【正文】 ，將公司利益與個人發(fā)展緊密結(jié)合，建設(shè)一支靈活精干、協(xié)作高效的知識型人才隊伍。25 / 36 物流園區(qū)擬引進 5－10 家國際著名物流企業(yè)。24 / 36 （4）建成后供出租用的物流倉庫。 園區(qū)大門布局原則 園區(qū)大門要與區(qū)內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)，大門的選擇還要考慮區(qū)內(nèi)外交通流量，大門日與區(qū)內(nèi)交通道路銜接要注意安全需求，并留有一定的銜接距離。 物流基礎(chǔ)設(shè)施布局原則 物流基礎(chǔ)設(shè)施是指為各類企業(yè)提供綜合服務(wù)和管理的公共設(shè)施，其中包括22 / 36園區(qū)辦公大樓，海關(guān)查驗場地，公用停車場，道路，商務(wù)用樓（如銀行、保險、郵政） ；消防設(shè)備；加油站等。　　4. 包裝服務(wù)功能物流聯(lián)盟的包裝作業(yè)目的不是要改變商品的銷售包裝，而在于通過對銷售包裝進行組合、拼配、加固、形成適于物流和配送的組合包裝單元。 積極探索和研究建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的物流機制和物流政策，為現(xiàn)代物流中心提供更好的服務(wù)。東有大亞灣核電站，南有深圳液化天然氮接收站。據(jù)沃爾瑪中國有限公司有關(guān)負責(zé)人透露，沃爾瑪集團將以此為基地，再向世界延伸 20 個采購據(jù)點。為實現(xiàn)上述目標，我市將建設(shè)鹽田港集裝箱碼頭三期工程、蛇口集裝箱碼頭二期與三期工程等 7個重大項目，總投資估算 億元， “十五”期間擬安排投資 億元。設(shè)有層達 9．l 公里銅板圍網(wǎng)、閘口、查檢場、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。３、大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的政策優(yōu)勢 從中央政府部門到地方各級政府，已充分認識到物流業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟中的重要地位和作用。 “大交通” 的管理體制，使多種運輸方式合理布局，縱橫交錯，互相銜接，大大縮短了深圳與世界的距離。這兩家全球著名的交通運輸專業(yè)咨詢公司和著名物流企業(yè)，在對深圳進行了多次考察后得出結(jié)論：深圳在全球經(jīng)濟中起領(lǐng)先作用的條件已經(jīng)具備，擁有優(yōu)秀的環(huán)境資源。大工業(yè)區(qū)物流正能直接滿足日益增長的龍崗大工業(yè)區(qū)和深圳出口加工區(qū)內(nèi)工商企業(yè)對物流服務(wù)的需求。第三方物流業(yè)：指由物流勞務(wù)的供方、需方之外的第三方去完成物流服務(wù)的物流運作方式，第三方就是指提供物流交易雙方的部分或全部物流功能的外部服務(wù)提供者。5 / 36（二） 、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)概述深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)物流聯(lián)盟（以下簡稱大工業(yè)區(qū)物流）計劃選址于深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)，按照立足深圳、輻射周邊地區(qū)的規(guī)劃定位，大工業(yè)區(qū)物流將以現(xiàn)有龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)內(nèi)的工商企業(yè)為依托，聯(lián)結(jié)深圳各大生產(chǎn)企業(yè)、連鎖商業(yè)、港口、鐵路、機場等上游與下游流通過程而形成物流聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，履蓋廣東“珠三角”乃至全國戰(zhàn)略要點地區(qū)，聯(lián)系國際著名物流企業(yè)，形成海、陸、空運相結(jié)合的多式聯(lián)運的國際物流供應(yīng)鏈和集散點，實現(xiàn)集裝箱進出口快速集并、中轉(zhuǎn)、分檢、分送，從而在深圳出口加工區(qū)內(nèi)初步形成區(qū)內(nèi)物流與區(qū)外物流結(jié)合，自營物流與外協(xié)物流結(jié)合的物流聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)。對處于經(jīng)濟發(fā)展前沿的深圳市及龍崗區(qū)而言，如果把物流成本占 GDP 的比例降得更低，將為社會帶來更為可觀的經(jīng)濟效益，并能因降低成本而提高競爭力，因而增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢。 