【正文】 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １ . 賣場(chǎng)包裝風(fēng)格建議 . 賣場(chǎng)設(shè)計(jì)概念提示 15. 物業(yè)管理建議 . 物業(yè)管理形象及介入時(shí)機(jī)建議 . 物業(yè)管理內(nèi)容建議 16. 停車場(chǎng)建議 1. 用地概況 . 用地位臵 在江陰城市北邊，由山前路和公園路兩條路所圍合。 無其它強(qiáng)制性 的用地要求。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ７ 利風(fēng)格 等進(jìn)對(duì)比分析，著重分析他們的特點(diǎn)以及與本項(xiàng)目的結(jié)合情況，在此基礎(chǔ)上提出項(xiàng)目的主題創(chuàng)意構(gòu) 思。 . 澳洲海濱式 一般顏色較淺，比較素雅，中度陡直的坡屋頂， 立面 線條 多是直線造型 ， 簡(jiǎn)潔 但 富有變化，澳洲海濱式風(fēng)格， 輕松、休閑的感覺較強(qiáng)。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １６ 在 左右，總?cè)莘e率 不超過 。 . 主入口 由于地塊西側(cè)的公園路路況不好，兩邊建筑、環(huán)境比較雜亂，對(duì)于將來住在別墅里面的業(yè)主的歸家心情是一種影響。 具備較大彈性的位臵，即具有較大的可變性，其價(jià)值主要看規(guī)劃的具體情況而定。居住地比交通道路低，對(duì)于房子而言是十分忌諱的，必須化解這一高差。 建議所有戶型都盡可能增加地下室，以地下室做 成家庭俱樂部，安排家庭影院、健身室、臺(tái)球室等。 . 賣場(chǎng)設(shè)計(jì)概念提示 如果以酒店副樓作為售樓中心，則建議賣場(chǎng)包裝風(fēng)格 盡可能以 大量的鋼架結(jié)構(gòu)，突出現(xiàn)代、時(shí)尚、大氣的形象，同時(shí)高 品質(zhì)的材質(zhì)又 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 ■ 用地要求 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 3. 建筑布局要求 依據(jù)地形的不同特點(diǎn)以及和周邊環(huán)境的空間關(guān)系，項(xiàng)目的建筑布局作如下要求： 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目項(xiàng)目的戶型以獨(dú)立式別墅為主，雙拼別墅為輔，各種戶型的面積及配比關(guān)系： 別墅用地范圍內(nèi)戶型定位： 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 所占比例 /套數(shù) 獨(dú)立別墅 主力戶型 320－ 350 根據(jù)容積率及建筑布局建議進(jìn)行控制 ，約 3035 套 輔助戶型 400－ 450 控制在 2－ 3 套 雙拼別墅 230－ 250 根據(jù)建筑布局建議和地塊特點(diǎn) 而定 ， 約 1216 套 酒店用地范圍內(nèi)戶型定位： 另外計(jì)算在酒 店用地面積中的四棟別墅，其中 三 棟別墅面積控制在 400 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目雙拼別墅的花園面積應(yīng)做到 100 平方米 以上，使業(yè)主盡可能的占有較大的私有 領(lǐng)地。 采光內(nèi)庭院。景觀規(guī)劃不能是單純的擺設(shè)和觀賞，還應(yīng)做到可供人的參與，使人與景觀之間具有互動(dòng)關(guān)系。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４２ ■ 具體設(shè)計(jì)要求 1. 地形特點(diǎn)的規(guī)避與利用 項(xiàng)目用地 約有 3米高差， 西北角與外交通道路公園路存在一定的逆高差，在方案規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分利用現(xiàn)有 地形特點(diǎn)，強(qiáng)化 有利地形，適當(dāng)化解或規(guī)避不利 地形 ，使項(xiàng)目用地的土方的運(yùn)載量或填挖量降至最低，減少施工成本。 地塊西邊：普通民居區(qū)，環(huán)境面 貌較差，具有一定的噪音，對(duì)項(xiàng)目地具有一定的影響。 由于項(xiàng)目總體規(guī)模不大，故不建議再另行考慮公共停車位。 如果項(xiàng)目的售樓中心設(shè)在 酒店大堂里，則項(xiàng)目不太可能進(jìn)行太多的包裝。 13. 戶型設(shè)計(jì)建議 在我們走訪市場(chǎng)時(shí)了解到，江陰本地別墅項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)水平較低，戶型設(shè)計(jì)還存在較大的突破空間，建議項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上多加創(chuàng)新。地塊的絕對(duì)高差僅 3 米左右，對(duì)于約 4 萬平方米的面積而言，這個(gè)高差不足以體現(xiàn)山地的特征。 . 關(guān)于朝向 在對(duì)江陰的實(shí)地調(diào)研中得知，江陰人對(duì)于朝向是十分講究的，認(rèn)為最好的朝向是東南朝向，其次是正南朝向、西南朝向，因此在設(shè)計(jì)技術(shù)能處理的情況下，應(yīng)根據(jù)地塊的情況和總體排布，總體上進(jìn)行朝向的控制。 