【正文】 應量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個月20萬平方米左右的消化量，而作為樓市銷售旺季的下半年則保持了30萬平方米左右的消化量。珠海樓盤外銷的趨勢越來越明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟基礎的外地買家消化。專家們從中得出的結論是，在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質量較高，總可以達到超國家一級標準，于1999年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2007年獲“中國最具幸福感城市”，是中國最適合生活的城市之一。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一，已列為廣東淇澳島紅樹林濕地省級自然保護區(qū)。④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件市政配套設施已相當?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。復游率高復游，就是通常所說的回頭客。2007年實行的節(jié)假日調整方案，取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農歷新年的假期提前到除夕開始，全民強制性實行帶薪年休假等新制度。今年的旅游市場上，自駕車旅游不但變成一種新興形式，而且變成了一種很重要的方式。從1999年海南南海傳說、三亞博鰲國家旅游休閑度假區(qū)的成功開發(fā)和在全國營銷推廣后，先后有幾十個旅游房地產項目在改造、規(guī)劃和建設當中。獨特的區(qū)位優(yōu)勢坐落在珠江出?？谖靼兜闹楹＃瑸l臨南海，東與深圳、香港隔海相望，水路相通；南與澳門陸地相連；北距廣州140公里。這些指標，不僅珠三角罕見，在國際上也屬前列。建成后將大大縮短沿線廣州、佛山、中山、珠海以及到江門之間的距離，緊密城市之間的交往聯(lián)系。在繼續(xù)發(fā)揚圓明新園(包括夢幻水城)、中藥谷、珍珠樂園、三新索道、無土栽培、鱷魚島、亞瑪遜、竹仙洞、梅溪牌坊、御溫泉等主要景點旅游基礎上，繼大型旅游項目——圓明新園建成并獲全國4A旅游景區(qū)之后，奇石公園，“珠?！u生態(tài)浪漫城” 人文、生態(tài)游，由億仁投資有限公司、香港嘉寶田集團有限公司、寶華國際集團有限公司共同投資總投資2億美元建設海洋公園，由香港中旅國際投資有限公司投資建設、第一期投資近20億元人民幣珠海海洋溫泉度假區(qū)等一些新的大型項目建成或興建之中。每年全市共組織廣場文化活動超過1400場，觀眾近170多萬人次，每年舉辦的青少兒藝術花會、“濱海之聲”音樂會等大型文藝晚會均顯示出較高的藝術水準，成為珠海市群眾文化活動的品牌，珠海正在享受越來越豐富的“文化大餐”?！　。ǘ皣H旅游度假會議會展城”是珠海旅游發(fā)展的最終目標　　近幾年來，廣東各地主題公園的投資變得理性，觀光旅游產品的開發(fā)進入了相對穩(wěn)定的階段。按照《規(guī)劃》，珠海針對旅游發(fā)展實際，提出要從“過境地特征明顯向組合型旅游目的地發(fā)展，從觀光旅游為主向休閑度假城市轉變”，打造“以都市風貌、特色文化和海島風光為特色，國內外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地”的發(fā)展目標。制約珠海市會展業(yè)發(fā)展的因素主要是會展設施建設配套不完善、會展人才奇缺、會展經(jīng)濟的支撐配套產業(yè)不夠有力等。第三，有自己的文化主題即亞太旅游部長國際會議?！‖F(xiàn)代新型旅游度假會展組合概念，帶來的優(yōu)勢早在1985年11月全國人大常委會就通過了《中華人民共和國外國人入境出境管理法》，對外國人永久居留問題做了規(guī)定，到目前為止已經(jīng)批準了3000多名外國人在中國定居，即永久居留。綜上所述，本案的客戶定位：亞太旅游部長國際會議中心主要以會議度假為主要特色，其中住宅部分的定位主要以國內高收入城市和珠三角為主，延伸到亞太地區(qū)，客戶以中高檔人群收入為主，具體包括規(guī)摸較大的私營企業(yè)主、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者、個體工商大戶；企業(yè)承包、承租人員和供銷人員；建筑工程承包人；企事業(yè)單位的管理人員、董事會成員；外資企業(yè)高管；礦老板；演員、時裝模特、足球教練員和運動員；文藝、體育和經(jīng)濟活動的經(jīng)紀人；獨資或合伙執(zhí)業(yè)的律師；醫(yī)生、導游、美容美發(fā)師、廚師、股評人、樂手或樂師、音響師、裝飾裝修設計師等具有專業(yè)特長的自由職業(yè)者。從人口的收入分布看，中國收入最高的群體集中于2640歲，這部分正處于成家立業(yè)的人群消費傾向也相對較高，成為房產、汽車消費的主要群體，而隨著這個群體收入的提高，使得房產、汽車和其他奢侈品的消費具有持續(xù)性。交通條件尚不夠完善，僅借助淇澳大橋陸路出入，暫無水路等其它交通方式，不便于與港澳來往；珠海目前既沒有足夠的終端消費者，也沒有產品生產基地，產業(yè)基礎和市場基礎都非常薄弱，在這種情況下，專家認為，珠海應當放棄辦專業(yè)展覽（或產品展覽）的思路，集中走會議承辦，會議會展之路。這一年，珠海除了兩年一次的第五屆中國國際航空航天博覽會外，竟然再沒有一項值得一提的大型會展。