【正文】 用與類型物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機制運作。 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。 從以上物業(yè)管理的業(yè)務范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。 城鎮(zhèn)居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標準為：這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān) 系，一般劃分為兩大類： 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。 業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務為： 有專門的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種 服務項目，分工合作，提高效率。 綜合服務是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務既要達到一般服務業(yè)的要求，又 有其自身的特殊要求。 綜合服務是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務 。 (三)三個效益的統(tǒng)一這一原則體現(xiàn)在：創(chuàng)建名牌，應關(guān)注規(guī) 模經(jīng)濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。辦公和商務區(qū)域則強調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和 智能化管理等。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的行為，要有一個培育的過程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來討論物業(yè)管理的發(fā)展與實現(xiàn)條件。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都很廣。 物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質(zhì)量認證。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢； (6)物業(yè)管理的經(jīng)費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環(huán)。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升； (6)物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務，也有國內(nèi)的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務貿(mào)易向外拓展。 (1)符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發(fā)展前景； 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設(shè)營銷管理”一條龍經(jīng)營服務模式 ，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。 一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況 因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多 ，賣私房、租公房兩頭得利。 由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固 定的一大筆收入。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5 000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產(chǎn)權(quán)歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷 安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調(diào)控的基本工作；總之，也是避免“前期后遺癥”。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 (5)供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國民經(jīng) 濟的持續(xù)快速健康發(fā)展。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個領(lǐng)域，440種。 (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認； 這個階段的特點是： 國內(nèi)物業(yè)管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。 物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。 (四)創(chuàng)建名牌政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務。 (1)自有自用型。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點： 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán) 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。 三、物業(yè)管理的類型 (4)擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作；所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體 現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。 (三)市場機制 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應改革開放形勢下外商、外籍人士的商務活動和居住的需要。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。 決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關(guān)的一些重大問題所作出的選 擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。當然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、 公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。在這樣的機制下逐步形成有活力 的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務才能進入和占領(lǐng)這一市場。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體 水平是世界一流的。管理只意味著提供了服務，而管理服務始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。從 這個角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務這一使用階段或區(qū)域。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。 與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且， 物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。第一卷(物管概述)第一章物業(yè)管理的基本概念第一節(jié)物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。沒有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)摹?最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理 與服務技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。 經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。這就從根本上促進了服務態(tài)度的改變、服務質(zhì)量的改善和 管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。從一定意義上講，組織水平 的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。 控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計劃的執(zhí)行情況， 把實際情況與原定的目標、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的 實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。 在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準還應隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化和涉外經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。 (五)主導地位 二、物業(yè)管理的作用 (三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準 (四)城市管理的基礎(chǔ)工作 首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個轉(zhuǎn)換機制，吸納人員的合適方向。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等 。 地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負責。行業(yè)協(xié)會作為 行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 (二)綜合服務 物業(yè)管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導。 物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟關(guān)系中嚴格按照經(jīng)濟規(guī)律辦事，特別在同開發(fā)商 的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團，但在經(jīng)濟方面應按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。 物業(yè)管理的全部活動都環(huán)繞一個中心，就是“安居樂業(yè)”，具體地說就是為市民創(chuàng)建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說一個有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心 的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。 (二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護從廣度上講，物業(yè)管理 服務項目眾多，內(nèi)容豐富。 (5)政府逐步重視對物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；政府強化對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；確定這些項目的原則是：其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。 從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的