雙拼別墅的花園面積，受制于總體面積和戶型結(jié)構(gòu)，花園面積不可能太大，根據(jù)雙拼別墅戶型面積的要求， 建議雙拼別墅的花園面積要達(dá)到 100 平方米以上。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １５ 4. 物業(yè)形態(tài)建議 結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，即江陰最高檔別墅，與上海、杭州別墅品質(zhì)相比肩的市場(chǎng)目標(biāo)，項(xiàng)目應(yīng)做成獨(dú)立式別墅。 另外， “ 對(duì)稱 ” 是 古典式英國風(fēng)格 的典型 的特 征 。 項(xiàng)目與五星級(jí)酒店的“零距離”關(guān)系，使項(xiàng)目同樣享有五星級(jí)的尊貴性。 . 用地特點(diǎn)總結(jié) 項(xiàng)目用地存在幾個(gè)突出的特點(diǎn)： 項(xiàng)目具有較好的自然景觀資源，黃山湖公園更是以大面積的水域與齊全的 游樂設(shè)施，成為江陰城市面貌的重要形象代表。山前路往南延伸與朝陽路連接，公園路往南延伸與虹橋北路連接。 3. 主題概念策劃 . 市場(chǎng) 背景分析 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 . 西班牙風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 特征是采用低坡屋頂，坡度較緩，屋頂多為紅色瓷瓦，配以白色涂料為主、采用拉毛處理的建筑墻體， “紅瓦白墻”是西班牙風(fēng)格的典型特征 。 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 結(jié) 合 2020 年 12 月 9 日 規(guī)劃方案評(píng)審討論會(huì)上的意見，即可考慮建 雙 拼，不宜建 聯(lián)排， 這樣勢(shì)必再降低容積率。地塊東側(cè)的山前路風(fēng)景優(yōu)美，是一條難得的林陰小道，驅(qū)車在山前路上走，感覺是在走一條林陰小路，對(duì)于業(yè)主歸家和出 行的愉快心情，都能有很好的幫助，黃山湖 大橋 噪音干擾 視線干擾 視線干擾 噪音干擾 景觀資源 景觀資源 民居 視線干擾 噪音干擾 黃山湖步行道 公園路 山前路 酒店 噪音干擾 視線干 擾 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 . 建筑布局建議 根據(jù)最好的地塊安排 最好的產(chǎn)品的總體原則，我們建議項(xiàng)目的建筑布局方案是： 11. 景觀設(shè)計(jì)建議 別墅用地與酒店、黃山湖公園三者可謂是一 衣帶水，應(yīng)看作是一個(gè)整體，因此在景觀的設(shè)計(jì)與定位上，需綜合考慮三者的關(guān)系，做到巧獨(dú)立式別墅 酒店 停車場(chǎng) 獨(dú)立式別墅 獨(dú)立式別墅 主入口 次入口 雙拼別墅 休閑入口 軟隔離 軟隔離 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目化解高差的方法有兩個(gè)，一是增加土方，填平地塊與道路的高差。 . 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)概念提示 采光內(nèi)庭院 做成類似于內(nèi)天井的內(nèi)庭院，增加內(nèi)部的采光， 消除 使雙拼 別墅因進(jìn)深大而導(dǎo)致的中間采光性差的劣勢(shì) 。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３４ 充分體現(xiàn)出檔次感、尊貴感。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３９ 設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)院： 根據(jù)對(duì)江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察以及對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的理解，按照項(xiàng)目所在區(qū)位及項(xiàng)目未來的預(yù)計(jì)銷售價(jià)格、銷售目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成和政府規(guī)劃文件，我們認(rèn)為，項(xiàng)目規(guī)劃布局應(yīng)該遵循以下原則，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位在 項(xiàng)目正式方案設(shè)計(jì)中參考執(zhí)行。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４１ 1. 項(xiàng)目用地退紅線要求：西邊公園路位臵退紅線 11 米，東邊山前路退紅 線可爭(zhēng)取到 11 米 左右 。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４３ 4. 朝向要求 建筑單體的朝向，總體上以朝南 為主，可根據(jù)地形的不同特點(diǎn)以及與周邊環(huán)境的空間關(guān)系，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整為東南朝向和西南朝向，但建議東南朝向和西南朝向 的偏斜度不 超過 30 度。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ——