【正文】 與內(nèi)容整合，即不只是住宅本身及周邊環(huán)境的“以人為本”，還要考慮到人們“就近消費”及消費的“內(nèi)容構(gòu)成”和“外延擴展”。據(jù)北京市商委提供的最新數(shù)據(jù)表明，北京銷售增長率最高的商場已不再是那些營業(yè)額、零售額最高的商場，而是一批社區(qū)型商場：崇文門菜市場、北辰、華堂、燕豐、國華、甘家口等。并于2000年7月，應(yīng)二沙島金亞花園住戶之需求，開了第二家德諾威美食生活超市的連鎖店。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。就衢州而言，有兩大背景凸現(xiàn)了“社區(qū)商業(yè)”這一亮點。社區(qū)商圈的集聚效應(yīng)和擴散效應(yīng)還遠未得到放大。麥德隆超市作為世界500強之一，進入成都市場已2年有余，但在業(yè)界并沒有產(chǎn)生較大的影響，大有水土不服之勢。關(guān)于光華片區(qū)商業(yè)遠景預(yù)測，尺度有以下幾點看法：⑴青羊大道一側(cè)，緊鄰西南財經(jīng)大學(xué)，超大型購物娛樂中心存在市場機會。第五階段追求高品質(zhì)的小區(qū)房。在南岸濱江路的幾大項目中央大街、武夷濱江、陽光100等高尚社區(qū)更是不約而同的做高規(guī)格社區(qū)商業(yè)配套。商店類型和商品品種、檔次比社區(qū)商業(yè)更為豐富。其中，銅鑼灣百貨僅售鞋部營業(yè)面積就超過500平方米，中國名牌SANDA、BELLE、哈森等俱全，THEME、ESPIRIT、BETU、Eamp。再當國內(nèi)外享有盛名的大賣場也競相挺進成都社區(qū)，歐尚選址羊西線，伊藤進駐同輝購物廣場，家樂福落戶天邑花園。發(fā)展商原計劃在此引進時尚美容店、精品店、咖啡館、面包坊、書吧、藥店等，可最終連小區(qū)居民急需的超市也沒有進駐，引起業(yè)主們的普遍不滿。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。2003年，以往商品住宅開發(fā)中的商業(yè)配套，轉(zhuǎn)正為社區(qū)商業(yè)街的行為顯露規(guī)模效應(yīng)：建外ＳＯＨＯ推出特色商業(yè)街，在ＣＢＤ商務(wù)區(qū)營造一個有16條步行商業(yè)小街、300個沿街店鋪以及20個雙層花園的商業(yè)街區(qū)；后現(xiàn)代城Ａ、標稱其原始概念60萬平方米美國后街生活的兌現(xiàn)；由蘋果商業(yè)街和蘋果二十二院街組成的蘋果街面世；珠江帝景推出歐洲風(fēng)情商業(yè)街。商鋪總規(guī)模約15000㎡。對于分期開發(fā)的大型樓盤，集中商業(yè)應(yīng)該設(shè)置在項目那個區(qū)位？如果放置在項目的核心位置，有利于建成后居民商業(yè)活動的展開。再根據(jù)各項目規(guī)模、位置及業(yè)主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許2－3家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪外裝修風(fēng)格有一定要求。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。歐美日發(fā)達國家在20世紀60年代起已大規(guī)模開始零售業(yè)與住宅開發(fā)業(yè)的互動進程，其成功的經(jīng)驗值得中國借鑒。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。一、現(xiàn)代商業(yè)進入大型住宅社區(qū)的必然性。Oslash。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。越來越多的開發(fā)商意識到社區(qū)商業(yè)不能放任自流，不但要經(jīng)營出特色，還要靠其提升社區(qū)品質(zhì)，謀求更長久的商業(yè)價值和打造品牌形象。分散式商業(yè)往往是沿街線型展開，商業(yè)街主要分布在步行線和交通線上。（二）上海社區(qū)商業(yè)成功個案掃描梅川路祥和休閑商業(yè)街開發(fā)商專門成立了一家公司，為其開發(fā)的商業(yè)街開展招商和管理工作。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批購物中心、生活廣場、娛樂休閑一條街等眾多社區(qū)商業(yè)項目。據(jù)了解，該項目已計劃在前兩年以低租金吸引客戶，意圖引進一線品牌帶動社區(qū)商業(yè)繁榮。據(jù)記者了解，無論是早前的萬科世紀花城商業(yè)街、中海怡翠花園商業(yè)街，還是新近推出的融景園波爾諾名店、城市杰座鉆石街區(qū)，均深受投資者青睞。傳統(tǒng)商圈在經(jīng)歷過一段低潮后，再次炙手可熱起來，同時呈現(xiàn)出更加契合城市營造意識的多元化發(fā)展態(tài)勢。銅鑼灣百貨在深圳是很有實力的商業(yè)品牌，而銅鑼灣的新店———華僑城銅鑼灣廣場是中國第一家國際shoppingMall。一種新穎的社區(qū)開發(fā)，在滿足社區(qū)生活功能的同時，更強化了商業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。于是，伴隨大型社區(qū)出的必須必物—社區(qū)商業(yè)便營運而生。當社區(qū)商業(yè)型物業(yè)呈現(xiàn)出消費火暴的市場業(yè)態(tài)，成為市民關(guān)注密度最高、最為集中的新興商業(yè)區(qū)域。⑹該片區(qū)還缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃和政策引導(dǎo)隨著光華板塊和城外溫江板塊的逐漸升溫，新成溫公路和光華大道將成為溫江與城區(qū)之間的快捷通道，其重要性不亞于羊西線和人南線，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和適當引導(dǎo)，使這兩條快速出城通道兩側(cè)商業(yè)并沒有被合理的開發(fā)和利用，干道兩側(cè)業(yè)態(tài)經(jīng)營繁雜，不僅沒有特色，也缺乏美觀，這不能不說是一大遺憾或缺損。西南財大的北校門外，聚集了一批汽車經(jīng)銷商和零配件供應(yīng)商，主要汽車品牌是長安鈴木和海南馬自達，顯然，汽車業(yè)態(tài)的經(jīng)營與高校經(jīng)濟圈關(guān)系不大，還擠占了商鋪資源；財大南校門沿光華大道一帶，商業(yè)業(yè)態(tài)較雜，聚集了餐館、網(wǎng)吧、煙酒、副食等，主要消費群體為在校學(xué)生和教師，但檔、規(guī)模和經(jīng)營種類遠不能滿足師生需求。成都以前是典型的單核心布局模式，即以天府廣場為城市核心，城市發(fā)展象攤大餅一樣一圈一圈的向外延伸。一些專家認為，超市（大賣場、便利店）連鎖經(jīng)營是現(xiàn)代流通業(yè)的重要標志，當一個國家或地區(qū)的人均GDP達到3000美元以上時，連鎖商業(yè)就會進入大發(fā)展時期。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。1）社區(qū)商業(yè)的功能國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功 能。若干個大型商場同在一處，且若干中小型商鋪分列其中，其凝聚的商氣和人氣是可觀的。因為生、鮮日用配品種多，慕名遠道而來的購買者不乏其人。既有政府投資建設(shè)鄰里中心并招商承租以發(fā)展社區(qū)商業(yè)的，也有國有資本、民間資本不同形式的介入。“休憩型商業(yè)”正是基于旅游市場的細分和衍生而新近誕生出來的一種新型商業(yè)物業(yè)。在浦東的聯(lián)洋社區(qū)，改變傳統(tǒng)商住混雜的模式，把商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、體育設(shè)施、休閑服務(wù)等等全部集聚到鄰里中心，和住宅區(qū)分離開來。首創(chuàng)新模式店亮了，人氣旺了，臨沂路上那家生意清淡的百貨店突然變了模樣，怎么回事？遠遠望去，嶄新的招牌———華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心更是惹人注目。徐匯凌云地區(qū)最近就提出了這樣一份比較成熟的布局設(shè)想，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。逸景處于幾個城中村的包圍當中，包括周邊一些專業(yè)市場也屬于城中村。這兩個方面共同要求著管理方面得以市場的規(guī)矩規(guī)范社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。在北京市商委公布的“十五”商業(yè)發(fā)展中規(guī)定：今后，二環(huán)路內(nèi)不再新建大商場，北京商業(yè)發(fā)展重心將向三四環(huán)沿線和社區(qū)轉(zhuǎn)移。此外，因為常年專注于為外籍人土服務(wù)，恒揚與中外特色商品的供貨商有著更為密切的關(guān)系：如與美國貝迪食品公司、美國通用磨坊食品廠、法國國際餐飲服務(wù)公司等。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。孵化“社區(qū)商業(yè)”看慣了各種超市，也許有人對江山萬家樂超市有限公司開辦的連鎖便利店不會產(chǎn)生太多的新鮮感。新的消費觀需要新的商業(yè)形式來承接，社區(qū)商業(yè)恰恰順應(yīng)了這種需要，并將極大地推動綜合性消費的發(fā)展。⑶以玉林小區(qū)、雙楠小區(qū)為代表的成熟社區(qū)，不僅僅是醫(yī)院、學(xué)校的配套，關(guān)鍵還表現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的繁華。青羊大道雖然也是剛修通的雙向六車道的交通干道，但由于青羊大道被規(guī)劃為綠色景觀大道，禁止住宅底層修建商鋪，紅線退讓只能搞綠化，因而青陽大道的通車，在短時期內(nèi)并沒有帶來該片區(qū)商業(yè)的繁榮。尺度認為，針對該片區(qū)特點，該街道應(yīng)規(guī)劃為餐飲、酒吧一條街，但定位應(yīng)與羊西線有所區(qū)別，主要定位為西餐、粵菜、咖啡館、酒吧等比較時尚、西化的特點，針對消費群體主要是高校大學(xué)生和年輕白領(lǐng)一族，使光華片區(qū)成為年輕新貴的理想去處。在廣州郊區(qū)大盤化的現(xiàn)象甚至讓城區(qū)物業(yè)銷售比例失去控股地位。僅上海市社區(qū)商業(yè)的零售額就達到了600億元，占全社會零售額的30％，而在歐美發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費的載體，已占社會商業(yè)支出總額的60％。９０年代中后期，經(jīng)濟躍上新臺階，城市化過程加速使得城市向四周拓展，對于同樣的商品，人們更希望到交通便捷的地方購買，而由于城市化加劇帶來的交通問題，使得市中心商業(yè)區(qū)逐漸失去了比較優(yōu)勢，商品結(jié)構(gòu)單一、交通無序、同質(zhì)化經(jīng)營嚴重等城市問題使城市中心商業(yè)區(qū)亟待改造。當shoppingmall大行其道的開進社區(qū)時；當各種名牌聯(lián)盟的商家與地產(chǎn)聯(lián)煙的時候；當資料顯示，在未來的10年中，我國社區(qū)商業(yè)的消費將占全社會商業(yè)零售額的1／3時；當歐美發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費的載體，已占社會商業(yè)支出總額的60％時；我們嗅到滾滾的商業(yè)硝煙，每一場戰(zhàn)爭的背后，都有一個勝利者。