【正文】 亮馬名居2000游泳池、健身博雅園3000游泳池、健身房、美容美發(fā)、餐飲、娛樂(lè)棕櫚泉10000五十米長(zhǎng)溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會(huì)議中心及各種消閑設(shè)施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游藝室、閱覽室、美容美發(fā)室等第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內(nèi)容的配套設(shè)施，但除此之外它們更加注重了對(duì)社區(qū)自然環(huán)境的打造，例如棕櫚泉在社區(qū)中心設(shè)計(jì)有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有流水飛瀑，為社區(qū)環(huán)境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結(jié)合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。造就這一現(xiàn)象的原因是當(dāng)時(shí)外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來(lái)越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場(chǎng)需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。福景苑和瑞城中心雖仍采取高價(jià)路線，堅(jiān)守這塊陣營(yíng)，但瑞城中心的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，如此高價(jià)的項(xiàng)目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語(yǔ)。由三四環(huán)共同組合解決交通問(wèn)題，不會(huì)形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。第二部分 區(qū)域狀況分析要對(duì)一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，首先必須對(duì)此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解，所以在我們開(kāi)始調(diào)研之前，先對(duì)該區(qū)域作一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)與分析。三、商務(wù)這里有長(zhǎng)城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級(jí)飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤(rùn)大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫(xiě)字樓，為此區(qū)域營(yíng)造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國(guó)現(xiàn)代、LG、東洋株式會(huì)社、愛(ài)普生、豐田、西門(mén)子、夏普、日立、使其更具有國(guó)際商務(wù)吸引力。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖居單價(jià)格卻相差近USD1000，這兩個(gè)項(xiàng)目均采取了低價(jià)策略來(lái)爭(zhēng)奪客戶。而一些物業(yè)管理費(fèi)低的項(xiàng)目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。兩個(gè)入住的項(xiàng)目是福景苑和博雅園，按目前的租金計(jì)算，福景苑的毛收益在12%左右；而博雅園的毛收益在14%左右，從這兩個(gè)例子可以看出內(nèi)銷(xiāo)房的收益略高于外銷(xiāo)房。龍寶花園外墻：外墻裝飾材料，裙房采用石材幕墻，外露柱包不銹鋼飾面；內(nèi)墻：多彩噴涂；天花板：噴涂；浴室：內(nèi)墻采用鈾面磚，天花板噴乳膠漆，地面鋪砌防滑地磚，全部瓷盆潔具均采用進(jìn)口產(chǎn)品；門(mén)窗：采用鋁合金窗框；地面：臥室鋪砌木地板，客廳餐廳鋪砌大理石地面；廚房：地面為防滑地磚，墻身為鈾面磚，廚房采用管道天然氣，裝設(shè)全套廚柜及潔具陽(yáng)臺(tái)：地面鋪砌防滑地磚電話：IDD國(guó)際直撥電話系統(tǒng)；保安系統(tǒng)：先進(jìn)電子閉路監(jiān)查系統(tǒng)，專(zhuān)職保安人員二十四小時(shí)全日管理；公共電視天線系統(tǒng)：每戶客廳及臥室均設(shè)公共天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目；電梯：OTIS電梯。 空調(diào)系統(tǒng)：進(jìn)口日產(chǎn)大金VRV分體式變頻空調(diào)； 供暖系統(tǒng)：市政供暖，德國(guó)森德牌可調(diào)式散熱片； 供電系統(tǒng)：市政雙路供電，并附設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、供電母線為美國(guó)square D品牌產(chǎn)品，電器設(shè)備為ABB品牌或同級(jí)產(chǎn)品；開(kāi)關(guān)為法國(guó)羅格即品牌產(chǎn)品；通訊系統(tǒng)：光纜人戶，綜合布線，預(yù)留電話數(shù)據(jù)接口，并提供局域網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，可專(zhuān)線高速上網(wǎng)；飲水系統(tǒng)：采用澳大利亞克蘭銅管經(jīng)三級(jí)過(guò)濾輸至每戶，達(dá)到歐洲飲水標(biāo)準(zhǔn)； 熱水：24小時(shí)生活熱水供應(yīng)；電視系統(tǒng)：以光纜連接的有線電視系統(tǒng)，并預(yù)留多處插座；保安、消防系統(tǒng)：多重防范預(yù)警系統(tǒng)，連接中央監(jiān)控中心，24小時(shí)監(jiān)控；室氣過(guò)濾系統(tǒng)：每戶配有多個(gè)德國(guó)產(chǎn)LUNAS新風(fēng)過(guò)濾器；電梯：每座設(shè)五部日產(chǎn)富士達(dá)電梯。