ， 各種“ 安全用電 ” 的醒目警示 ， 生產(chǎn)中的調(diào)度表格等等原有廠房中的元素和廠房一道 ，是一種寶貴的遺存 。 本案距上海新一輪城市開發(fā)的重點項目北外灘僅 300米；大連路隧道貫通后 ， 穿梭之間即可達浦東陸家嘴金融區(qū) 。 從 “ 文化地圖 ” 的視覺出發(fā) ， 虹口區(qū)強調(diào)文化傳承；楊浦區(qū)正從傳統(tǒng)的大工業(yè)板塊向 “ 大學(xué)城 ” 園區(qū)和高新科技的定位過渡；北外灘追求恢復(fù)老上海城市記憶；陸家嘴則正在形成國際大都市的現(xiàn)代建筑版本 。 從文化策劃的思路 ， 應(yīng)當(dāng)特別重視該地塊的歷史形成以及其間包容的文化內(nèi)涵 。 楊浦區(qū)內(nèi)還有各類科研院所100余家 ， 兩院院士 20余名 ， 博士導(dǎo)師 300余名 ， 其中蘇步青 、 谷超豪 、 談家楨 、李國豪等科學(xué)家都早已聲名遠播 。 這著就一步一步 ， 使本案 升華到都市營造的高度 。 “ 海上海 ” 商業(yè)街的藝術(shù)形態(tài)服從商業(yè)街內(nèi)容的定位 ， 但允許形式突破內(nèi)容 。 在供觀賞的同時 ，又進行信息的交流和商品的出售 。 整個 “ 海上海 ” 商業(yè)街的招商活動和經(jīng)營管理 ，必須委托專業(yè)公司完成 。 外部裝飾 ，廣告道具 ， 燈光布置均應(yīng)具有經(jīng)典的圖騰意蘊 ， 形成絢爛的多國風(fēng)情 。 “舒適感”、“品質(zhì)感”、“回家感” 那么，這 “ 感覺 ” 是什么呢？ “海上海新城 ” 產(chǎn)品定位及推廣思路說明