中國國際航空航天博覽會目前已成功舉辦五屆，中國珠海汽車產品展銷會已舉辦兩屆，這些都為珠海未來承辦更多的展覽積累豐富的經(jīng)驗。其中會展旅游市場更是潛力巨大，前景廣闊。近年來，珠海的文化建設不斷推出大手筆：市博物館一期、珠海廣播大樓、珠海電視中心、珠海報業(yè)大廈、珠海市婦女兒童活動中心等一批文化設施先后建成，經(jīng)過改造的珠海大會堂煥然一新，全市先后建成大小城市文化廣場50多個?？诎锻P環(huán)境改善后，將為往來港澳之間提供了更為便利的條件，也為港澳人士在珠海購房提供更為廣闊的空間，據(jù)統(tǒng)計珠海樓市銷售中港澳人占11%左右，可以相信將會有更多的港澳人士前來珠海購房置業(yè)。鐵路廣珠鐵路長177公里，為國鐵一級。綠樹掩映，小山與樓影交錯，成就了珠海高質量的空氣和城市景觀。因為，在這個依山傍海的美麗海濱城市里，一年四季總是盛開著鮮花的。 大多數(shù)項目沒有成功的基本原因是，當時的市場沒有發(fā)展到這一步，主要對應外國人。如今，人們外出旅游更看重旅游的舒適性、實效性。休閑需求急劇增長的門檻是人均達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達到3000美元的時候，度假需求才會普遍產生。中國國內普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。①土地價格開發(fā)成本目前珠海區(qū)域土地的市場拍賣成交價為5500元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對固定資產投資的宏觀調控從而使建筑材料的市場價格已回落至正常的價格水平。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，對比往年，已呈現(xiàn)跳躍式增長。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 外地客戶成為主要購買力珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關條件、怡人的氣候、相對低廉的房價吸引了大批外地人士在珠海置業(yè)。這在一定程度上反映了開發(fā)商的“惜售”心態(tài)。伴隨著地產大腕們的進入，珠海海景樓價全面躥升。在房地產景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產投資在全社會固定資產投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，并將更有力拉動珠海市經(jīng)濟的增長。 %。,一批交通設施的建成投入使用，珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前珠海僅有高速公路4公里。珠海借此機會，向國際社會展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。此外，外商投資國內房地產，還引進一些新型的施工機械和建筑裝飾材料，這些對房地產業(yè)發(fā)展無疑是件好事。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。1980年中華人民共和國第五屆全國人民代表大會常務委員會第15次會議批準在珠海設置經(jīng)濟特區(qū)，1989年，珠海經(jīng)濟特區(qū)面積調整為121平方公里。設置高爾夫會所及住宅。公司計劃將該用地發(fā)展為高品質會展旅游度假中心，分三期建設，具體項目如下：分期計劃分期計劃項目項目概況總面積一期公建亞太旅游部長論壇國際會議中心㎡，㎡，層高43F，其中裙樓11F㎡，㎡威尼斯水街㎡，㎡，層高4F學校、幼兒園及相關公建㎡，㎡巴伐利亞度假酒店㎡，總建面1萬㎡海濱度假酒店及相關公建㎡，總建面3萬㎡配套休閑項目㎡二期開發(fā)一期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡巴登巴登谷商業(yè)街及會所㎡，㎡西班牙小鎮(zhèn)㎡，㎡三期開發(fā)二期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡高爾夫低層住宅㎡，㎡安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬㎡，㎡一、亞太旅游部長國際會議中心亞太旅游部長國際會議中心作為本項目的主題。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“2006－2007北京地產十大區(qū)域領袖樓盤”大獎、后現(xiàn)代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎、重慶中新城上城獲“2006年創(chuàng)新中國主力戶型綜合設計獎”、天津老城廂獲“2006年中國華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項殊榮，已發(fā)展成為中國最具影響力的房地產運營商之一，名列2007中國房地產百強企業(yè)盈利性前10位、2007中國混合所有制房地產公司品牌前10位。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。 項目建設招投標形式珠海市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據(jù)國家和珠海市有關法律法規(guī)，本項目的建設招投標形式均由本公司自行采用邀請招標的方式確定本項目全部工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理等參建單位。