《規(guī)劃》提出了深圳現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的主要目標：（1） 、形成規(guī)模優(yōu)勢，成為深圳經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)；（2） 、積極整合物流資源，實現(xiàn)物流系統(tǒng)戰(zhàn)略性功能重組，完善綜合性運輸體系，構(gòu)建促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展的現(xiàn)代物流支撐系統(tǒng)；（3） 、構(gòu)筑物流信息平臺，加速建設(shè)和完善深圳國際集裝箱多式聯(lián)運 E DI服務(wù)中心，大力發(fā)展電子商務(wù)，構(gòu)筑現(xiàn)代化全程電子物流網(wǎng)絡(luò)；（4） 、以港強市，加快集裝箱樞紐港和航空貨運中心的建設(shè)；（5） 、建設(shè)大規(guī)模的采購和配送中心，發(fā)展連鎖商業(yè)。鹽田港位于深圳市東部，東與大、小梅沙毗鄰，西接沙頭角，南與香港九龍半島隔海相望，北靠橫崗、龍崗工業(yè)區(qū)。根據(jù)加工區(qū)的發(fā)展需要，經(jīng)國務(wù)院批準，可擴大用地范圍。自去年以來，全球著名跨國物流公司也趨之若鶩，紛至沓來。主要項目有：平湖物流基地、深圳市華南國際集裝箱聯(lián)運中心、西部港區(qū)物流基地、航空城物流基地、深圳市新城市購物中心、深圳市蛇口漁產(chǎn)品批發(fā)交易市場等。在全球化的市場環(huán)境下，中國物流業(yè)也將進入一個嶄新的發(fā)展時期。生活配套齊全。對國際航運集團和物流跨國企業(yè)進駐深圳出口加工區(qū)的項目，可率先實行《深圳出口加工區(qū)若干規(guī)定》的各項優(yōu)惠政策。　　7. 物流結(jié)算功能物流聯(lián)盟的結(jié)算功能是物流聯(lián)盟對物流功能的一種延伸，物流聯(lián)盟的結(jié)算不僅僅是物流費用的結(jié)算，在從事代理、配送的情況下，物流聯(lián)盟還要替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。 區(qū)內(nèi)經(jīng)營總面積中 20％左右的自營區(qū)域擬與基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域緊密相連，便于相互調(diào)劑使用。? 物流園區(qū)內(nèi)要不要建鐵路專用線 國際物流將更多地使用海鐵聯(lián)運方式。 （8）消防設(shè)施、加油站、清洗站、維修保養(yǎng)廠。（15）維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設(shè)施，500 平方米。物流業(yè)發(fā)展所帶來的主要是社會效益，政府給予政策扶植是通行的做法。 　　戶籍優(yōu)惠政策 　　對從事投資經(jīng)營活動并且投資額達 1000 萬人民幣、營業(yè)額達到 200 萬以上的企業(yè)，其經(jīng)營骨干可優(yōu)先辦理龍崗區(qū)戶口，經(jīng)區(qū)內(nèi)有關(guān)部門審核，區(qū)政府給予其適當?shù)倪w戶指標，并免收入戶的城市增容費　率先投資優(yōu)惠政策 　　對前十位率先進入?yún)^(qū)內(nèi)的企業(yè)，在地價、稅收、租金等方面享受比上述更加優(yōu)惠的政策，并由區(qū)政府授予榮譽稱號。根據(jù)國內(nèi)外物流企業(yè)成本績效統(tǒng)計表明，其代表性指標是以總金額表示的銷售量的百分比或單位數(shù)量成本(如下表所示)：分選取制造商、批發(fā)商和零售商的物流成本，加權(quán)平均可求得：綜合物流單位成本（C）=（3+4 +3）/ 10 = %即:毛利率為 %, 稅后利潤率為 %.物流成本績效指標績效指標 制造商 批發(fā)商 零售商總成本單位成本銷售量百分比進人運費運出運費倉儲費用行政管理費用訂貨處理直接勞工實績與預(yù)算比較成本趨勢分析32 / 36產(chǎn)品直接利潤 經(jīng)濟效益評價 大工業(yè)區(qū)物流項目經(jīng)濟效益評價運用傳統(tǒng)的做法，采用靜態(tài)分析與動態(tài)分析，根據(jù)首期投入 8000 萬元固定資產(chǎn)，建成 20220 平方米的倉儲面積，形成倉儲、運輸、分拔物流銷售收入總額為 （萬元）,毛利潤為 萬元,稅后利潤為 萬元，貸款年利率為 7 %。招商是項目發(fā)展成敗的關(guān)鍵，但招商是否成功與物流園區(qū)本身的條件有關(guān)。 　　● 在從事倉儲、配送、商貿(mào)等服務(wù)性行業(yè)，投資超過 500 萬美元或 2022萬元人民幣、經(jīng)營期十年以上的，從獲利年度起，第一年免繳企業(yè)所得稅，第二、第三年減半繳納企業(yè)所得稅。公司內(nèi)部嚴格貫徹執(zhí)行完善的培訓(xùn)和激勵制度，不斷增強企業(yè)的凝聚力，吸引和留住優(yōu)秀人才。 （13）己平整的可供業(yè)主自行建設(shè)倉庫或其他物流設(shè)施的基礎(chǔ)場地。