【正文】 開(kāi)始逐漸興旺，同時(shí)為了滿足業(yè)主的生活需求，開(kāi)發(fā)商和政府聯(lián)手打造，目前盤龍城市政配套設(shè)施正在逐漸完善，盤龍城正由一個(gè)偏僻的區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)變成武漢市郊區(qū)的又一個(gè)大型高檔住宅區(qū)。宏觀環(huán)境分析□金銀湖片區(qū)快速的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)伴隨著政府的大力支持以及政策引導(dǎo)，沌口仍具有較大的升值潛力。麗景灣和光谷的SBI創(chuàng)業(yè)街這三個(gè)區(qū)域的代表性較強(qiáng)的項(xiàng)目進(jìn)行分析?！跻?guī)模：該項(xiàng)目總建筑面積約40萬(wàn)平米。項(xiàng)目SWOT分析□商業(yè)氛圍差是項(xiàng)目第二大劣勢(shì)。目前該區(qū)域基本以別墅為主要的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品?！拘〗Y(jié)】由此我們可以看出本項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)商業(yè)為主的開(kāi)發(fā)模式是符合市場(chǎng)要求的。其次，商業(yè)所應(yīng)擁有的商業(yè)配套也極為缺乏。項(xiàng)目定位根據(jù)以上得出的分值和各樓盤均價(jià)計(jì)算得：（700044/80）70%+（600044/62）30%=3972元/㎡項(xiàng)目定位□價(jià)格論證說(shuō)明項(xiàng)目銷售建議□從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，隨著后期商業(yè)氛圍的逐漸濃郁，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)，商鋪價(jià)格也將會(huì)隨之增長(zhǎng)，如果再將商鋪以更高的價(jià)格銷售出去，會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的更大利潤(rùn)空間。項(xiàng)目銷售建議自營(yíng)與銷售相結(jié)合□出售的主要目的就是為了資金快速回籠，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)量相對(duì)較大，因此風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也相應(yīng)較高，我司建議將部分商鋪進(jìn)行銷售，以保證資金的周轉(zhuǎn)，在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。注二：由于湘隆項(xiàng)目定位【成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒】□從地理位置和其整個(gè)的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，沌口與盤龍城有著較大的相似之處，因此我們以沌口為例，從前面我司對(duì)武漢市其他幾個(gè)近郊區(qū)域的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)這些區(qū)域都有著一個(gè)共同點(diǎn)，即住宅帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)促進(jìn)住宅成熟。項(xiàng)目定位通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目的SWOT分析，我司將對(duì)本項(xiàng)目的具體定位進(jìn)行論證分析。項(xiàng)目SWOT分析□交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)是針對(duì)區(qū)域內(nèi)其他現(xiàn)有樓盤而言的，項(xiàng)目處于楚天大道與盤龍大道、川龍大道的交匯處，在區(qū)域內(nèi)的位置相當(dāng)顯著，交通條件也比較有利?！跷飿I(yè)管理費(fèi)：3元/平米微觀環(huán)境分析小結(jié)通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的分析，我們發(fā)現(xiàn)就項(xiàng)目目前的情況來(lái)看，如果現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，其條件是非常不成熟的，經(jīng)營(yíng)必將失敗。隨著國(guó)內(nèi)外一大批知名企業(yè)的進(jìn)駐，該區(qū)域的的經(jīng)濟(jì)狀況呈加速度的增長(zhǎng)狀態(tài)。天下、寶安盤龍灣、宏宇下面我司將根據(jù)目前盤龍城的市場(chǎng)狀況以及未來(lái)幾年內(nèi)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)對(duì)本項(xiàng)目的定位和后期的銷售提出合乎實(shí)際的依據(jù)和建議。在未來(lái)的幾年內(nèi)，盤龍城的商業(yè)氛圍也將日益成熟。