【正文】 意，有些客戶開門見山的說電話不愿意留，那么可通過介紹到對方很有興趣時詢問，也可說電話聽不清，要求對方留電話，我們打過去等方法留電話，實在不可，最后辦法就是您，留BP機(jī)號給他，當(dāng)然一般有誠意的客戶會留下電話，除了某些特別情況，來電要填寫來電登記表。用交通強(qiáng)調(diào)市政支持，地段潛力?；痉椒ǎ孩偎救讼矚g但需與家人商量考慮后才能決定。原則六，只有當(dāng)客戶做出讓步之后，才有可能我們做出讓步。原則二，在客戶未帶定金之前不談任何關(guān)于折扣的問題。逼定的關(guān)鍵在于在此之前的介紹和引導(dǎo)過程?！? 地域角度老客戶指明自己家住附近，或住在別處，那么相應(yīng)的你可以提出很多有關(guān)問題，問是否為動遷或改善居住條件或工作在附近，或結(jié)婚用房，隨后加以引導(dǎo)。 電話接聽流程第一步，問好并告訴對方這是哪一家房產(chǎn)公司例：花園、您好！ 先生您好、花園歡迎您 小姐您好，這里是花園第二步，問清對方姓名，隨后開門見山，留下客戶聯(lián)系方法即電話例：先生，請問您貴姓您好！方先生，請留下您的電話號碼，我做一下電話登記（這是公司的規(guī)定，請方先生配合）第三步，介紹樓盤所在位置，詢問有關(guān)信息例：謝謝您！方先生，我現(xiàn)在給您介紹一下我們花園，我們花園在辛耕路，從天鑰橋路匯民百貨一拐彎就到了，徐家匯中心位置，交通方便地理位置優(yōu)越（不知方先生對這里了解嗎？一定住在附近吧）尋問區(qū)域（方先生是看解放日報知道花園的吧）尋問媒體。自己先去感受一下如果身在其中的話，環(huán)境對生活的影響，從另外一個角度去看作為房產(chǎn)銷售員來說，熟悉產(chǎn)品所在地段，環(huán)境的優(yōu)缺點十分重要，因為在購房者的眼里買房地段是第一性的，先接受地段，才會在喜歡的地段上找適合自己居住的樓盤，所以銷售者首先要學(xué)會踏街，從中培養(yǎng)熱愛這一地段，這樣解說起來才會得心應(yīng)手，具感染力。不挑客戶，對待所有客戶包括市調(diào)的都能做到熱情如一，無善惡之分。第二章 業(yè)務(wù)員基本素質(zhì)及要求本章所述內(nèi)容極為重要，概述了要成為一個優(yōu)秀而不平凡的業(yè)務(wù)員所要具備的基本素質(zhì)，有些是于身具來的，有些是靠后天磨煉培養(yǎng)的，認(rèn)真學(xué)習(xí)和感覺其內(nèi)涵和外延從內(nèi)心深處去體會，你就會從中挖掘無限財富，達(dá)到這種境界，從此步入成功人士的殿堂。(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。(4)辦按揭人年齡一般不可超過65~70歲，以65~70歲為限年額度，歲數(shù)差為最大貸款年限，多不可超過30年。今日事、今日畢，做到工作有計劃，及時優(yōu)質(zhì)的完成每天的工作。1從實踐到理論指導(dǎo)新人，不斷分析、總結(jié)經(jīng)驗，并能從感勝上升到理性，有效地指導(dǎo)新人。第四章 現(xiàn)場接待的標(biāo)準(zhǔn)流程和規(guī)范第一節(jié) 儀表一個標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)員形象塑也要標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)兩個字“中性”，所謂中性就是得體、大方、不奇不怪，忌流行及個性化，標(biāo)準(zhǔn)穿著，體現(xiàn)“專業(yè)”?！癤先生（小姐）買房自己住，三個人想看三房還是兩房？”目的了解需求。3 電話追蹤要不止一次，結(jié)果只有來或者考慮清楚不買了。逼定往往需要現(xiàn)場造勢和柜臺同事的配合及SP的幫助。多買，表示客戶如果買幾套房的話，那么可能可以申請?zhí)貏e考慮（用于SP談?wù)劭郏呋饔茫?。②客戶非常喜歡但需討價。 四．客戶電話追蹤 一般一個客戶購買一套住房，不是看一次房就能決定的，大多要通過幾次看房考慮最后一定購買，所有在客戶第一次到現(xiàn)場看房后沒有確定回去考慮時，作為一個優(yōu)秀業(yè)務(wù)員就應(yīng)該在些之后不斷與客戶保持聯(lián)系，促成二次看房及購買下定行為，這種我們稱為客戶電話逼蹤。例：是張先生嗎？您好，我是小王啊，徐家匯花園售樓處的，這段時間您工作一定很忙吧，昨天我等了您一天，不過不要緊，看房的心情也很重要，我認(rèn)為張先生到看房會讓您感覺像一次出游一般，因為我們樓盤的環(huán)境、房型售樓處都很有美感，再加上我們上次談得也很開心，說實話搞房產(chǎn)是為了認(rèn)識像您張先生那樣的朋友，再說，如果最近您考慮買房呢，至少我們花園是非常有參考價值的，買房要多比多看嘛！當(dāng)然您要做好準(zhǔn)備哦，一般看過我們這里的都會非常喜歡，以后您再去看其它樓盤就有壓力了，因為起點太高嘍，怎么樣給我小王帶您看房的機(jī)會，明天是星期六，我等您大駕。二、如何市調(diào)、方法及注意事項市調(diào)的方法有很多種，是按所調(diào)查個案的不同情況（包括價位、地段）來選擇適合的最佳方式，同時選擇的方法要適合自己（市調(diào)者）。知己知彼，百戰(zhàn)不殆，做到對自身樓盤的環(huán)境、交通、生活機(jī)能了如指掌，每一個細(xì)微之處都親自踏看，且對競爭樓盤仔細(xì)分析，比較研究和體會最佳