大樓內(nèi)應(yīng)設(shè)有業(yè)務(wù)公證派出機構(gòu)、銀行、資信機構(gòu)、舉行業(yè)務(wù)講座或交流的會議中心，提供較大規(guī)模業(yè)務(wù)洽談的公共業(yè)務(wù)洽談室，以及用餐服務(wù)設(shè)施。需單獨布置；布置要盡量靠近現(xiàn)有的龍崗區(qū)通道日，并與之直接相連接。 在經(jīng)營性設(shè)施中，應(yīng)根據(jù)危險品和冷凍品物流的需求，開辟專門集中經(jīng)營的區(qū)域，并用綠化帶予以隔離?！　?. 裝卸搬運功能這是為了加快商品在物流聯(lián)盟內(nèi)的流通速度必須具備的功能，公共型的物流聯(lián)盟應(yīng)該配備專業(yè)化的裝載、卸載、提升、運送等裝卸搬運機械，以提高裝卸搬運作業(yè)效率，減少作業(yè)對商品造成的損毀。在未來五年內(nèi)，大幅度提升大工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。除原有坪山、坑梓電網(wǎng)供電之外，又規(guī)劃建老大屋 110KV 變電站一座，裝接容量 3 X 50000KVA。按每年平均 15％的增幅；同時，世界第一大零售連鎖集團——美國沃爾瑪已在深圳福田保稅區(qū)設(shè)立的全球采購中心，這標志著沃爾瑪全球采購中心正式落戶深圳。深圳港將成為現(xiàn)代化國際集裝箱樞紐港。 深圳出口加工區(qū)隔離設(shè)施及海關(guān)監(jiān)管設(shè)施全部按照海關(guān)總署的要求建設(shè)。11 / 36? 開發(fā)港區(qū)后方陸域 30 平方公里左右，興建與港口相配套的各種設(shè)置，逐步形成集航運、倉儲、工業(yè)、商貿(mào)、金融、旅游、信息、商住于一體的現(xiàn)代化國際性的港口衛(wèi)星城。隨著美國聯(lián)邦快遞來深開辟國際貨運班線以及南航貨運區(qū)內(nèi)選址深圳，一個大型航空貨運區(qū)內(nèi)已初具規(guī)模。1999 年，深圳市交通局、深圳市投資管理公司先后邀請美國蓋蘭德咨詢公司和日本佐川急便株式會社到深。（三） 、大工業(yè)區(qū)物流建設(shè)的社會經(jīng)濟意義滿足當?shù)匚锪餍枨?促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展龍崗大工業(yè)區(qū)深圳出口加工區(qū)占地 170 萬平方公里，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工商企業(yè) 30多家，外資在區(qū)內(nèi)投資的企業(yè)也激劇增加，這些企業(yè)急需物流服務(wù)?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成包括四個主要行業(yè)：物流基礎(chǔ)行業(yè)：這個行業(yè)由各種不同的運輸線路以及運輸線路的交匯與節(jié)點所構(gòu)成的系統(tǒng)。大工業(yè)區(qū)物流將集加工、貿(mào)易、轉(zhuǎn)口、倉儲、金融、運輸、服務(wù)、物流等諸多功能為一體，并在投資、關(guān)稅、貨物保稅加工、貨物存儲、稅收、外匯管理等方面實施優(yōu)惠政策。在國際上，物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；在我國現(xiàn)已加入 WTO 的新形勢下，龍崗區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也面臨新的發(fā)展內(nèi)機遇和挑戰(zhàn)?！　　兑?guī)劃》同時確定了深圳重點建設(shè)的六大物流園區(qū)，形成以特區(qū)內(nèi)西部港區(qū)、筍崗—清水河、東部港區(qū)為內(nèi)圈層，特區(qū)外機場航空、龍華、平湖為外圈層的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)圈。以鹽田港為中心，近百公里的半徑范圍函蓋了香港、澳門、廣州和珠江三角洲所有的新興城市和最發(fā)達地區(qū)。她的周圍具有廣闊的發(fā)展空間。在配送方面較有影響的 CIRCLE 公司將于年內(nèi)在深設(shè)立辦事處。大工業(yè)區(qū)物流發(fā)展的市場前景在我國第三方物流業(yè)尚處于起步階段。國大量國外物流企業(yè)進入我國，不僅為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、便利、完善及高效的物流業(yè)服務(wù)引進了競爭機制；同時，國內(nèi)物流企業(yè)通過提高自身的管理水平、服務(wù)質(zhì)量和競爭力，為其進入國際市場奠定了良好的基礎(chǔ)。規(guī)劃了兩面三刀個生活配套區(qū)，面積的 3 平方公里。