【正文】 售的主要因素。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。 （1）、集團的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開發(fā)等。土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。越權(quán)審批與化整為零的做法均帶有很大的風險性。在進行項目土地合同簽定過程中應(yīng)注意以下要點：l 使用國家標準土地出讓合同范本；l 明確項目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點；l 明確項目宗地坐標及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容；l 明確項目地價款及包括之具體內(nèi)容；l 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費用的明確；l 明確雙方的責任及權(quán)利；l 項目地價的數(shù)額及支付方式等。再如北京項目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。很難想象，一個公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對于目前相對成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進行成片開發(fā)時間長特點，項目市政、公建配套不跟進，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對項目后續(xù)銷售工作不利。兩個項目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項目的持續(xù)開發(fā)的資金后盾。另，由于項目前期《國有土地合同》對土地出讓地塊四角坐標的幾次調(diào)整未明確，致使項目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。這是由于北京市規(guī)定縣級政府只具有100畝以下國有土地的轉(zhuǎn)讓審批權(quán)，超此范圍須報北京市立項審批。萬科當時買的地本想應(yīng)是熟地，可實際卻是生地，造成諸多紅線外大市政配套費用的分攤支付：l 紅線外自來水給水總管工程費；l 35萬千瓦變電站集資費；l 連接外部電站至區(qū)內(nèi)電站的電纜工程費分攤；l 紅線外煤氣管道工程費等。項目的投資分析（1）、開發(fā)節(jié)奏及資金計劃、管理資源配置；擬開發(fā)的周期、銷售計劃；現(xiàn)金流量表；相應(yīng)的管理資源、人力資源配置等。 項目的開發(fā)，因為合作形式的不同，而可能產(chǎn)生不同的稅務(wù)環(huán)節(jié)。項目開發(fā)時缺乏某些內(nèi)容時，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計中予以充分考慮。項目基本情況 了解項目基本情況，特別是市政配套狀況，有助于把握成本和工期，把雙方的職責在土地出讓合同中加以明確和界定。西北部地區(qū)，作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的配套，商品住宅會有適度發(fā)展?！?市場有較明顯的區(qū)域特征。 項目地價款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實力、能力的依據(jù)。 項目相關(guān)收費、稅收：是判斷費用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。住宅主要集中在五個區(qū)域，占全市60%以上。南部地區(qū)，城市住宅的開發(fā)，總體呈平穩(wěn)發(fā)展。項目周邊社區(qū)配套及周邊環(huán)境，直接關(guān)系到項目市場定位的客觀支撐力。 點評：上海萬科城市花園，由于地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通相對不便，發(fā)展商為此不得不自行投資購買巴士解決交通問題，后期又出資引入公共交通。目前，國家的有關(guān)規(guī)定如下：l 買斷：甲方（發(fā)展商）向乙方（土地方）購買土地使用權(quán)，項目以后開發(fā)的相關(guān)稅務(wù)環(huán)節(jié)由甲方承擔，乙方僅承擔土地買賣行為中的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。（2）、經(jīng)濟指標測算；包括：總投資、銷售收入、成本構(gòu)成、期間費用、稅前利潤、稅后利潤、投資利潤率、風險性分析等。點評：北京項目用地手續(xù)存在相當問題，土地合同不明晰，地價、配套及底下工程的界定不清楚、內(nèi)容不明細、責權(quán)不分；致使雙方扯皮、推委，配套費與地價混為一談，既影響項目進度工期，又加大項目成本。（3）、對土地的審批權(quán)限、開發(fā)手續(xù)的確認。地價（1）、明確項目地價所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設(shè)施） 項目開發(fā)的綜合地價控制是項目開發(fā)成功的重要因素。（2）、項目基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施要事前界定，核算清楚項目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項目市政配套工程費用且數(shù)額巨大，并直接影響項目開發(fā)成本。30 / 30。點評：從上海項目前期已結(jié)算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右，如軍用電纜遷移費、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。控制項目土地開發(fā)完全成本（綜合成本）在項目單位面積成本25%以下。土地資源的有限性，越來越引起國家的高度重視，故在土地出讓權(quán)限方面具有相對的壟斷性，各級政府機構(gòu)依據(jù)土地出讓面積的劃分均有各自一定審批權(quán)限。綜以上項目實際操作經(jīng)驗教訓(xùn)，重視土地合同的簽定是非常必要的，應(yīng)重點做好以下幾方面的前期工作： 確認相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性 明確土地性質(zhì) 地價 配套設(shè)施正常及變更情況下雙方職權(quán)界定 確認相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性： （1）、對土地方擁有土地合法使用權(quán)的確認。 但對于公司來說，項目開發(fā)的戰(zhàn)略性卻是首要考慮的內(nèi)容。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。?? （4）、項目周邊環(huán)境 項目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。地塊相對完整對發(fā)展商來說具有重要意義：地塊完整便于項目整體規(guī)劃布局，容易出效果。所以，北京市商品住宅開發(fā)首選是東部、東北部和北部地區(qū)；其次可考慮西部地區(qū)。數(shù)量占全市60%以上。 項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：集團發(fā)展、公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項目開發(fā) 的關(guān)系。 項目基本情況：是在多個項目中選擇，進行比較判斷的依據(jù)?！?高價位商品住宅銷售較好?！锢纾罕本┦械某鞘幸?guī)劃及發(fā)展可描述為：北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴展。這是項目操作的方向性依據(jù)。項目周邊2000米范圍內(nèi)，有哪些社區(qū)配套：① 公共交通：有多少路大巴、小巴經(jīng)過？駛往何處？需要多長時間？② 教育：有哪些小學、中學？教育質(zhì)量怎樣？③ 銀行；④ 大型購物中心；⑤ 醫(yī)療診所；⑥ 文化、體育、娛樂設(shè)施；