【正文】 ，飯店業(yè)卻迎來了新的發(fā)展機遇，國內(nèi)外投資商紛紛增加在華的飯店業(yè)投資總額。美國Wimberly Allison Tong amp。而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中與國際接軌最早，最容易引進和引起外資的關注，在我國加入WTO后，又迎來了新一輪的挑戰(zhàn)。投資商通過對飯店經(jīng)營現(xiàn)狀的分析調查中，可以細化該飯店所需投資的類型、相應的數(shù)量及實現(xiàn)投資的方式，整合內(nèi)部資源，強化飯店的優(yōu)勢，提升飯店的營銷能力，以更快更好地達到投資商的有效投資目標。其風險的來源有多種形式，如領導者宏觀決策失誤，飯店資金運行過程中的脫節(jié)等等，如果不能及時地化解風險，將會給投資主體和飯店雙方造成巨大的損失。 魏小安認為，東莞酒店業(yè)有很多獨有的特點。他說：“東莞酒店業(yè)已經(jīng)走過春秋戰(zhàn)國時代，危機時代已經(jīng)來臨。這項大類成本的高低，和酒店投資的檔次有關。這也是目前投資經(jīng)濟型酒店掀起熱潮的原因之一。在整個籌建過程中，如果受到這些因素的任何影響，整個酒店的籌建期就會延長，延長期限可以從1年到3年，最長的可以有5年到6年。用貸款就有一個利息問題，外幣貸款除了利息，還有一個匯率差問題。 四、從產(chǎn)品類型看酒店利潤的“黑洞” 大多數(shù)的酒店，無論是三星級還是五星級，差不多設施齊全，什么顧客都能接，要說到有特色的產(chǎn)品，就顯得困難了，要談到有哪幾家酒店有特色服務，就更困難了。但必要的、能達到收益最大的前提是：投資方自己擁有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段極佳，酒店的規(guī)模適中。這種方法虧損風險小，但失去管理權。 沒有經(jīng)驗的經(jīng)營管理者，開業(yè)以后，采用來的都是客，會議市場客源多，就想做會議市場，結果硬拉顧客，沒有規(guī)模合適的會場，把宴會廳當會議廳；要滿足大量會議顧客同時用餐，再把會議廳當餐廳，如此多功能，受折騰的是顧客和員工，最終顧客的滿意程度還會受到影響。黨委、工會可以有一名專職干部擔任，團的工作完全可以由一名年輕經(jīng)理兼任。 在勞動生產(chǎn)率得不到提高的前提下，勞動力成本的下降是沒有可能的。餐廳的設計，與之相配套的廚房面積，餐廳、廚房進出入門的流向，都會對餐廳的經(jīng)營服務產(chǎn)生直接的影響。這個事例，從一個城市的角度來說，利潤沒有流失，但從一個投資主體來說，利潤又流入了“黑洞”。多數(shù)酒店關心的是如何控制批準的總的工資額度，但沒有考慮、或者沒有下功夫考慮如何提高勞動生產(chǎn)率的問題。原因有幾個： ，以職能部門組成的服務中心，服務中心由人力資源、計劃財務、市場營銷、工程、安保等部門組成。 有經(jīng)驗的經(jīng)營管理者，如果把目標市場定為：高檔休閑商務客，細分市場配置為：歐美市場30%，日本市場30%，亞洲及國內(nèi)市場40%。特許經(jīng)營費用，采用兩種收費方法，一種是根據(jù)酒店的客房數(shù)為基數(shù)，業(yè)主需要支付美元2到4一間一天的費用，作為特許權使用費，其他要加入預定網(wǎng)絡，要提供專項咨詢，費用另算。建成后的酒店，存在一個經(jīng)營管理的問題。經(jīng)營所得的利潤，都用于歸還銀行利息，在為銀行打工的同時，財務報表上沒有利潤這欄目的數(shù)據(jù)。這種形式，往往在酒店的建造過程中，不同股東之間對投資的主體有不同的看法，在多方意見無法統(tǒng)一的情況下，時有發(fā)生股東中途退股或資金不到位現(xiàn)象。內(nèi)裝修的設計又需要進行招、投標，設計方案最終確定后，內(nèi)裝修的隊伍和安裝隊伍基本上是同時進場。只有這樣比例的平均房價范圍，才可以保證酒店經(jīng)營的正常投資收益率。 一、從酒店投資成本看酒店利潤的“黑洞” 酒店的投資，作為物業(yè)的一種，需要的資金量大，投資成本的內(nèi)容多?！?