【正文】 0元/M2，九層電梯洋房均價(jià)2900元/M2，又疊層別墅均價(jià)3500元/M2，洋房總價(jià)主要控制在25~30萬元之間（市場空白點(diǎn)），別墅總價(jià)控制在60萬元左右。同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項(xiàng)目價(jià)值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最佳方法。 　　1）忽略售價(jià)變動(dòng)因素，且考慮銷售率為90％的情況下，當(dāng)?shù)貎r(jià)為8780萬元時(shí)，資本收益率等于零，投資剛好保本。 　　t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項(xiàng)目發(fā)展；南郊尚有較多待開發(fā)土地，競爭激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對(duì)較低，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成直接威脅；項(xiàng)目地價(jià)成本高，利潤空間不大。 二、市場分析 　　 　　1)供應(yīng)量：以舊盤新貨為主 　　由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團(tuán)。 　　2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局。 　　（不包括會(huì)所經(jīng)營收入和車位的租金收入）。 　　其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對(duì)于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開發(fā)，加快他們被市場淘汰的速度；但對(duì)于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。配置2500平方米會(huì)所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。 本區(qū)域住宅目標(biāo)市場分為二類： 　　第一類為高質(zhì)素樓盤目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)