【正文】 成一個(gè)圍合式的群落；將室內(nèi)與室外融為一體，是地中海式風(fēng)格建筑最重要的一筆。溫泉河 , 水上公園。但隨著近期經(jīng)濟(jì)適用房依山美居的亮相，市場觀望氣氛濃厚，區(qū)域商品房銷售又呈明顯下降趨勢，由此可見，經(jīng)濟(jì)適用房的上市會(huì)給周邊商品房銷售帶來影響。但由于住房保障機(jī)制的完善，新加坡 80%的居民住宅 “組屋” 內(nèi)，因此“地產(chǎn)寡頭”并不會(huì)影響到民生問題。 規(guī)劃建設(shè)成充分體現(xiàn)青島城市文化、建筑風(fēng)格和城市功能的特色區(qū)域！” 10 07年房地產(chǎn)市場解析 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 青島房地產(chǎn)綜合分析 11 宏觀調(diào)控歷年有之 為何今年效應(yīng)大相徑庭？ “地王效應(yīng) ” 引發(fā) “ 金融大棒 ” 12 “地王 ” 效應(yīng)催生經(jīng)濟(jì)泡沫 7月 9日，杭州 。秦代臵縣，漢初已成為膠東政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的歷史。 8月 3日，重慶 。 19 市北區(qū)： 市北區(qū)近幾年的房地產(chǎn)銷售一直呈火爆態(tài)勢，其主要原因是剛性需求客源充足 ，受政策影響較小。股市相扯 ” 抑制經(jīng)濟(jì)泡沫循序蔓延 ?加大經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房供應(yīng)力度，關(guān)注民事、平抑房價(jià) 高端市場 中高端市場 低端市場 中端市場 ?政策沖擊較小 ?逐漸趨于理性 ?看重區(qū)域、性價(jià)比 ?產(chǎn)品力日趨關(guān)鍵 ?政策沖擊較大 ?首付及貸款壓力增大 ?投資前景不容樂觀 ?政策出臺后銷售趨于穩(wěn)定 ?剛性需求人群 ?區(qū)域歸屬感 ?“老青島”一次臵業(yè)者 ?政策沖擊較小 ?剛性需求人群 ?存在觀望氣氛 ?日漸受到經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的威脅 31 高端物業(yè)價(jià)值解析： 價(jià)值累積型 相對稀缺 投資價(jià)值 值不值？ 可復(fù)制、易超越 價(jià)值獨(dú)享型 絕對稀缺 收藏價(jià)值 有沒有？ 不可復(fù)制、絕無僅有 32 世界罕有，國內(nèi)唯一的海水溫泉。 160280m2緊湊戶型，挑戰(zhàn)區(qū)域市場產(chǎn)品價(jià)值！ 44 區(qū)域樓盤對比分析： 樓盤名稱 定位 價(jià)格（元 /平米） 主力面積（平 方米） 配套 芭東小鎮(zhèn) 北美風(fēng)格、低密度獨(dú)棟花 園式高檔溫泉度假別墅 未定 獨(dú)棟 260360 溫泉入戶 。 有利點(diǎn)： 產(chǎn)品可售 調(diào)整策略：酒店式公寓 +“ 精致別院” 酒店式公寓，裙樓旅游、度假配套商業(yè)契合用地性質(zhì)并實(shí)現(xiàn)資金回籠。 66 巴厘島 SPA中的主要元素： 最主要的元素當(dāng)然是按摩師了，在巴厘島 SPA的全過程中 2／ 3的內(nèi)容都是按摩，按摩過程中按摩師不可以用任何方式打擾受療者。 ? 以珠三角、長三角、環(huán)渤海等三個(gè)區(qū)域?yàn)橹匾c(diǎn)。我們和孩子們一樣，把知識和學(xué)習(xí)當(dāng)成不可缺少的快樂 …… 這就是南奧 一個(gè)優(yōu)美、便利、健康、知性的文明社區(qū) 。 ? 他們區(qū)域分布分散，山東省內(nèi)、河南、山西、安徽，也包括東北、北京等地客戶。她們有強(qiáng)烈的渴望追回已逝的歲月，有足夠時(shí)間浪費(fèi)在想做的事情上，有足夠的金錢為這一切不計(jì)代價(jià)。現(xiàn)代對溫泉的開發(fā)利用已經(jīng)到了前所未有的科學(xué)高度。而項(xiàng)目規(guī)模及土地性質(zhì)等原因帶來的限制和風(fēng)險(xiǎn)也不允許我們有太多的發(fā)揮空間。其二是大量經(jīng)濟(jì)適用房的即將入市使得剛性需求客戶呈現(xiàn)出的觀望氣氛濃厚。 “金融大棒 ” 直指市場流通環(huán)節(jié)與資金渠道 ?二手房交易的個(gè)人所得稅重新評估 ?多家銀行嚴(yán)控二手房信貸業(yè)務(wù) ?新房信貸也是 “ 嚴(yán)加看管 ” ?