在上海社科院旅游研究中心主任王大悟看來，獲得極大成功的東莞酒店業(yè)現(xiàn)在需要“居安思?！薄ＳＪ缴?，也很特殊，揭示了多元化的投資策略。三、飯店投資渠道選擇的方法與路徑飯店投資渠道選擇的路徑與方法通常分為三類：資金融合、技術投入、管理參與。二、飯店投資渠道選擇的影響因素分析（一）內(nèi)部核心因素現(xiàn)有實力飯店作為被投資對象吸引投資方前來洽談投資，為飯店注入一股新鮮的血液，以推動飯店的發(fā)展，其現(xiàn)有實力的客觀評估是影響飯店投資渠道選擇的一個基礎要素，投資方所確定的投資類型以及實現(xiàn)投資的方式都是全面、系統(tǒng)對飯店自身實力的考察下所做出的選擇和判斷，而衡量飯店的現(xiàn)有實力主要從硬件設施和軟件設施這兩個方面來考核，目前應用的最為廣泛的硬件衡量標準主要有國內(nèi)的星級評價標準和國際上所推廣的ISO9000系列，而飯店的軟件設施主要從飯店的服務質量、員工素質、企業(yè)文化這三個方面來判斷，其中服務質量又是凸現(xiàn)軟件設施的一個關鍵因素，優(yōu)質的服務質量不僅表現(xiàn)在“老三化”（規(guī)范化、標準化、程序化）的規(guī)范化完成，還體現(xiàn)在“新三化”（個性化、特色化、形象化）的靈活性運用。一、飯店投資渠道的解讀（一）飯店投資渠道的概念及內(nèi)涵在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟發(fā)展水平低，我國的所有制結構基本上只有全民所有制和集體所有制，而集體所有制主要是處于生產(chǎn)力水平很低的農(nóng)村經(jīng)濟，在計劃經(jīng)濟這根指揮棒的統(tǒng)籌下，投資對于社會各界是一個非常陌生的概念，而投資渠道則更是很少有人去關注和了解。從投資策略上講，目前投資豪華飯店回收期較長，業(yè)績增長較緩，高星級飯店在我國某些地區(qū)呈現(xiàn)出過剩的供需狀況，如短時間投資大量的高星級飯店，資金運作會存在一定的難度；投資飯店業(yè)投資但是連鎖的經(jīng)濟型飯店對宏觀調控不敏感，其規(guī)模化的經(jīng)營提高了出租率，品牌化的經(jīng)營提供了服務保障，連鎖化的經(jīng)營降低了單位經(jīng)營成本，我國近期投資連鎖經(jīng)濟型飯店成長性較好，2004年號稱世界上最大的經(jīng)濟型飯店連鎖品牌速8正式亮牌北京，并打算每月兩家的速度拓展，法國雅高也計劃每年在中國發(fā)展10家宜必思品牌飯店，他們經(jīng)濟型飯店經(jīng)營利潤率現(xiàn)在能達到50%，雖然2004年國內(nèi)的經(jīng)濟型飯店品牌錦江之星和如家快捷都先后完成了全國布點，市場需求旺盛。與企業(yè)內(nèi)部成長相對應的是外部擴張，即充分利用外部資源和力量，通過資本紐帶、兼并收購、管理合同、特許經(jīng)營、戰(zhàn)略聯(lián)盟等多種方式，來擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成酒店集團的發(fā)展路徑。雅高集團的Accor Sofitel， Accor Novotel，Accor Mercure，Accor Lbis等多個品牌，分別面向豪華、中檔、經(jīng)濟型酒店市場。四、品牌創(chuàng)新盈利模式在以酒店產(chǎn)品過剩現(xiàn)象為特征的經(jīng)濟競爭中，品牌競爭是其主要表現(xiàn)形態(tài)。酒店通過科學的考察和市場調查，準確選擇具有很大升值空間而目前還處于冷區(qū)或者溫區(qū)的方式，也可以實現(xiàn)酒店物業(yè)的增值盈利。首先，酒店產(chǎn)品傳統(tǒng)的住宿、餐飲、娛樂、會議等功能需要進一步提升，整合休閑、咨詢等服務功能，將酒店這種輔助設施產(chǎn)品建設成為一種特殊的消費吸引體，從而擴大利潤源。一、項目簡介該項目位于開發(fā)區(qū)繁華大道以南，合安路以西，占地面積38畝左右，旁邊為安徽國際會展中心，離舊城區(qū)僅10分鐘車程，有高架環(huán)線相連。