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地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理程序流程概述(留存版)

  

【正文】 地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,制定本法。 第十一條 土地使用權(quán)出讓,由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。 第二十一條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)予以登記,發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照;對(duì)不符合本法規(guī)定條件的,不予登記。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén))按照職責(zé)分工,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。五、 精度要求:房屋建筑面積測(cè)算誤差MP,不得超過(guò)計(jì)算結(jié)果。(三) 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計(jì)算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算,二層及二層以上按外墻水平面積計(jì)算。(十七) 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積,無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(七) 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。(十四) 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。七、 本規(guī)定由北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所負(fù)責(zé)解釋。(二) 準(zhǔn)備作業(yè)工具,外業(yè)測(cè)量必須使用檢驗(yàn)合格的測(cè)量工具。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。本辦法所稱商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人,并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 第二十八條 國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)居民住宅。 第十八條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政,列入預(yù)算,用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。 【章名】 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 第七條 第七條 土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。層高。c. 輪休銷售代表的客戶來(lái)訪,則該客戶由銷售主管負(fù)責(zé)接待,銷售主管輪休或有其他工作時(shí),由該組最后一位排序者代為接待。g) 銷售人員休息日要打開(kāi)手機(jī),違者警告,并處以50元罰款。如遇沖突以公司員工手冊(cè)為準(zhǔn)。2. 事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的問(wèn)題,向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理報(bào)告,研究解決的辦法。3. 將詳盡情況向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理匯報(bào)備案。9. 再次恭喜客戶。(9) 客戶追蹤一、基本動(dòng)作1. 繁忙間隙,按客戶等級(jí)與之聯(lián)系,并隨時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理口頭報(bào)告。3. 對(duì)有意的客戶再次約定時(shí)間。4. 針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn),進(jìn)行相關(guān)解釋,幫助其逐一克服購(gòu)買(mǎi)障礙。(3) 迎接客戶一、基本動(dòng)作1. 客戶進(jìn)門(mén),每一個(gè)看見(jiàn)的銷售人員都應(yīng)主動(dòng)招呼“歡迎光臨”,提醒其他銷售人員注意。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi),但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。216。 (4)現(xiàn)金管理監(jiān)督出納做好財(cái)務(wù)收受保管,報(bào)表編制、核對(duì)等工作。3. 評(píng)估時(shí)間周期 客戶效應(yīng)評(píng)估及廣告效益評(píng)估一般以一個(gè)廣告到下一個(gè)廣告之前為一個(gè)自然評(píng)估期。l 推廣計(jì)劃根據(jù)總體推廣計(jì)劃、下月銷售計(jì)劃提出月度推廣修正計(jì)劃。行政、客戶服務(wù)人員組成包括銷售助理、出納、其他輔助人員,輔助銷售經(jīng)理、銷售人員完成銷售工作。第一部分 營(yíng)銷體系 完善的營(yíng)銷體系描述應(yīng)劃分為行政機(jī)制、功能運(yùn)作兩方面,這兩種劃分在實(shí)際組織中運(yùn)作中應(yīng)得到相應(yīng)的統(tǒng)一。二、 理負(fù)責(zé)制在整體的營(yíng)銷計(jì)劃指導(dǎo)下,具體分解落實(shí)現(xiàn)組織建制、營(yíng)銷推廣及銷售管理的各項(xiàng)工作,并參與具體的各項(xiàng)銷售事務(wù),使專案業(yè)務(wù)流程納入有序、高效的軌道中,體現(xiàn)應(yīng)有的溝通理解能力及領(lǐng)導(dǎo)組織能力,發(fā)揮主觀能動(dòng)性,掌握利用資源達(dá)成目的的各種方法。l 資金計(jì)劃根據(jù)銷售目標(biāo)、銷售實(shí)現(xiàn)情況制定月度資金回籠計(jì)劃。如期間間隔太長(zhǎng),可以在廣告發(fā)布后10天內(nèi)給出。七、 信息反饋現(xiàn)場(chǎng)期報(bào) 根據(jù)一級(jí)客戶接待資料、客戶成交資料形成銷售日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月度及階段性總結(jié)報(bào)告。 輔助面積:住宅建筑各層平面中不直接供住戶睡眠休息的室內(nèi)空間凈面積,包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室、陽(yáng)臺(tái)等。簡(jiǎn)單說(shuō),容積率就是項(xiàng)目總建筑面積除以項(xiàng)目占地面積。2. 銷售人員立即上前,熱情接待。5. 適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)氛圍,強(qiáng)化其購(gòu)買(mǎi)欲望。4. 送客至大門(mén)外或電梯間。2. 對(duì)于A、B等級(jí)的客戶,銷售人員應(yīng)將其列為重點(diǎn)對(duì)象,保持密切聯(lián)系,調(diào)動(dòng)一切可能條件,努力說(shuō)服。10. 送客至大門(mén)外或電梯間。