【正文】 2，%，竣工面積105萬M2，商品房新開工面積370萬M2，住宅占321萬M2。市中心板塊：市中心板塊是福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，北起東大路、南及古田路，西抵白馬路，北接六一路，尤期以五一路為中心競爭點(diǎn)。去年6月福州三環(huán)路一期工程的啟動，標(biāo)志大福州中心城市雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴(kuò)大到170平方公里。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。目前，這一板塊的主要以大盤形式開發(fā)，代表項(xiàng)目有：融僑錦江400畝，閩江世紀(jì)廣場110畝，碧水芳洲70畝，在售價(jià)上也保持在均高水平，多層均價(jià)2600元左右，高層均價(jià)約在3800元之間。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。臺江區(qū)樓盤價(jià)位一覽表：案 名層數(shù)超價(jià)（元/M2）均價(jià)（元/M2）樓層差價(jià)（元/M2）閩江世紀(jì)廣場623002500182500350060100華信花園36903900100廣達(dá)豪門2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運(yùn)星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達(dá)富地829203100太陽都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標(biāo)個(gè)案周邊店面及商場售價(jià)租金（1）太陽都市商場均價(jià)20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發(fā)商自售，商場已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購物中心。隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤的應(yīng)運(yùn)而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會上，占參展樓盤的40％以上。以及，福州未來的CBD—中央商務(wù)區(qū)就建設(shè)在此，也由此，臺江因江濱板塊而形象、價(jià)值得以大幅提升，從而成為福州市僅次于鼓樓區(qū)的消費(fèi)者購房首選區(qū)域。在商業(yè)形態(tài)與格局配比上，臺江區(qū)目前已經(jīng)是“僧多粥少”的情況，即有效的人流不足，由于受歷史沉淀的影響，臺江區(qū)一直是較為低級和低檔次的商業(yè)形態(tài)，這緣于此地域文化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)及人文特征所至。那么，如何在福州高層住宅市場低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價(jià)格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個(gè)%點(diǎn)），脫穎而出取得項(xiàng)目開發(fā)的成功，重點(diǎn)在于市場的定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)。如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，突出普通高層住宅不曾有過立體空間的生活享受，同時(shí)又有別于樓中樓和復(fù)式住宅。三、包裝與推廣（具體略）資源準(zhǔn)備現(xiàn)場包裝戶外廣告軟性報(bào)道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報(bào)媒體投放費(fèi)用控制認(rèn)購書（單） 簡裝樓書 單位平面圖價(jià)格表模型四、銷售定價(jià)與資金回籠通行價(jià)格定價(jià)法評估外部因素評估內(nèi)部因素收集定價(jià)信息消費(fèi)者需求市場動態(tài)競爭成本商品銷售能力利潤目標(biāo)確定單價(jià)確定總價(jià)確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反映掌握客源、及市場定位成本導(dǎo)向型競爭導(dǎo)向型市場導(dǎo)向型成本加成定價(jià)法目標(biāo)定價(jià)法名聲價(jià)格定價(jià)法端數(shù)定價(jià)法市場定價(jià)法具體方案暫略。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格來。如何針對階層客戶的不同需求，設(shè)計(jì)出具有項(xiàng)目特色且能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機(jī)會。而臺江路最為熱鬧的當(dāng)屬榕城古街與元洪步行街（購物廣場），本案右側(cè)受五一南路的阻隔，無法有效地導(dǎo)通美食街與步行街的人流，左側(cè)亦受古老的沿街店面的蠶食，以及中亭街在旁虎視眈眈，前面臨臺江路還有臺順百貨的阻擋，因此，如何改造地塊的不足，有效導(dǎo)通商業(yè)氛圍與人流，借助榕城古街與元洪購物廣場和步行街的大勢，則是本案商場經(jīng)銷成敗的關(guān)鍵。從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源臺江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿(mào)中心，人口（居民）構(gòu)成復(fù)雜，形成了獨(dú)特的人居文化與生活環(huán)境?！叭趦S錦江”“水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅”“金山碧水”等大盤將深受歡迎。福州市房地產(chǎn)市場價(jià)格因素分析福州房地產(chǎn)市場價(jià)格差異較大，目前，其價(jià)格波動輻度主要集中在1700～4500元/M2之間，其中，高層均價(jià)主要在3200～3800元/M2之間，房地產(chǎn)價(jià)格差異大，主要與以下幾個(gè)因素相關(guān)：（1）樓盤地理位置直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，意味著開發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費(fèi)高達(dá)70萬元/畝，因此市中心高層住宅價(jià)格較高，大多在3600元/M2以上。2）、住宅建設(shè)成為福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，政府通過公平有序競爭的土地招標(biāo)拍賣制度，有效推動房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購房空間。五一廣場板塊：作為福州新商業(yè)娛樂購物中心，板塊以五一廣場為核心東至六一路環(huán)島，西至烏山，北至福新路，南至群眾路，該板塊是商業(yè)價(jià)值高于居住價(jià)值的板塊地段，以大廈型高層商住物業(yè)為主，區(qū)域均價(jià)在4500元左右，代表樓盤有：世紀(jì)之光、廣場特區(qū)、金源大廈、正大廣場、烏山園景。當(dāng)城市化水平超過60％時(shí)，隨著城市用地規(guī)模和人口規(guī)模的擴(kuò)大，客觀上要求中心區(qū)發(fā)揮出相應(yīng)的規(guī)模郊應(yīng)和集聚效應(yīng)，城市空間擴(kuò)展的方向表現(xiàn)出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的發(fā)展時(shí)期。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地產(chǎn)開發(fā)的地域結(jié)構(gòu)折射出的特點(diǎn)有別傳統(tǒng)意義上的城市化進(jìn)程，城市化空間的擴(kuò)展表現(xiàn)為水平方向和垂直方向交織進(jìn)行的發(fā)展格局。江濱路板塊：是2000