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，珠海市高等級公路平坦寬闊，四通八達，連接國內各地。、香港、澳門回歸、ＣＥＰＡ、“港珠澳大橋”、《世界經(jīng)濟發(fā)展宣言》、航展為外資的進入敞開了珠海的大門。其中香港居民39戶，澳門114戶，涵蓋房地產服務、管理咨詢、倉儲、旅游及相關服務等行業(yè)。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30香港中旅國際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設中國第一、國際一流的溫泉旅游度假區(qū)。在當時的住房制度沒有改革的條件下，珠海房地產市場嚴重供過于求，但房地產開發(fā)熱度不減。同時，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎設施建設取得重大進展都對珠海未來的經(jīng)濟發(fā)展前景注入了活力。銷售均價的跨度較大，從4000~5000元／平方米的多層住宅，6000~7000元／平方米的高層住宅，到10000元／平方米上下的海景別墅都有供應。 業(yè)辦珠海房地產市場發(fā)展前景與國家房地產市場大環(huán)境分不開。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，珠海經(jīng)濟的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進了珠海房地產業(yè)的發(fā)展。從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。淇澳島僅一個自然村，島嶼面積約24平方千米（原始面積不足18平方公里），戶籍人口不到4000人。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2千米的花崗巖“白石街”以紀念抗英首捷。結合國外度假的方式，我們認為中國休閑度假的具有如下幾個消費特點：一地時間長、度假加觀光相結合觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。中國旅游發(fā)展25年，國內旅游是從80年代中期開始，迄今 20年，隨著收入水平的不斷提高和閑暇時間的不斷增加，旅游者在這個過程中不斷成熟起來。1992年國務院下發(fā)了8號文件，《關于建設國家旅游度假區(qū)若干問題的通知》，出臺了八條政策來支持國家旅游度假區(qū)的發(fā)展。如成都周邊六千個“農家樂”。所以當香港商報“穿梭南粵”采訪團到了珠海后，大家都不約而同地說“有一種很放松的感覺”。2007年更獲“最有幸福感的城市”榮譽。每到周末，來自澳港粵的游客過來休閑、娛樂、購物。多年來，珠海市政府對治安工作高度重視，配備了充足的警力維持治安，設置了110巡警，在案件發(fā)生時，只需5分鐘便可趕到案發(fā)現(xiàn)場。這樣一個人口數(shù)據(jù)后面的珠海有著非常獨特的人口現(xiàn)象：客強主弱，領導和主宰這個城市政治經(jīng)濟命脈的主流人群不知不覺地換成了外地人。 據(jù)不完全統(tǒng)計，在目前珠海的四、五星賓館酒店中，會議客源人數(shù)一般占接待總人數(shù)的10－15%之間，而收入比重則占到10－30%之間，接待人數(shù)和收入的比重呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢。1987年珠海國際貿易展覽中心開業(yè)后，一些全國和國際性的會展都曾對珠海趨之若鶩。廣州、深圳、東莞如今是國內會展業(yè)的核心城市，廣州的“廣交會”、深圳的中國國際高新技術成果交易會、東莞的產業(yè)展覽會（中國（虎門）國際服裝交易會、國際名家具（東莞）展覽會、東莞電子展、東莞食品博覽會等）等聞名全世界。3）房產注重主題、品牌、創(chuàng)新亞太旅游部長國際會議中心房產的開發(fā)注重休閑旅游因素，樹立了自己的主題，將房地產市場和旅游市場的邊緣結合，蘊含很多創(chuàng)新的因素。上海近3年來，%%，其中高價的位房屋，有一半被“置業(yè)候鳥”購得。而珠海二00五年在珠海臨時居留的外國人約有十萬人次，因投資、就業(yè)和學習等原因在珠海長期居留的外國人約有二千六百余人。過往多為專業(yè)工程師、技術人才，如今外國人就業(yè)領域擴展到了藝術文化、娛樂體育等眾多方面。珠海市外購房者占40％，境外購房者占11％?！∫?guī)劃清晰，受周邊輻射影響，且先于主要競爭對手為發(fā)展物業(yè)已經(jīng)初步形成了以廣州－東莞－深圳為中軸，包括佛山、珠海、汕頭的珠三角會展經(jīng)濟帶。1988年10月，珠海經(jīng)濟技術合作暨貿易洽談會開幕，來自國內近80個城市的工商企業(yè)代表和近十個國家和地區(qū)客商參與。目前已成功舉辦了全球矚目的《世界經(jīng)濟發(fā)展宣言》等大型會議。多元化的文化特點，使得這個移民城市既保持各自的個性又相互包容相互借鑒，來自不同文化背景的人們都可以在這里自由地生活。結果顯示，絕大多數(shù)人認為生活工作在珠海有安全感或基本有安全感，其中，對本市的社會治安狀況滿意的人數(shù)占53. 3%，基本滿意的人數(shù)占了44. 8%。2007年上半年珠?？诎犊土骼^續(xù)保持快速增長態(tài)勢，各口岸邊檢站共