【正文】 話電纜集資費，交納的電話增容費等。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(5) 質(zhì)檢費：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。管理費用財務(wù)費用能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。 = 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本（或計劃成本） 基礎(chǔ)設(shè)施費同上65 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款—預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價款結(jié)算時，再從實際應(yīng)付工程款中扣回。各項工程預(yù)算造價合計 配套設(shè)施費82 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。175。手續(xù)風(fēng)險176。付款總額177。未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。專家評審174。制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表175。174。項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。設(shè)計變更通知單。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》三、“審圖”總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定172。173。審算部173。數(shù)量驗收172。銷售人數(shù)控制173。閑置品評估和處理設(shè)計部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合詳見《營銷包裝操作規(guī)范》控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件銷售回款（1）銷售折扣點待定銷售前臺負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2）回款周期待定銷售前臺負(fù)責(zé)，財務(wù)監(jiān)督詳見《回款管理規(guī)范》銷售補充條款及承諾（1） 承諾的給出172。審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作174。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。制定委托管理邀約并致物業(yè)公司173。下面就具體分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括：管理人員的工資差旅費用、辦公費、保險費、職工教育費等。設(shè)計階段的成本控制。在工程項目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標(biāo)價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標(biāo)，在開發(fā)的酒店、住宅中所用的高低壓設(shè)備、電纜、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低價中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。具體的操作方法是：(1)在決策和設(shè)計過程中，編制投資概算及預(yù)算。房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程，包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費用。（2）初步設(shè)計完成后，要認(rèn)真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計部門。以上設(shè)計毛病是控制工程成本不可忽視的問題。（5）充分調(diào)動現(xiàn)場管理人員的積極性，實行效益獎勵制度。在合同管理方面做到合同的履約，守合同重信用，依法規(guī)范操作。c、安全系數(shù)取值偏大。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，每一項指標(biāo)都關(guān)系到項目的開發(fā)成本。實踐證明，成本的超支通常并非成本控制本身的問題，而是由于目標(biāo)的調(diào)整或是其他因素造成的，這些問題通常不是靠單獨加強成本控制就可以解決的，還需要通過合同控制、技術(shù)措施、管理措施來綜合解決。施工階段的成本控制工作主要包括：(l)編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象；(3)對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較，并進行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計變更；(4)詳細(xì)進行工程計量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。通過對社會同類項目的價格、材料、設(shè)備、人工費用、稅收、管理費用、利潤的調(diào)查，在項目評估的基礎(chǔ)上進行詳細(xì)的綜合比較、進行投資估算，作為初步設(shè)計控制的依據(jù)。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點特定后，對開發(fā)成本和效益尤為重要，通常的作法是進行建設(shè)方案招標(biāo)。開工手續(xù)辦理時的監(jiān)理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設(shè)費等。土地費用是評價一個項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要的經(jīng)濟指標(biāo)。因此要使開發(fā)項目的成本達(dá)到最低，其成本管理則是一個十分復(fù)雜系統(tǒng)的工程。交際費用實行定額報銷（3）車輛交通費174。工期與質(zhì)量重視過程中控制工程項目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范（3）配合管理172。173。招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組詳見《招投標(biāo)管理規(guī)范》（4）樣板房維護173?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件營銷方案（1）費用總額172。保修款一般不低于合同總價的5%。運輸周期具體與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)175。甲方代表175。173。詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十條。詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？（2）變更的審核簽認(rèn)172。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序第四項施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷172。結(jié)合營銷費用控制173。內(nèi)部審核設(shè)計部負(fù)責(zé)，知會各部門（2）成本概算172?？尚行匝芯吭O(shè)計任務(wù)書176。工程部負(fù)責(zé)175。項目部負(fù)責(zé)175。項目部負(fù)責(zé)174。編報要求：73 詳見總部財務(wù)部統(tǒng)一印發(fā)的表樣及各表的說明。關(guān)于借款費用資本化 前期工程費62能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。有關(guān)部門辦公費用房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表應(yīng)預(yù)提的費用一般包括：配套設(shè)施費；與合作單位共建項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的地價等。(8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費（零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。③ 給排水安裝工程費：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用 (含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。(3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(2) 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。13 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監(jiān)督。33 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。(6) 預(yù)算編、審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。② 主體工程費：即土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。⑥ 消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。條件：配套設(shè)施費的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。 該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。 建筑安裝工程費同上66 對幾個工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。 該項工程預(yù)算造價 工程標(biāo)價* 建筑安裝工程費67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。本指導(dǎo)由總部財務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。規(guī)劃條件175。與項目付款時間直接掛鉤。付款時間176。由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計成果172。內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會175。裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件（3） 招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估172。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。173。發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？（2）簽證的審批172。通過投標(biāo)確定配合費。按進度付款。技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗收詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第八條173。銷售工作進度控制174。制作樓書173。工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差172?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件財務(wù)費用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃172。物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案174。1．項目前期階段的成本。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計也是不可缺少的。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)及材料商中選取3家～4家規(guī)模較大、信譽度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。(2)參與材料定價工作，根據(jù)市場材料單價調(diào)查，控制主要材料的價格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價格。在成本控制中，要對具體的房地產(chǎn)項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費用的控制；要對房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數(shù)量進行控制；對費用發(fā)生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計方案是否達(dá)到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。在施工圖設(shè)計完成后，除了要提交設(shè)計審查部門外，還要專門組織專業(yè)管理人員對施工圖進行認(rèn)真和細(xì)致的審查，對施工圖中存在影響工程質(zhì)量、圖紙錯漏、使用材料及工程成本的問題要及時與設(shè)計人員進行溝通并更正，避免不必要的損失及浪費。在施工過程中，如有人發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或不合理的地方，通過確認(rèn)，可以根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎勵。簽訂合同認(rèn)真審核，嚴(yán)格施工合同的訂立。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統(tǒng)一配筋；比如對現(xiàn)澆板不分開間大小，都設(shè)計為統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費的。項目設(shè)計成本控制的注重事項房地產(chǎn)項目設(shè)計一般可統(tǒng)分為方案初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。因此，在項目實施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進度控制、合同控制同步進行。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點：(l)設(shè)計前的投資估算。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費(拆遷、賠償、過渡等項費用)和配套設(shè)施費用的高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。其中最重要的是土地費用，約占總成本的3040%。而就一個特定的環(huán)境和項目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。通訊費用實行限額報銷總辦與財務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費用報銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條（2）交際費用173。甲方督促乙方履行合同義務(wù)174。先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見《設(shè)備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標(biāo)172。