地產(chǎn)商可避免商業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，零售商可避免商業(yè)設(shè)施投資建設(shè)的風(fēng)險，兩者都可往自己的專業(yè)領(lǐng)域發(fā)展，產(chǎn)生效率和效益的最大化；第二、在購物中心中必須能創(chuàng)造各種商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)共生的營業(yè)環(huán)境，使在購物中心里的商業(yè)服務(wù)業(yè)能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。前期規(guī)劃至關(guān)重要凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。建外SOHO（8萬平方米）、珠江駿景（1萬平方米）、歐陸經(jīng)典（20000㎡）、老番街（4000㎡的底商面積）、第五大道等項目社區(qū)商業(yè)銷售業(yè)績驕人，有的銷售率達到100%。在某種意義可以說，誰經(jīng)營、誰管理決定著商業(yè)街的命運。規(guī)劃定位及招商社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，一般按照購物40％、餐飲30％和其他服務(wù)30％的比例進行設(shè)置。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合模式的優(yōu)勢正在得以顯現(xiàn)。”國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。作為上海整個商業(yè)一個層面的居住區(qū)商業(yè)，隨著住宅建設(shè)、分配、運作機制的市場化，原來單純作為住宅配套建設(shè)的居住區(qū)商業(yè)在市場杠桿的作用下也有了較大的變化，特別是社區(qū)商業(yè)稱謂的出現(xiàn)擴大了居住區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外延，在一定程度上適應(yīng)了城市建設(shè)與市民居住環(huán)境和消費觀念的變化，滿足和促進了居民的綜合消費，方便了居民的生活。一、社區(qū)商業(yè)的含義“Community”，并運用于社會學(xué)領(lǐng)域。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊藏的巨大商機。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計國外社區(qū)購物中心都有嚴格的設(shè)計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為使商業(yè)街更具活力，招商原則應(yīng)避免同業(yè)競爭，促成互補經(jīng)營。四、社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測及建議（一）社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢有關(guān)資料表明，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發(fā)生很大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也將隨之逐漸從商業(yè)中心大型百貨商場轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮统?、郊區(qū)倉儲市場和各種類型的社區(qū)商業(yè)。無論是租或售，開發(fā)商都已經(jīng)預(yù)先規(guī)劃好了經(jīng)營業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴格界定，堅持統(tǒng)一經(jīng)營的原則，以形成獨具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營者和投資者打造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。目前深圳關(guān)內(nèi)社區(qū)底商由于地理位置優(yōu)越所面臨危機尚不突出，但關(guān)外發(fā)展商在激烈的區(qū)域競爭壓力下已開始通過差異化開發(fā)模式尋求市場空當。如一種主體性購物中心，它以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。問題的提出是為了更好的解決。因此，此時對于市中心商業(yè)來說，規(guī)模大、商品全已經(jīng)不再是其形成比較優(yōu)勢的根本訴求，為依托中心的區(qū)位優(yōu)勢形成新的競爭優(yōu)勢，中心商業(yè)必須思考。北京、上海、廣州等地的一些大型“shoppingmall”項目進入社區(qū)。2002年后，廣州發(fā)展商圈地便出現(xiàn)萬畝的紀錄。象這樣一些圍繞小區(qū)的小街道可以充分利用起來，以經(jīng)營小型的連鎖超市、洗衣店、日用品、小吃店為主，作為大型商業(yè)的一種延續(xù)和補充。正如尺度所觀察，這幾大花園內(nèi)的鋪面不僅規(guī)模小、生意秋、轉(zhuǎn)手率高，更有些已關(guān)門大吉。光華片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及分析光華片區(qū)作為新崛起的“城西板塊”，大有后來者居上的勢頭。如香港在20世紀80年代開發(fā)了太古城、上海城等一批社區(qū)商業(yè)中心，迅速提升了香港商業(yè)的綜合