【正文】 支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。首先從政策角度分析：一是國務(wù)院去年發(fā)布的18號令，將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上予以支持。同時，各銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款資本金比例的提高以及國家對耕地最嚴(yán)格的保護(hù)措施，經(jīng)過上半年時滯期，對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)控作用將更加顯著。所以，開征不動產(chǎn)物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產(chǎn)二級市場并不適用，在短期內(nèi)難以對其造成影響。而一旦開征物業(yè)稅，將有望改變原有的體制，把以往在房價中一次性交納的稅費改成逐年收取。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。但它不是導(dǎo)致房價持續(xù)上漲的主要因素，主要還是受市場需求、土地價格和其他因素的影響。如果按2002 年統(tǒng)計的平均造價換算，每平方米建材的成本大約在1200元左右。為了扭轉(zhuǎn)這種價格持續(xù)上漲的形勢，3月份以來，國家有關(guān)部門連續(xù)出臺了諸如緊縮銀根、加大對部分過熱行業(yè)整治力度等政策，并拿出了包括提高存款準(zhǔn)備金率、清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項目、提高開發(fā)項目的貸款門檻等具體措施，在多種因素的共同作用下，鋼材的市場需求量受到一定程度的遏制。 圖31：（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分析認(rèn)為，造成鋼材、水泥等建筑原材料價格上漲的主要原因有以下幾點：投資增長過快、需求量持續(xù)增加是導(dǎo)致鋼材、水泥價格上漲的最重要原因。假設(shè)一套總價60萬元的住宅8成按揭可以貸款48萬元。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計下半年物價上漲的壓力仍然比較大。 由于土地是企業(yè)擴張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項目。圖28：20032004年二季度房屋租賃價格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ⅲ 熱點問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計出臺了約40項全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。分類別看，%，%。 表26：全國房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟適用房普通住宅豪華住宅非住宅寫字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。到2020年，我國城市化水平將達(dá)到5560%，這些人需要解決居住問題。資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。上半年房地產(chǎn)市場運行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低，；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，資金來源偏緊；土地開發(fā)面積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。上半年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，%。圖24：2004年16月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟景氣月報》整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項，攤子鋪的太大；電力、運輸緊張影響了工程進(jìn)度；另外一點值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時間的推移，房屋竣工率會不斷提高。五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計分析中可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，并推動了房地產(chǎn)價格的上漲。2003年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進(jìn)行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設(shè)用地實行“招拍掛”。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，；本年土地購置面積15489萬平方米，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方米，比去年同期減少680萬平方米，%。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個百分點對于大項目啟動的壓力可想而知。從融資規(guī)模來看，升息的影響一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進(jìn)行融資也會受到影響。這是因為盡管貸款利息上升，借款者短期負(fù)擔(dān)加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟進(jìn)入新的增長周期，居民收入會保持增長或者這種預(yù)期會更強；另一方面，與升息相對應(yīng)的是通脹，而在通脹的經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)增值的可能性更大。企業(yè)對鋼材價格上漲的心理作用影響。其中對中小城市，影響單方造價在每平方米40100元之間，對大城市影響每平方米100200元之間。2003年，國家開始部署治理整頓土地市場秩序，并制定多項相關(guān)的法規(guī)和政策、嚴(yán)格控制高檔商品住房用地、停止申請報批別墅用地的通知，以逐步促進(jìn)土地市場的規(guī)范化和公平交易。開征物業(yè)稅，將大幅度擠出土地出讓金的泡沫，進(jìn)而減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險，并最終使金融系統(tǒng)擺脫房地產(chǎn)泡沫的沖擊，提高其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的能力。 　　香港從1845年開征“差餉”（即物業(yè)稅），同樣是以每年對物業(yè)的所有人征收與物業(yè)價值成比例的稅收。 毋庸置疑的是，開征物業(yè)稅有利于房價大幅下調(diào)，準(zhǔn)入門檻也將大大降低。