依靠客房、餐飲等獲得收入是早期酒店盈利的主要模式，隨著酒店業(yè)的不斷成熟和發(fā)展，行業(yè)競爭的加劇使得傳統(tǒng)的盈利模式受到了嚴重的威脅，很多酒店都因財務業(yè)績的不佳而被淘汰出局，酒店經(jīng)營的增長遇到了前所未有的困難。地段增值可分為兩種情況，第一，酒店所處的地段已經(jīng)是旺地，一般是城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)，有高強度的人流、資金流和信息流。通過實施資本營運戰(zhàn)略，推動酒店產(chǎn)權流動，資產(chǎn)重組和盤活資產(chǎn)存量，一方面可以將閑置的資產(chǎn)存量轉移到更能使其發(fā)揮作用的優(yōu)勢企業(yè)，形成酒店產(chǎn)品經(jīng)營盈利，另一方面還可以通過存量資產(chǎn)的轉讓直接實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。在它向中檔細分市場擴展其產(chǎn)品線時，延伸出了Holiday Inn Garden、 Holiday Inn Express、Sunspree resorts等中檔經(jīng)濟型、中檔度假型的酒店品牌。（如表2所示）表2 2004年世界酒店集團前十名排行表 （.）2003 排行2004 排行集團國家酒店數(shù)量客房數(shù)量變動率2003200420032004客房%21InterContinental Hotels GroupGB3,3253,520515,525536,31820,793%12CendantUSA6,5136,399536,097518,43517,662%33Marriott InternationalUSA2,4932,655453,851479,88226,031%44AccorFRA3,8293,894440,807453,40312,596%55ChoiceUSA4,6644,810373,722388,61814,896%66Hilton Corp.USA2,0782,142336,493344,6188,125%77Best WesternUSA4,0644,110308,911310,2451,334%88StarwoodUSA748774226,970237,93410,964%99Carlson Hospitality WorldwideUSA847879141,923147,4785,555%1010Hilton InternationalGB39940999,945102,6022,657%數(shù)據(jù)來源：MKG Consulting Database –06/2004酒店集團的發(fā)展可分為內(nèi)部成長和外部擴張，相對應形成保守性集團增長盈利模式和快速集團增長盈利模式。由于飯店性質的差異，三大系列的飯店在投資策略上也有所不同：主題型飯店在塑造自身的文化內(nèi)涵和主題上，難度比較大，從設計、建設、裝修到經(jīng)營管理、服務都需要大量的資金投入，由于客源市場的局限，投資回收的風險最大，但一旦獲得成功可以產(chǎn)生長期的經(jīng)濟效益并且避免競爭，有實力的投資商可以提早進入；功能型飯店要求客源市場比較充足，一般來說規(guī)模比較大、檔次比較高、服務個性化，區(qū)位條件是其最重要的投資因素，度假型飯店要求在自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)、商務型飯店則要求比較便捷的交通、會展型飯店則要求人流比較集中的城市中心區(qū)，功能型飯店運營成本高但投資回報快；相對而言綜合型飯店投資成本低，但因為缺乏針對性的目標市場，飯店經(jīng)營管理比較困難，投資利潤率不是很高，經(jīng)營風險也比較小。對于中國的飯店投資分布來看，國外飯店集團往往選擇經(jīng)濟發(fā)達的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，特別是北京、上海、廣州、西安、桂林等直轄市、省會城市和著名旅游城市，從眾行為以及由此推動引發(fā)的市場波動使得這些區(qū)域常處于過度的非理性繁榮和危機交替的狀態(tài)，殊不知西部大開發(fā)和振興東北的政策也暗藏著巨大的商機，業(yè)內(nèi)人士分析目前已經(jīng)出現(xiàn)飯店資本西征的脈動，2004年包括喜來登、圣達特以及香格里拉等在內(nèi)的多家國際著名管理集團紛紛宣布在四川的擴軍計劃，內(nèi)地希望集團耗資10億元修建的家園國際飯店，以及在九寨溝新開的另兩家五星級飯店等。