“ 第二套房 ” 首付 40％ 16 07年房地產(chǎn)市場解析 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢 青島房地產(chǎn)綜合分析 17 市南區(qū)是青島市高端樓盤的集中地，從近幾年我們對市場的觀察來看，影響高價(jià)房銷售的主要原因?yàn)槠鋬r(jià)格，當(dāng)樓盤定價(jià)超過 18000元 /平米時(shí)便達(dá)到了客戶購買的“邊際線”，去化速度相當(dāng)緩慢。 以新加坡仁恒臵 D3地塊，樓面地價(jià)高達(dá) 2萬 /平米，合生江灣國際公寓從 9月的 2萬 /平米迅速上漲至 24800元 /平米。1 青建地產(chǎn)即墨溫泉項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想 Marketing Report of Ideal Life 謹(jǐn)呈： 青島熙景溫泉房地產(chǎn)有限公司 2 即墨 —— 青島的 “ 后花園 ” 百年 青島 千年 即墨 3 產(chǎn)業(yè)重心西移，大型居住功能區(qū)向北、向西拓展。 13 7月 26日，萬科 。從近期的成交來看，區(qū)域內(nèi)存在著較強(qiáng)的購買力，而成交整體均價(jià)的下跌、新推樓盤的集中放量、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化是促成其成交的主要原因。 24 以上兩個(gè)區(qū)域都是以吸引市區(qū)客戶和外來客源為主，區(qū)域客源無法滿足市場的供給，從近期出臺的政策來看中高端物業(yè)整體受影響比較明顯，由于現(xiàn)階段主力客源多是青島市區(qū)客戶及外來投資客戶 ,隨著政策的出臺 , 首付以及貸款利率的提高使部分客戶感受到購房壓力 ,退房較多 ,迫使這部分客源持幣待購，觀望氣氛濃厚。 40 高端市場 中高端市場 低端市場 中端市場 ?政策沖擊較小 ?逐漸趨于理性 ?看重區(qū)域、性價(jià)比 ?產(chǎn)品力日趨關(guān)鍵 ?政策沖擊較大 ?首付及貸款壓力增大 ?投資前景不容樂觀 ?政策出臺后銷售趨于穩(wěn)定 ?剛性需求人群 ?區(qū)域歸屬感 ?“老青島”一次臵業(yè)者 ?政策沖擊較小 ?剛性需求人群 ?存在觀望氣氛 ?日漸受到經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的威脅 產(chǎn)品定位 ?如何在區(qū)域市場突出項(xiàng)目的 產(chǎn)品力 ？ ?如何在區(qū)域市場突出項(xiàng)目的 性價(jià)比 ？ 制勝關(guān)鍵： 41 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— “ 精致別院 ” 小獨(dú)棟別墅引領(lǐng)市場 （底層剖面示意圖） （上層剖面示意圖） 42 產(chǎn)品創(chuàng)新 —— “ 精致別院 ” 小獨(dú)棟別墅引領(lǐng)市場 （透視示意圖） HOUSE與 TOWN HOUSE產(chǎn)品的改良型，兼具 TOWN HOUSE的經(jīng)濟(jì)性和 HOUSE 獨(dú)門獨(dú)院、大面積花園等諸多優(yōu)勢。 本地海水溫泉?dú)v史文化 54 項(xiàng)目周邊配套 ： 天泰滑雪場； 天泰高爾夫項(xiàng)目； 天泰氣象臺； 天泰假日海灘 華魯游艇俱樂部（待建） 55 高端物業(yè)價(jià)值解析： 價(jià)值累積型 相對稀缺 投資價(jià)值 值不值？ 可復(fù)制、易超越 價(jià)值獨(dú)享型 絕對稀缺 收藏價(jià)值 有沒有？ 不可復(fù)制、絕無僅有 56 核心問題 如何迎合未來的市場走向規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)？ 市場判斷 產(chǎn)品建議 定位策略 選擇哪一個(gè)細(xì)分市場作為主攻 “ 戰(zhàn)場 ” ？ 如何應(yīng)對土地性質(zhì)和銷售回款的矛盾？ 配套設(shè)施 開發(fā)策略 怎樣的規(guī)劃既能迎合市場又能迎合目標(biāo)客群？ 我們該選擇怎樣配套不僅服務(wù)項(xiàng)目客群更能服務(wù)區(qū)域客群？ 57 地塊解讀： 本案位于即墨溫泉鎮(zhèn)，總用地面積 132168平方米。 64 頂級 spa會(huì)所（ Bali Spa ）介紹： 早在十三世紀(jì)，巴里島人就懂得用天然芳草、香料的植物特性來排除體內(nèi)毒素，促進(jìn)血液循環(huán)，來保持肌膚的柔嫩、光滑；通過冥想、呼吸和身心運(yùn)動(dòng)來啟動(dòng)體