而當(dāng)朝陽(yáng)公寓區(qū)域一批新項(xiàng)目推出來(lái)后，價(jià)格趨于回歸，規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理，它們吸引了一批伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革成長(zhǎng)起來(lái)的私營(yíng)企業(yè)主、IT經(jīng)濟(jì)催生的IT精英以及回國(guó)創(chuàng)業(yè)的“海歸”、自由職業(yè)者及文體人士等，他們是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所產(chǎn)生出來(lái)的“中國(guó)富人”。在目前生態(tài)、科技、人性化的趨勢(shì)下，低密度、高舒適度、高科技含量的新型公寓會(huì)越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞。當(dāng)時(shí)入住這里的不乏國(guó)際跨國(guó)大企業(yè)的總裁、首席代表還有高級(jí)經(jīng)理，這里也就形成了北京最高檔次的涉外公寓區(qū)，當(dāng)時(shí)住在此區(qū)域也是一種身份的向征。瑞城中心公共部分結(jié)構(gòu)：板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外墻：花崗巖貼面到頂；大堂： ；公共通道：防滑磁磚地面、磁磚到頂，天花板采用法國(guó)雅都牌乳膠漆。門(mén)窗外門(mén)：雕花實(shí)心木門(mén)；內(nèi)門(mén)：木門(mén)；窗戶：中空保溫玻璃窗配靜電噴涂鋁合金框架；地面：條形企口木地板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈勉強(qiáng)維持在USD 10 /，其他項(xiàng)目都跌到了USD 10 /。第一代公寓 物業(yè)名稱管理費(fèi)(USD/)物業(yè)管理公司碧湖居怡高物業(yè)管理公司景園大廈怡高物業(yè)服務(wù)有限公司龍寶花園成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部京達(dá)花園/伯寧花園成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部三全公寓（含會(huì)所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)）仲量聯(lián)行作為京城外銷(xiāo)公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會(huì)吸取國(guó)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與觀念，不會(huì)忽略物業(yè)管理在項(xiàng)目中的重要作用，所以當(dāng)時(shí)此區(qū)域的外銷(xiāo)公寓的物業(yè)管理費(fèi)都采取了高路線，均在USD1/，低于USD1/%，這在當(dāng)時(shí)還沒(méi)有物業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開(kāi)風(fēng)氣之先。第三部分 調(diào)研分析一、 價(jià)格分析朝陽(yáng)公園地區(qū)給人的感覺(jué)是一個(gè)高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房?jī)r(jià)有高有低，它們之間既相互依存，又相互競(jìng)爭(zhēng)。一、 文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來(lái)美國(guó)使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來(lái)了文化的聚集。除此之外德國(guó)學(xué)校、法國(guó)學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格的分析，可以得出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。而當(dāng)時(shí)的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r(jià)策略，所以物業(yè)管理費(fèi)也定在一個(gè)較低的水平。這其中的一個(gè)重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來(lái)越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可視對(duì)講器，走廊、地下車(chē)庫(kù)均有自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)；衛(wèi)星電視系統(tǒng)：CNN、NHK、亞洲衛(wèi)視及國(guó)內(nèi)頻道及歐洲部分頻道；車(chē)庫(kù)出入門(mén)：電動(dòng)車(chē)閘保險(xiǎn)鑒別系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)：兩部電話預(yù)留線孔。公寓單元內(nèi)部 戶門(mén)：四防實(shí)木防盜門(mén)，配進(jìn)口防盜門(mén)鎖 ；內(nèi)門(mén)：復(fù)合造型實(shí)木門(mén)；外窗：鋁合金窗，雙層真空玻璃，高檔進(jìn)口大理石窗臺(tái)面；餐廳：進(jìn)口大理石拼花地面，墻面為