宏觀環(huán)境分析【發(fā)展趨勢(shì)】□就目前來(lái)看，現(xiàn)在的盤龍城與過(guò)去5年前的盤龍城相比較有著很大的改善，5年前盤龍城還是一片沉寂之地，不被武漢市區(qū)居民所熟悉，但是該區(qū)域豐富的自然資源和土地資源卻吸引了精明的開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在該區(qū)域熱起來(lái)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)則為該區(qū)域帶來(lái)了一系列的發(fā)展，城區(qū)開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)先行在該片區(qū)又一次得到了論證，現(xiàn)在的盤龍城雖然還不能與像沌口、金銀湖、光谷等這些先發(fā)展起來(lái)的區(qū)域相比較有一定的距離，但是整體的發(fā)展趨勢(shì)良好。金銀湖是武漢市又一個(gè)新興的開(kāi)發(fā)區(qū)域。宏觀環(huán)境分析【小結(jié)】□從這三個(gè)區(qū)域的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，證實(shí)了同樣一個(gè)道理“區(qū)域發(fā)展，地產(chǎn)先行”，這三個(gè)區(qū)域的發(fā)展都是伴隨者房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)而發(fā)展起來(lái)。微觀環(huán)境分析這三個(gè)區(qū)域在地理位置上均處于武漢近郊；其次這三個(gè)區(qū)域的發(fā)展推動(dòng)力均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)地產(chǎn)帶動(dòng)區(qū)域相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；再次這三個(gè)區(qū)域均具有較大的投資潛力，因此這三個(gè)項(xiàng)目通過(guò)投資的概念吸引人氣，打響了區(qū)域的知名度。其中商業(yè)街區(qū)12000平米，總鋪數(shù)111個(gè)，是目前金銀湖片區(qū)最具規(guī)模的社區(qū)商業(yè)街，其輻射范圍為整個(gè)金銀湖片區(qū)。目前本項(xiàng)目所處的區(qū)域人煙稀少，且遠(yuǎn)離市區(qū)，雖然已有多個(gè)項(xiàng)目正在施工當(dāng)中，但是目前的居住和商業(yè)氛圍尚未形成，這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是一個(gè)較大的劣勢(shì)。這主要是由于該區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，是一片難得的居住勝地，適宜開(kāi)發(fā)高檔次的樓盤，同時(shí)遠(yuǎn)離市中心，適宜別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此該區(qū)域基本上以別墅開(kāi)發(fā)為主，且樓盤的規(guī)模也較其他區(qū)域大。項(xiàng)目定位項(xiàng)目形態(tài)和業(yè)態(tài)的定位論證對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的定位我們主要從項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和區(qū)域市場(chǎng)的需求著手。再次商業(yè)應(yīng)擁有的四通八達(dá)的交通網(wǎng)，就目前的盤龍城來(lái)說(shuō)也沒(méi)有，且道路狀況也相對(duì)較差。通過(guò)前面的分析我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分的均格定位于4000元/平米較為合理。因此我司建議將自營(yíng)的一部分商鋪采取先租后賣，可將前期租金轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，這種做法對(duì)于商家也較為有利，降低了他們的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此也比較樂(lè)意接受這一方式。當(dāng)然，如果采取返租的方式銷售，則本項(xiàng)目實(shí)際的銷售價(jià)格就應(yīng)根據(jù)返租的比例進(jìn)行相應(yīng)提高。項(xiàng)目定位□量化定價(jià)因素各因素滿分湘隆時(shí)代商業(yè)中心耀江麗景灣本項(xiàng)目地段12862居住氛圍12850交通12640商業(yè)配套12830整體規(guī)劃9999區(qū)域環(huán)境8762升值潛力5445物業(yè)管理5545項(xiàng)目配套5555城市規(guī)劃4442樓盤規(guī)模5545外觀3333發(fā)展商信譽(yù)3332價(jià)格2211停車位3313總分100806244比例70%30%——均價(jià)700060003972項(xiàng)目定位注一：以上樣本樓盤價(jià)格均為我司近期通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查所得。目前盤龍城尚處于發(fā)展的初步階段，各類配套設(shè)施均不齊全，尤其是商業(yè)的開(kāi)發(fā)，雖然有部分樓盤