【正文】 NC英國式 NG法國式 m2 m2 m2 m2 m2 m2總套數(shù)上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商457m2 472m2 424m2 508m2 513m2總套數(shù)295平方米 聯(lián)排 價格一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關(guān)心價格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢——真正的戶戶有水。古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關(guān)系，以便賞景、放松、釣魚或劃船等。C、 水舞廣場：在會所外設(shè)計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。整體開發(fā)推廣的思考】一、整體開發(fā)理念的思考理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。相關(guān)建議和思考】一、開發(fā)時機選擇的思考A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝B、入市基礎(chǔ)：松江新城規(guī)劃落實進(jìn)入實質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進(jìn)入實質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善五、——集中供暖、變頻直供水組團(tuán)內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。三、分批推案思考我們建議本項目一期304畝（按0。主要是基于本地塊所處的豐富資源著手，以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝（、56畝/幢的莊園別墅）。廊橋別墅——專為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽水之細(xì)語，閑時垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。以水造景，以橋串景水概念在環(huán)境中的落實：水是本案可以塑造的一大特色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。劣勢分析：本地塊處新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員地域特征——本地客源：上海本地購房客/來滬工作的外地精英外地客源：國內(nèi)各地來滬購房客/香港、臺灣來滬購房客/外籍客戶年齡特征——主體年齡分布在3550歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。二期20023開盤 200212交房淺水灣花園一期二期位置共500幢獨立別墅,一期106戶主力總價由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。波特曼式38505880，120230萬/套物業(yè)管理 18萬平方米 建筑風(fēng)格 簡潔現(xiàn)代建筑面積二、基準(zhǔn)參考別墅分析綠洲比華利位置二、基地資源及周邊配套基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。,3000米人工河道云間水莊其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。這反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北部重點展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌，南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格，一城兩貌相得益彰。從長期需求來看，上海別墅需求在510萬套，；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量有一定的差距。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。屆時豪宅天價紀(jì)錄將再度刷新。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70萬元/棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。上海松江九亭別墅項目研究和營銷推廣思考【第一章其中：供應(yīng)——全年批準(zhǔn)預(yù)售面積1660萬平方米，%成交——全年預(yù)售登記面積1832萬平方米，%供不應(yīng)求局面全面形成2001年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達(dá)到1：，全年實際預(yù)售面積第一次超過批準(zhǔn)預(yù)售面積。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。現(xiàn)代風(fēng)格大行其道2001年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。嘉定南翔地區(qū)——依托南翔古鎮(zhèn)。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。建設(shè)中的松江大學(xué)城以及十五期間實施的綜合交通、行政中心、商務(wù)中心、信息網(wǎng)絡(luò)等十大工程，將努力把松江建設(shè)成一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱萝扒f明珠最大的資源是“水”：基地內(nèi)部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。明華路366號發(fā)展商銷售情況德國現(xiàn)代式建筑風(fēng)格和面積130300萬元銷售情況上海莘淞路990號發(fā)展商其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。花辰公路未建成之前，交通尚不便利；三、機會分析：松江新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；松江大學(xué)城的逐步建設(shè)將給本案帶來有利影響；規(guī)劃中的花辰公路，輕軌R4線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開發(fā)價值；上海房地產(chǎn)市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減；四、威脅分析：盤量大，運作周期長，不確定因素多；本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風(fēng)險；成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案去化形成壓力；佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時面市，對本案的高端市場造成威脅；比本案更靠近松江新城和松江大學(xué)城的別墅，對本案構(gòu)成了巨大的潛在威脅；【第八章要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進(jìn)行思考、落實。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。對細(xì)部的思考基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細(xì)部提出如下建議：（1）關(guān)于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設(shè)計顯得尤為重要。同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點本方向僅作思考的方向，在實際*作中有一定難度。28容積率估算，一期總建面為5?！邫n別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗?！G色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》之3A級標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。四、【第十一章碧水莊園【第十章B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”以“橋居時代”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念倡導(dǎo)新水景別墅的新時尚、新概念，引領(lǐng)別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達(dá)到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：消費特征——不講究性價比，講究性能比。華東建筑設(shè)計研究院環(huán)境設(shè)計美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注獨立別墅美國維多利亞式水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置 m2 地下美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所基地面積m2 一期750畝\二期500 別墅面積m2 一期33193 綠化率 建筑風(fēng)格與面積基地西北角，一座長橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。,與外圍活水相通威尼斯花園泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。九亭緊鄰市區(qū)，同時又具備市郊的地理條件。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營銷特色。主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居?。宦糜涡蛣e墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用；辦公型別墅——上海