【正文】 左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學歷緊密聯系的，提高從業(yè)人員的受教育水平是當務之急。以上數據表明，雖然2003年《物業(yè)管理條例》明確推行前期物業(yè)管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強。社會普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業(yè)技術含量低、從業(yè)人員待遇差?！段飿I(yè)管理條例》以及企業(yè)資質、維修資金、服務收費等管理辦法，國務院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細則、辦法。月，企業(yè)怨聲載道。一些業(yè)主片面強調個人維權，把物業(yè)服務企業(yè)當成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務人員。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)?？紤]存在大量的項目公司，全國物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數值會更大，保守估計會達到70%以上。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形成獨具特色的 “小而全”的企業(yè)。目前管理這類房子的物業(yè)公司或者是減少成本支出，或將小區(qū)公益性收入作為物業(yè)服務費的補貼，當然在一些區(qū)，也有政府補貼物業(yè)公司的作法。中國房地產行業(yè)分析——以二級城市為側重我們項目組將分析重心放在二級城市，其原因如下：一是成都是二級城市中的代表城市。 訪談記錄中暴露出的戰(zhàn)略問題點包含缺乏競爭戰(zhàn)略，XHZY公司戰(zhàn)略目標不清晰，業(yè)務戰(zhàn)略不為基層人員認知以及缺乏積極愿景和使命等方面。 成員不固定在一個位置，有時責任心不夠強，人員受雙重領導，出了問題，有時難以分清責任；216。 制度完善，各級管理人員具備較高的管理素質和職業(yè)化素質，員工具有較強的規(guī)則意識和責任感?？冃гu估系統(tǒng)：包括對員工的工作進行考核的流程、標準、原則及執(zhí)行等。其次晉升的可能性太小，對員工沒有吸引力，激勵性不足，導致員工失去努力的動力。并且，訪談記錄中還提到，財務部門與領導層之間有理解和信息上的偏差，這就導致了財務和管理的脫節(jié)，使得預算或者報賬等環(huán)節(jié)受到不良影響。激勵系統(tǒng)不健全，工作做得好與不好，沒有相關的標準和評估，也沒有相關的獎懲制定薪酬過低，且福利待遇也偏低，員工對福利保障系統(tǒng)不滿意?！钡让枋龊驼{查問卷中“機構中的人員配置（數量、質素、職位設置等）是否合適”。 該公司處于企業(yè)的創(chuàng)業(yè)期，企業(yè)具備方向基本確定、高速發(fā)展、標準逐漸建立，應采用教導型的管理風格，過于集權的管理風格會帶來不利影響。具有導向、約束、凝聚、激勵及輻射作用，可以激發(fā)全體員工的熱情，統(tǒng)一員工的思想，協(xié)調員工的行為，齊心協(xié)力地為實現企業(yè)的戰(zhàn)略目標而努力。加強人力資源培訓是物流企業(yè)人力資源開發(fā)的重要途徑。在“對員工合理化建議的關心程度及聽取員工的意見程度”問題上?！钡确矫娴脑捳Z。公司應該積極做好這方面信息的收集工作，并從服務營銷的角度出發(fā)，滿足業(yè)主的需求，降低他們的不滿情緒，從而建立起良好的關系。三、信息系統(tǒng)診斷在我們7S模型的運用中，這個信息系統(tǒng)的定義不同于傳統(tǒng)的基于計算機或者互聯網的數據密集型的人機交互系統(tǒng)。缺乏培訓機制缺乏激勵、忠誠度不高員工對組織、崗位缺乏了解流動性過高執(zhí)行力差，效率低下3. 人員配置及晉升系統(tǒng)根據對訪談記錄的分析，問題如下：人員配置的問題：首先，XHZY業(yè)務慢慢發(fā)展起來，事務漸漸增多，但是人員的數量卻沒有得到相應的增加，從而導致人員的配置很難匹配要求，辦事效率下降，人員積極性降低和員工滿意度下降等問題的出現。 內部考核制度等費用的報銷環(huán)節(jié)多費用審批慢為了預算而預算，預算不科學無無歸鐘某審批無無4. 財務支出管理嚴格，缺乏適當授權，影響內部管理效率缺乏適當授權項目物品采購審批時間較長 報賬流程太多財務上報帳的時間太長，太困難，很多報帳都要經過HL公司相關人員審核后才能批下來，甚至有些根本就不批。 集分權設計合理，總部與項目部之間的職權分配適度。二、矩陣制結構分析xhzy的組織結構如下圖所示：總經理副總物業(yè)部財務部行政人事部A住宅項目B辦公樓CS街C商業(yè)樓XHZY物管公司組織結構圖從該圖我們可以看出，xhzy公司的組織結構為“矩陣制組織結構” (matrix organization)即“在一個機構之機能式組織型態(tài)下，為某種特別任務，另外成立專案小組負責，此專案小組與原組織配合，在型態(tài)上有行列交叉之式。隨著消費者承受率的降低，加上二級城市房價的合適，由此可以預計，在未來，越來越多富裕起來的人群會選擇二級城市去改善他們的生活環(huán)境。同時，大多數公司將注重服務，強化服務細節(jié)，爭取業(yè)主的滿意1物業(yè)管理費總體上可能停止跌回穩(wěn)甚至可能出現輕微上浮。