【正文】 方湖南XX發(fā)展有限公司買 方李三成交價格3500元貨幣種類人民幣成交日期2008年5月10日付款方式一次性付清區(qū)域因素地段位置株洲市紅旗路X號商業(yè)繁華度X地處株洲市大東城核心區(qū)域，南擁紅旗商圈之繁華，北享田心商圈之未來，多條城市主干道通達(dá)全城。特另提對大中型企業(yè)全部房地產(chǎn)的評估，其工作方法可歸結(jié)為以下程序。（3）.確定典型房屋，作為估價基礎(chǔ)房屋。 交易情況修正公式為：　　VE=V0Ep/EE （14）　　式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價格　　V0：情況修正前比較實(shí)例價格　　Ep：待估宗地情況指數(shù)　　EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)（八）估價期日修正　　估價期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。距離黃花機(jī)場35公里，區(qū)域內(nèi)有城市主干道濼源大街和泉城路穿過。如區(qū)內(nèi)小景點(diǎn)、樹木及綠化、建筑小品等?！。┙r格可比基礎(chǔ)　　各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。距離黃花機(jī)場35公里，離市中心距離2公里2公里22公里環(huán)境景觀外觀圖周圍物業(yè)利用類型商住、住宅商住、住宅商住、住宅商住、住宅使用功能住宅住宅住宅住宅裝修情況地面花崗巖、頂棚礦棉板吊頂和黑色網(wǎng)格、墻面刷乳膠漆地面花崗巖、頂棚礦棉板吊頂、墻面刷乳膠漆地面花崗巖、頂棚礦棉板吊頂、墻面刷乳膠漆地面花崗巖、頂棚礦棉板吊頂、墻面刷乳膠漆戶型圖新舊程度2009*年建成并裝修。將區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算?！　?市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：　　交易實(shí)例1→ 修正　　交易實(shí)例2→〓待評估土地 → 待評估土地價格　　交易實(shí)例3→　　市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說服力. 　 （二）基本公式　　 以市場比較法評估土地價格用以下公式：　　V＝VBABDE （13）　　式中：V：待估宗地價格；　　VB：比較實(shí)例價格；　　A：待估宗地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)　?。秸Ｇ闆r指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)　　B：待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易日期地價指數(shù)　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)　　E：待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個別因素條件指數(shù)　（三）程序　　 （1） 收集宗地交易實(shí)例；　?。?） 確定比較實(shí)例；　?。?） 建立價格可比基礎(chǔ)；　?。?） 進(jìn)行交易情況修正；　　（5） 進(jìn)行估價期日修正；　?。?） 進(jìn)行區(qū)域因素修正；　?。?） 進(jìn)行個別因素修正；　?。?） 進(jìn)行使用年期等修正；　?。?） 求出比準(zhǔn)價格。（2）重點(diǎn)勘察。修正公式為：　　Vt=V0K (17)　　式中： Vt：年期修正后宗地價格　　V0：年期修正前比較實(shí)例價格　　K：年期修正系數(shù)　　K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）　　式中： r:土地還原利率　　m:待估宗地的使用年期　　n:比較實(shí)例的使用年期　　除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正，如容積率修正等。　　交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：　?。?） 有利害關(guān)系人之間的交易；　?。?） 急于出售或者購買情況下的交易；的美女編輯們　?。?） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；　?。?） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；　?。?） 交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；　?。?） 相鄰地塊的合并交易。（1）.列出確認(rèn)的房地產(chǎn)。核對帳物，清點(diǎn)房產(chǎn)棟號、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類別，對重列、漏列作好記錄。市場比較法的估價步驟及相關(guān)估價注意事項(xiàng)（一）市場比較法估價步驟為：　　 收集交易實(shí)例；　 選取可比實(shí)例；　　建立價格可比基礎(chǔ)；　　進(jìn)行交易情況修正；　　進(jìn)行交易日期修正；　　進(jìn)行區(qū)域因素修正；　　進(jìn)行個別因素修正；　　進(jìn)行容積率和土地使用年期修正；　　求出比準(zhǔn)價格；　　對若干個比較實(shí)例的比準(zhǔn)價格，用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評估價格?？荚嚧笳怼Ｓ卸嗦饭宦肪€通過。19路、34路、35路環(huán)境景觀下圖實(shí)物因素土地用途住宅建筑面積135平方米房屋結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)房屋成新全新臨街情況權(quán)益因素土地性質(zhì)、使用期限國有土地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況全產(chǎn)權(quán)交易情況說明坐落位置圖建筑外景圖資料來源株洲房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查日期調(diào)查人員X現(xiàn)場查勘計(jì)劃分工表現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)