【正文】 理方案等l 物業(yè)管理各項支出所占比例為讓貴我雙方就管理項目的各項成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：l 準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗，我司亦以會在物業(yè)進駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。 投述的處理程序等l 完成員工入職培訓(xùn)為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案216。在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機房等保持清潔216。 車庫管理設(shè)施保持運行正常216。 與客戶公司間的關(guān)系216。確保物業(yè)管理各種方案科瑞根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合觀邸的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。G、各種機房和設(shè)備的驗收及交接各種機房驗收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門內(nèi)容備注確認(rèn)業(yè)主客服中心核實發(fā)展商簽發(fā)《交付使用通知書》若有疑問需向發(fā)展商證實交接文本客服中心遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊》、《住宅說明書》、《住宅質(zhì)保書》請業(yè)主簽收建立資料客服中心請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗單元工程部按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等記錄缺陷，通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成完成后立即通知業(yè)主再驗收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費用財務(wù)部根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費、維修基金、裝修垃圾清運費、有線電視和煤氣初裝費做好未交應(yīng)付款的登記移交單元客服中心確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙交樓工作完成二次裝修管理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響，科瑞將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，加強和完善二次裝修管理制度和方法?？迫饘⒍酱俸团浜暇G化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護工作。E、電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點。妥善保存好物業(yè)工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業(yè)的保值升值關(guān)系重大。人員配置：序 號崗 位數(shù)量薪 水備 注1養(yǎng)護部主任1人25002養(yǎng)護部主任助理1人15003水電設(shè)施養(yǎng)護員1人10004萬能工1人1000合 計4人管理人員1人、員工3人環(huán)保部：性質(zhì)與任務(wù)環(huán)保部是觀邸物業(yè)管理處服務(wù)工作的主要職能部門，負(fù)責(zé)觀邸的環(huán)境衛(wèi)生管理、滅四害工作和綠化管理。人員配置： 序 號崗 位數(shù) 量薪 水（元/月）備 注1經(jīng) 理1人50002事務(wù)助理兼安保部主任1人35003財務(wù)兼行政主任1人15004出納兼文員1人1000合 計4人管理人員3人、員工1人 客戶服務(wù)中心：性質(zhì)與任務(wù)客戶服務(wù)中心是觀邸管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負(fù)責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、以及社區(qū)文化氛圍營造管理等工作。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。B、樓宇多方對講門禁系統(tǒng)考慮到該項目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對所有進出小區(qū)但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進入物業(yè)進行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查；對夜間要求進入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。A、清潔標(biāo)準(zhǔn)科瑞根據(jù)觀邸的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。參與設(shè)備調(diào)試和驗收科瑞在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。 對問訊或投訴的響應(yīng)時間216。216。 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清216。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等對觀邸的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。如下：216。 二次裝修管理制度及表格表式216。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)216。 參加物業(yè)管理介紹會216。 提供操作培訓(xùn)要求216。 寬帶接入和上網(wǎng)方式等216。 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。四、服務(wù)模式（一）、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，科瑞在進行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。 設(shè)備完好率95%以上；216。而且對管理費的不足可以做部分的補貼幫助。對新建的部分和原來的天發(fā)花園部分采用定點監(jiān)控，巡邏保障，充分利用智能設(shè)施的措施來保證安全。對觀邸采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和鋪面等服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對觀邸的業(yè)主的特別需求來確定客戶（業(yè)主）服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。荊州市的物業(yè)管理更是處于一種比較空白的狀態(tài)，現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是處于管理水平低，收費低，沒有服務(wù)意識，服務(wù)不到位，沒有良好的管理模式的狀態(tài)，專業(yè)物業(yè)管理人才缺乏，在給物業(yè)進行管理和給開發(fā)商做配套服務(wù)時不能起到一個促進配合的作用?？迫鹞飿I(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益。另需要管理用房196平方米。 二、 妥善保管本項目建議書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本建議書內(nèi)容。月的標(biāo)準(zhǔn)，差價由開發(fā)商額外據(jù)實補貼?？迫鹞飿I(yè)董事長張鑫國，副董事長、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；科瑞將給您帶來欣喜。戶型：A、8套*=；B、8套*=；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北廳）40套*201平方=8040平方；E、6套*=921平方；H、114套*=；G、36套*=；共313戶二期：規(guī)劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅10874平方，商業(yè)2128平方，道路面積1250平方，人均集中綠地（）。觀邸項目外圍有天發(fā)加油站等建筑，屬于潛在的消防安全的重點注意對象。車庫等設(shè)施由管理處按照計劃對其進行養(yǎng)護。 客戶服務(wù)滿意率95%以上；216。 保潔服務(wù)滿意率99%。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置；216。 圍墻和大門的設(shè)置；216。 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。216。 地下車庫的進出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護不利，建議施工時向下開防滑槽，這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防滑系數(shù)。 參加各種慶典/活動216。如下：216。如下：216。 財務(wù)運行方案216。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認(rèn)同。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 做好節(jié)日布置216。 各種道路和交通標(biāo)志完好等科瑞物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)科瑞的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對所有業(yè)主/開發(fā)商的承諾，因為我們永遠(yuǎn)追求最好。 靈活并適應(yīng)變化的物業(yè)管理動作機制216。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財務(wù)運行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。機房和設(shè)備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《機房驗收表》和《設(shè)備驗收表》。嚴(yán)格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。按科瑞的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫等處設(shè)置巡更點。科瑞將加強物業(yè)工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術(shù)資料、各種驗收和移交資料、設(shè)備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外包維護保養(yǎng)合同和設(shè)備年驗報告、設(shè)備臺賬和維修保養(yǎng)記錄等。人員配置： 序號崗 位數(shù) 量薪 水備 注1環(huán)保部主任1人由管理員兼2保潔員4人6003綠化管理員1人800合 計6人管理人員1人、員工5人荊瑞物業(yè)管理的觀邸項目由上?？迫鹞飿I(yè)派遣管理人員，我公司考慮與貴公司方面長遠(yuǎn)合作，因此，觀邸項目管理人員由上海科瑞派遣并實施逐步本地化的措施，這樣既有利于本地的人才的培養(yǎng)，也有利于項目費用開支的節(jié)約。負(fù)責(zé)項目的財務(wù)收銀等工作。對所有的設(shè)備建立臺賬，詳細(xì)的記錄機電設(shè)備的運行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。A、智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護人員的要求也比較高，科瑞的IT和機電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進行日常操作和維護保養(yǎng)工作。為此，科瑞將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。D、拒絕驗收和移交的范圍當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護發(fā)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。此外，科瑞還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平216。 建立物品和工具等管理制度等l 物業(yè)的交通秩序管理其實小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗，我司亦會針對白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機動車較多的情況，制訂出一系列可操作性強的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。 實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔216。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交216。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等l 制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度216。 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算216。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量216。 綜合布線系統(tǒng)216。216。216。h）服務(wù)制度——健全科瑞將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。 空房管理完好率98%以上。 維修合格率100%；216。1觀邸內(nèi)的會所屬于小區(qū)的一個配套設(shè)施，得當(dāng)?shù)慕?jīng)營不僅是服務(wù)中的一個完美詮釋，提升客戶（業(yè)主）的生活品位。針對觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。本方案同時能夠體現(xiàn)我公司的專業(yè)水平，符合質(zhì)價相符的原則。通過觀邸項目真正給荊州市到來都市品位的提升起到了相當(dāng)?shù)淖饔谩?000質(zhì)量管理認(rèn)證。月。否則，我公司