在建設(shè)上首先要注意時效觀念，必須抓緊建設(shè)并迅速形成規(guī)模，吸引物流集聚；其次要高起點、高標準建設(shè)有關(guān)的公共設(shè)施、形成特色功能和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此彌補創(chuàng)辦初期各方面條件的局部缺陷，積極拓展客戶，鞏固貨源、穩(wěn)定和擴大進入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)，提高的自身的核心競爭能力?！　」残臀锪髀?lián)盟經(jīng)常負責(zé)根據(jù)物流聯(lián)盟商品進貨、出貨信息來預(yù)測未來一段時間內(nèi)的商品進出庫量，進而預(yù)測市場對商品的需求。 在危險品物流專門區(qū)域內(nèi)，應(yīng)配置足夠的消防設(shè)備。深圳平湖物流園區(qū)與深圳東西兩個港群均有鐵路專用線相連。? 主要公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模本著從功能需要出發(fā)，按精簡高效的原則設(shè)計，上述各部分設(shè)施的規(guī)模需求大致初步設(shè)想如下： （1）物流園區(qū)管理中心，建筑面積 5000 平方米。（六） 、大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略隨著中國加入 WTO 的到來，為迎接 21 世紀物流業(yè)的挑戰(zhàn)，龍崗物業(yè)應(yīng)積極研究對策，制定新世紀大工業(yè)區(qū)物流的發(fā)展戰(zhàn)略。產(chǎn)業(yè)政策是指政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的客觀要求，綜合運用經(jīng)濟手段、法律手段以及必要的行政手段，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置，推動整個產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策體系。 　產(chǎn)業(yè)調(diào)控優(yōu)惠政策 　　 在區(qū)內(nèi)已開發(fā)的大型項目，原則上不在我區(qū)內(nèi)其它地點發(fā)展同類項目。靜態(tài)分析投資利潤率 投資利潤率=（生產(chǎn)期平均年稅后利潤總額/總投資）?100% = %投資利稅率 投資利稅率=（生產(chǎn)期平均年利稅總額/總投資）?100% = %投資收益率 投資收益率={（生產(chǎn)期平均年利稅總額 +折舊） /總投資}?100% = %(2)、動態(tài)評價收益凈現(xiàn)值（NPV） = 8000+1800{1/ (1+)5} ????nt ttIRCOINPV1)1()( ≈ ( 萬元 )內(nèi)部收益率（IRR） 即： 80001800{1/ ( 1 + i % )5 } = 0????nt ttIRCOI1 0)1()( I ≈ 3 % 折現(xiàn)率(基準收益率) 為 7%時，凈現(xiàn)值為 6716 萬元，內(nèi)部收益率為 3 %，約為現(xiàn)行貸款利率的一半，由此可見，該項目具有較好的經(jīng)濟效益。 　30 / 36　　由項目發(fā)展商組織招商，重點引進具有國際品牌的國內(nèi)外大客戶，他們具有較大的物流業(yè)務(wù)需求。 　　● 經(jīng)營的減免稅期滿后，對經(jīng)市科技局確定為先進技術(shù)企業(yè)的，減半征稅期可申請延長三年。未來公司的管理人員，要不百分之百具有本科或碩士以上學(xué)歷。 擬建在口岸機構(gòu)服務(wù)中心緊鄰處，與 20％自營地塊相接，以適應(yīng)經(jīng)營規(guī)模擴大后的需求。主要供進入?yún)^(qū)內(nèi)的物流企業(yè)、或注冊在區(qū)內(nèi)外的物流企業(yè)的辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)進行業(yè)務(wù)辦公。 綠色通道：是區(qū)內(nèi)與龍崗港區(qū)直接連通的道路。在經(jīng)營總面積中，招商面積占 70％，主要用于批租或提供可租用的物流服務(wù)公用設(shè)施，如倉庫、堆場等；自營面積占20％，主要用作物流綜合開發(fā)；公共服務(wù)設(shè)施（包括口岸機構(gòu)服務(wù)中心、公用商務(wù)樓、查驗場地等）占經(jīng)營總面積的 10％。　　2. 儲存服務(wù)功能物流聯(lián)盟需要有倉儲設(shè)施，但客戶需要的不是在物流聯(lián)盟儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占用的資金，減少儲存成本，因此，公共型物流聯(lián)盟需要配備高效率的分裝、傳送、儲存設(shè)備。 要圍繞現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、配送加工、市場批發(fā)、電子商務(wù)、集裝箱處理等各項現(xiàn)代物流功能，大力開展向外招商引資。區(qū)內(nèi)電力、水源資源充足。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料表明：深圳現(xiàn)