作為物業(yè)管理企業(yè)，只有兩條路：一是做強做大建品牌的陽光大道；二是在競爭日趨激烈的市場中勉強生存，直至被無情淘汰。　 商業(yè)物業(yè)的全價值鏈經營業(yè)務會進一步增加。國家政策、時代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。分析企業(yè)效益差的主要原因，%，%。c) 住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業(yè)服務的難度。物價部門嚴把物業(yè)收費審批關，任意擴大政府定價和政府指導價范圍。%。b) 企業(yè)操作人員收入情況 單位：元/人住宅項目21428個、建筑面積154286萬㎡，%%；辦公樓及商業(yè)用房項目5825個、㎡，%%；工業(yè)項目1204個、㎡，%%；其他類型項目2374個、㎡，%%。%是秩序維護員，%是清潔工，%是工程維修人員，%是車輛管理人員，%是綠化養(yǎng)護人員，%為其他勤雜工種。國有企業(yè)758家，%；股份有限公司301家，%；有限責任公司2976家，%；私營企業(yè)348家，%；港澳臺商獨資企業(yè)73家，%；外商投資企業(yè)43家，%；其他類型企業(yè)101家，%。最后，熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔社會責任。四、物業(yè)管理在我國在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個方面的因素：1. 是住宅建設的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。 三、物業(yè)管理分類物業(yè)管理基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類?；魻柼亟M織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building anagers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。 除此之外，成都市還出臺了《成都市物業(yè)服務招投標評標區(qū)管理規(guī)定》，《成都市物業(yè)服務力量配備指導標準》等相關政策，本地物管企業(yè)可以充分利用地方法規(guī)政策，可以更好地適應本地的發(fā)展。把顧客滿意度指數引入物業(yè)管理領域，運用物業(yè)管理服務顧客滿意度指數，對申報資質的企業(yè)管理服務業(yè)績進行測評認定。黃色欄里的數據為估計值，2009年數據為預測值。%，2009年中國經濟增長率能否保8也存在三種預期，%，%。近幾年，隨著深圳物業(yè)管理經驗的推廣，一些國際性物管企業(yè)進駐，北京、上海等大城市的物業(yè)管理水平迅速提升，現已達到或超過深圳物業(yè)管理水平。二、成都法規(guī)、政策 《成都市物業(yè)服務招標代理機構管理規(guī)定》于2009年2月1日實行，有利于健全物業(yè)服務招標代理市場機制，建立全市統(tǒng)一、競爭有序的物業(yè)服務市場秩序，充分發(fā)揮物業(yè)服務招標代理機構在招投標過程中的積極作用。從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。這種矛盾和不平衡預示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。 經紀代理中介服務；216。以上數據表明，物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。1994年至2004年的十年間，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數的物業(yè)服務企業(yè)在這一階段誕生。2) 從業(yè)人員情況被調查企業(yè)的從業(yè)人員總人數772032人。3) 管理物業(yè)項目情況被調查企業(yè)管理物業(yè)項目總數30831個、㎡。年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。%。c) 物價部門干預過度，政府定價（指導價）適用過寬?？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務的，而是利用物業(yè)服務為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務費。%，%，%，%。這就為物業(yè)公司開展經營業(yè)務留出了廣闊的市場空間。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業(yè)項目的客戶對物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權的轉移，或開發(fā)商出于對物業(yè)價值的考慮，物業(yè)管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。