是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏的保證 按照經(jīng)濟學家的觀點，資金投入的目的就是要在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，因此，選擇正確的投資渠道是實現(xiàn)投資主體和飯店的雙贏的一個重要保證和中心環(huán)節(jié)，飯店應經(jīng)營的時間和發(fā)展的狀況不同，在投資需求上有著不同的表現(xiàn)形式，投資主體針對飯店的不同需求，按需投入，為飯店的發(fā)展及時的補充各種所需物資，以保證飯店健康、快速、可持續(xù)發(fā)展，是實現(xiàn)投資主體和飯店雙贏的基礎和保證。地理位置同星級的飯店在不同的地理位置，其經(jīng)營效益有著一定的差異性，消費者對飯店的偏好不同，飯店所需要的投入也呈現(xiàn)出一定的差異性，因此，投資主體在選擇飯店時，地理位置是一個不可忽視的客觀因素，同星級的飯店在不同的城市和在同一個城市的不同的區(qū)域，其經(jīng)營狀況存在一定的差異性。“在數(shù)量上，在一個地級市聚集了大量高星級酒店?！笆昵?，老板們就拿到了廉價的土地，現(xiàn)在高速公路把這些區(qū)域鏈接起來。但是，根據(jù)近三年有關統(tǒng)計資料表明，行業(yè)的獲利能力和國際同行水平相比還有很大差距，只有20%的酒店略有盈利，80%的酒店在無利潤區(qū)間徘徊。按酒店的檔次進行兩者相比，我國目前的投資成本平均水平，要比國際標準高出30%到40%。承建單位在酒店建筑結構施工的同時，籌建方開始進行設備、設施的選擇、比價、定購。這種資金結構，目前已不多見。這又是銀行成為酒店股東的另一個原因。在這個原理的原則下，目前我國的酒店現(xiàn)狀是：產(chǎn)品雷同、互相競爭、殺價，酒店沒有核心產(chǎn)品，市場上有什么客源就做什么。在營業(yè)準備階段，特許經(jīng)營者要為業(yè)主提供整套的管理手冊、操作手冊。這樣的酒店大有一貨應百客的姿態(tài)。是的，如果原來還有點利潤的酒店，仍然按原來的人員配置、仍然按原來的勞動生產(chǎn)率行事，利潤不抵成本的侵吞是必然的結果。 目前國內(nèi)這樣的專業(yè)配套公司還很少，已經(jīng)運作的只有外墻清潔公司。如有的會議中心酒店，由于會議場館的面積和客房面積的不配比(會議場館可以容納8000人)，但客房只有200多間，這樣設計留下的不合理，可能是這個會議酒店流失了大量的、當有大型會議召開時應該在客房部分賺取的利潤。有的酒店送餐服務沒有通道可以通到后區(qū)服務梯，結果送餐服務只能用客梯，后果可想而知。在現(xiàn)實中，有太多的酒店有太多的面積沒有做到有效產(chǎn)出，這樣酒店的利潤就發(fā)生了問題。國際上酒店的自動化設備是不需要安排人員看管的?？吹饺毡究驮词袌鲈L華人數(shù)增加，也積極爭取接待日本顧客，結果整個酒店只能找出1到2個會講日語的員工，語言成了接待中最大的障礙，顧客的滿意指數(shù)不會很高。 ，會采用與管理集團簽訂委托管理合同的方法，來解決酒店的經(jīng)營管理問題。 加入網(wǎng)絡由兩部分費用組成，一部分是入網(wǎng)成員資格費，這部分費用一般要占到客房營業(yè)收入的2%到3%；第二部分費用是預定交易費，任何一間客房的成交，費用大約在美元7到10之間。這是大眾游客十分青睞的旅館，但在國內(nèi)也未面世。如果酒店的經(jīng)營凈利潤只有6%—7%的話，那么酒店經(jīng)營10年，可能酒店就是為銀行打工10年。另外一些酒店的項目，已經(jīng)到了內(nèi)裝飾、營業(yè)準備期，聘請的管理公司的人員也已經(jīng)到位，又由于部分資金的缺乏，開業(yè)期一拖再拖，最長有拖了2到3年的。 二、從籌建周期看酒店利潤的“黑洞” 建造一