(12) 換房一、基本動(dòng)作1. 將原認(rèn)購(gòu)書(shū)收回,當(dāng)客戶面封上作廢。3. 簽約時(shí),如客戶有問(wèn)題無(wú)法說(shuō)服,匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理。一、 日常行為規(guī)范a) 所有銷售人員在工作時(shí)間必須穿公司配發(fā)整套工服,佩帶佩帶胸卡,男同事系領(lǐng)帶,穿深色皮鞋,女同事要化淡妝。h) 銷售大廳任何人不得大聲喧嘩,銷售部員工不得在銷售大廳閱讀任何與專業(yè)工作無(wú)關(guān)的報(bào)紙書(shū)刊。d. 如銷售代表甲完成客戶甲的成交工作,日后該客戶再向銷售代表甲推薦客戶乙,且客戶甲陪同乙客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)或客戶乙自己來(lái)銷售現(xiàn)場(chǎng)并指明有銷售代表甲負(fù)責(zé)接待,則客戶乙仍有銷售代表甲負(fù)責(zé)接待,若客戶乙單獨(dú)到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng),且 未明確指明有銷售代表甲接待,而由銷售代表乙接待的,則客戶乙作為銷售代表乙的新客戶由銷售代表一負(fù)責(zé)接待。結(jié)構(gòu)。 第八條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第二十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房,也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。第十六條 商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。    面積誤差比 =[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/ 合同約定面積]100%因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異,當(dāng)事人不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。二、 實(shí)地測(cè)量:按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》(1982)經(jīng)基設(shè)字58號(hào)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,測(cè)量數(shù)據(jù)要滿足面積計(jì)算的要求,草圖的繪制和草圖內(nèi)容按照《北京市房地產(chǎn)登記測(cè)繪細(xì)則》中的要求執(zhí)行。 附件四: 銀行按揭貸款流程 附件五: 建筑面積計(jì)算規(guī)則(1995年1月1日)一、計(jì)算建筑面積的范圍(一) 單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。(十五) 突出墻外的門(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(八) 層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(二) 高低聯(lián)跨的單層建筑物,如需分別計(jì)算建筑面積,當(dāng)高跨為邊跨時(shí),其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中住外邊線的水平寬度計(jì)算;當(dāng)高跨為中跨時(shí),其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中住外邊線的水平寬度計(jì)算。四、 面積計(jì)算:面積計(jì)算按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》(1982)經(jīng)基設(shè)字58號(hào)和《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的要求進(jìn)行計(jì)算。第二十二條 不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。第十七條 商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定,國(guó)家另有規(guī)定的除外。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。 第二十條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。 第十條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。分期:施工、進(jìn)度及完工日期② 戶型分類及面積配比③ 物業(yè)交房及裝修標(biāo)準(zhǔn)④ 物業(yè)管理費(fèi)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)明細(xì)(3) 項(xiàng)目定位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)① 項(xiàng)目定位及推廣主題 (項(xiàng)目產(chǎn)品定位、客戶定位、形象定位)② 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及疑難問(wèn)題統(tǒng)一答客問(wèn)③ 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查情況統(tǒng)計(jì)表(4) 客戶購(gòu)房須知① 項(xiàng)目購(gòu)房須知② 按揭手續(xù)辦理須知(5) 文件清單(1) 營(yíng)銷管理綱要(2) 銷售部工作制度(3) 來(lái)電總登記表 (4) 來(lái)訪總登記表(5) 客戶接待登記(業(yè)務(wù)員)(6) 貴賓推薦書(shū)(業(yè)務(wù)員給客戶)(7) 價(jià)目表(8) 客戶認(rèn)購(gòu)須知(業(yè)務(wù)員給客戶)(9) 貸款利率表、手續(xù)告知(10) 保留書(shū)(小定)(11) 認(rèn)購(gòu)書(shū)(大定)(12) 銷售合同(13) 購(gòu)房備忘表(交易手續(xù)費(fèi)及入戶費(fèi)用)(14) 客戶跟蹤記錄(15) 銷售員周報(bào)(16) 銷售工作制度(17) 銷控表(18) 銷控通知單(19) 現(xiàn)金管理表(小定金、大定金)(20) 現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用支出登記(21) 現(xiàn)場(chǎng)人員外出登記(22) 小定、大定、合同清單(23) 折扣申請(qǐng)表(以上內(nèi)容詳見(jiàn)附件六) 第三部分 分工與合作發(fā)展商代理/顧問(wèn)廣告公司人力資源管理崗位職責(zé)制定人員招聘人員培訓(xùn)及再培訓(xùn)人員定崗工作考核計(jì)劃任務(wù)制定項(xiàng)目總計(jì)劃月度計(jì)劃部門(mén)建設(shè)計(jì)劃推廣控制及評(píng)估推廣計(jì)劃、費(fèi)用核定推廣核心及主線核定推廣表現(xiàn)核定推廣績(jī)效評(píng)估推廣調(diào)整建議銷售管理與協(xié)調(diào)開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)現(xiàn)金管理信息反饋現(xiàn)場(chǎng)期報(bào)市場(chǎng)報(bào)告快報(bào)銷售建議簽約及后續(xù)工
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