原因是：在大中城市，經過20年的行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應日益顯現，業(yè)主逐漸表現出對一級物業(yè)管理企業(yè)的認可，聘請知名的物業(yè)管理企業(yè)，也是開發(fā)商樓盤購銷大賣點之一；二是由于我國目前仍然實行物業(yè)管理企業(yè)的資質管理，由于受接盤面積的限制，一些新開的大型社區(qū)，三級物業(yè)管理企業(yè)也只能望盤興嘆，甚至二級資質的物業(yè)管理企業(yè)，由于不能管理30萬平方米以上的住宅項目，受到接盤的限制，也已經是平常事，如上海康城、中遠兩灣城只能一級物業(yè)管理企業(yè)管理。1物業(yè)管理行業(yè)整頓將在各地出現，政府查出違規(guī)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會自律性處罰，甚至企業(yè)退出機制都將浮出水面。大范圍的搬遷與重建刺激需求：中國計劃加速中西部城市的發(fā)展，而這里面就包括西安、成都、昆明、貴陽、合肥、長沙和鄭州7個二級城市，在這種政策的指引之下，這些二級城市必將享受到更多的政策鼓勵，從而加速城市的重建和發(fā)展，帶來很多的機會。建議：戰(zhàn)略組織結構運行體系人員? 確定企業(yè)遠景? 確定企業(yè)目標? 在內外部環(huán)境下，為實現目標確定競爭策略? 根據實現戰(zhàn)略所需職能進行機構設置? 根據職能實現界定組織之間的關系保障組織結構運行，制定：? 業(yè)務運作制度? 財務內控制度? 決策制度公司控制、調整流程? 任務分解到個人? 根據任務目標要求進行人員配置? 控制目標完成過程與結果 公司的運營、管理、控制都以公司戰(zhàn)略為中心開展進行，XHZY公司當務之急是明確公司使命、愿景，找到自身發(fā)展目標，建立起從上到下的、從內到外的、連貫的、動態(tài)的戰(zhàn)略體系，再根據戰(zhàn)略所需職能進行組織結構再造和規(guī)章制度的完善，最終達到公司正常有序高效運作的效果。影響了公司矩陣制結構的實施矩陣結構實施具備的管理條件矩陣結構的實施并有效發(fā)揮作用至少應該具備如下條件：216。 銷售信用政策167。在訪談記錄當中我們發(fā)現，很多員工反映到公司根本沒有培訓，即便有少量的培訓，也不是專職的培訓，只是普通的一帶而過，并不能起到真正的培訓作用。其次，上級對下級的評分很隨意，主要根據對突發(fā)情況的處理進行衡量，結果不完整，不能正確體現員工工作的績效。5) 物管公司和業(yè)主之間缺乏溝通雖然公司設置了客戶服務中心，但是客戶中心在處理與業(yè)主的溝通方面，做得很不到位，溝通很單一被動，并且不積極，不能很好的起到一個公司與業(yè)主交流平臺的作用，導致一定程度上的業(yè)主滿意度降低。首先，該公司在員工數量方面出現了嚴重的缺人現象。指令式管理風格是指由管理者來指定下屬或團隊的具體工作，做什么事，如何做，何時做，在何處做，做到什么程度，事無巨細，無微不至（稱為高職責行為）。這樣一來，會限制公司的發(fā)展。該物管公司在共同價值觀的方面存在的問題主要體現在：總公司戰(zhàn)略定位與物業(yè)公司發(fā)展方向的矛盾、溝通不暢、公司文化建設不健全。二、領導風格問題材料分析 根據Hay/Mcber的研究，一共存在六種領導風格：專制型、權威型、親和性、民主型、領跑型、教練型。例如行政文員魏某某提到“面試的上級秦經理沒有對其進行崗位培訓”。并且，工地的福利待遇也偏低，員工對福利保障系統(tǒng)不滿意。3) 基層與基層之間缺乏溝通各部門之間缺乏固定的溝通機制和必要的溝通行為。有考核但是責任分擔標準不明。1） 招聘不科學，沒有固定規(guī)范的流程。總體得到：XHZY公司沒有獨立的財務系統(tǒng)，且財務系統(tǒng)管理混亂，財務指標缺失，財務管理職能未能得到充分發(fā)揮，財務系統(tǒng)還以會計只能為主。影響矩陣制結構實施的因素在項目診斷階段，我們小組結合訪談記錄和組織評分統(tǒng)計表分析認為，公司管理系統(tǒng)本身存在的諸多問題，成為了實施矩陣制組織結構的障礙：216。XHZY對外宣稱是獨立的物業(yè)公司，對內卻是被當做HL公司的一個部門，且高層管理人員全是由HL公司安置，在使命上的認識上先天受到HL的約束和限制。以致二級城市來的發(fā)展?jié)摿薮?。筆者認為，在保證福利性住房的受益群體是中低收入家庭的前提下，應當逐步推行政府“埋單”的福利性的物業(yè)管理模式，否則，今后這些福利性住房的良好的物業(yè)管理服務無從保障。這些服務商利用其規(guī)模優(yōu)勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務交與專業(yè)服務商。　　住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢分析近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。從調查情況來看，反映業(yè)主不配合、%，%，%。相當一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動合同法》的執(zhí)行，社會最低工資標準的提高，使企業(yè)的負擔明顯加重。b) 政府協(xié)調和執(zhí)法不力，與相關專業(yè)部門關系不順。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費標準高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從