隨著國家宏觀調(diào)控措施的逐步落實，預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資等主要指標(biāo)增速將繼續(xù)放慢，全年房地產(chǎn)投資增長將回歸到2002年的水平(增長 %左右)；與此同時，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)也將保持穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。 三是煤電油運瓶頸的加劇，特別是鋼鐵、水泥產(chǎn)量的回落將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。這一特點決定了近期新樓盤數(shù)量銳減，上市供應(yīng)量降低，這也是房價上漲的主要誘因。 另外，未來主管部門將大力推進(jìn)普通商品住宅的建設(shè)，平抑商品房價格，會督促各級政府嚴(yán)格執(zhí)行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，防止經(jīng)濟適用房高檔化，對購買經(jīng)濟適用房者的條件會嚴(yán)格審核。目前商品住宅平均價位超出了中低收入居民的實際購買力水平。在國家嚴(yán)格保護(hù)耕地和改革土地征用制度的背景下，據(jù)國家統(tǒng)計局對3000家重點房地產(chǎn)企業(yè)的最新調(diào)查，%的企業(yè)沒有土地儲備，從而成為房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的另一限制因素。第三，如果物業(yè)稅征收涉及到二級市場，將對炒樓行為起到一定的抑制作用。分析認(rèn)為，現(xiàn)行房價在物業(yè)稅預(yù)期前提下會有近升遠(yuǎn)降的可能。應(yīng)該說不管物業(yè)稅開征與否，市場的需求才是最終決定房屋價格的因素。雖然物業(yè)稅的開征細(xì)則尚在討論之中，但其基本框架已經(jīng)確定：即“將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。顯然，這對高價房房價不會有大的影響，相反，對中低價房的房價穩(wěn)定將產(chǎn)生一定的壓力。但綜合多方面的情況分析認(rèn)為，從中長期來看建材產(chǎn)品價格將穩(wěn)中略升，這種判斷主要是基于兩方面考慮：一是我國經(jīng)濟處于一個新的增長周期，重化工業(yè)特征明顯，鋼材產(chǎn)量盡管達(dá)到了全球第一的位置，但與發(fā)達(dá)國家相比，人均占有水平還較低，增長潛力雄厚，這將使得我國的鋼材消費保持旺盛局面；二是北京奧運、西氣東輸、南水北調(diào)等工程以及高速公路、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都會對建材產(chǎn)品，特別是鋼鐵、水泥、玻璃的需求產(chǎn)生持續(xù)的拉動作用，因此，有理由對今后以鋼材為主的建材產(chǎn)品市場需求繼續(xù)看好，價格也將呈現(xiàn)新一輪上漲趨勢。原材料成本的上漲。如果加息5%，%，每月還款額上升到4645元，%。 資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個金融機構(gòu)貸款的增長速度。但是，從中長期來看，土地價格上漲對房價走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內(nèi)雖然土地供應(yīng)趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應(yīng)量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將會分流部分市場需求，從而抑制房價上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實以及政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和市場需求進(jìn)行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。除豪華住宅用地價格與一季度走平外，其他各種用地價格比一季度均有不同幅度的上漲。正是基于這種判斷，分析認(rèn)為，我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，%。表22：16月份房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）16月同比增長13月16月上年同期本年資金來源國內(nèi)貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其中：自有資金其他資金來源其中：定金及預(yù)付款各項應(yīng)付款合計其中：欠工程款數(shù)據(jù)來源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》，國家統(tǒng)計局。1月份“國房景氣指數(shù)”，高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特別是3月份以后，由于國家加大了對重點行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對房地產(chǎn)開發(fā)市場的影響十分顯著。在構(gòu)成“國房景氣指數(shù)”的主要分類指數(shù)中，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢頭。（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢16月份，同比增長 %，%。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長，%%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積依然保持快速增長，%。事實上，中國人民銀行宣布于4月25日將存款準(zhǔn)備金率從7%上調(diào)至 %，在一定程度上也是為了對短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進(jìn)行宏觀調(diào)控。分地區(qū)看，35個大中城市中，土地交易價格與去年同期相比漲幅超過10%的6個城市是：%、%、%、%、%、%。針對這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，%。（二） 信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。1998年，；%之間，%。 表31：利率調(diào)整對貸款利息總額及月供的影響利率（%）利息總額（萬元）月還款（元）317834504645從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長100%以上，每個月的還款額可能增長約50%。國家有關(guān)部門信息顯示，今年年初我國生產(chǎn)建材的各種原材料、原輔料、機物料的購進(jìn)價格全面上揚。（二）建材價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本增加，利潤空間縮小建材價格的不斷攀升給建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來了較大的影響： 首先，建材價格上漲，導(dǎo)致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房價格上漲的連鎖反應(yīng)；另一方面增