【正文】 性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。父母和子女在這里分享快樂時(shí)光，增進(jìn)了解。l中外游客在滬的必到之地領(lǐng)悟傳統(tǒng)、感受時(shí)尚、欣賞藝術(shù)、開闊眼界、滿足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂??????旅游者在這里獲得娛樂、教育、逃避、審美多層次的體驗(yàn)，使豫園成為游客了解上海的全息窗口。l亮點(diǎn)之三——上海最大的咖啡書店一杯咖啡，一本好書，對(duì)于愛書的人可謂人生的至樂境界。電影院的結(jié)合沒有電影院戶外使用方案在戶外的廣場(chǎng)上設(shè)置了一些零售亭，專門出售一些價(jià)格低廉檔次不高的小商品外觀親和力鮮明的明清建筑風(fēng)格，隨意的購物環(huán)境，具有較強(qiáng)的外觀親和力，但由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和完善的管理，整體上凌亂而缺乏美感，傳統(tǒng)與現(xiàn)代元素的無序疊加，造成不中不洋、不古不今的尷尬。改革開放以后，城隍廟市場(chǎng)引進(jìn)了許多現(xiàn)代化的業(yè)態(tài)形式，但與其他商圈相比缺乏強(qiáng)有力的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，在本地人的心目中留下深刻印象的仍然是傳統(tǒng)的特色商業(yè)。豫園商圈的發(fā)展目標(biāo)在今后的幾年中，豫園商城提出了“建設(shè)一個(gè)新豫園，發(fā)展一個(gè)老豫園，再造一個(gè)大豫園”的發(fā)展目標(biāo)。這也從某種程度上導(dǎo)致了豫園夜市的冷清。 他們認(rèn)為花這些錢值得，是因?yàn)樗麄冊(cè)谖镔|(zhì)消費(fèi)的同時(shí)，獲得了一種精神上的愉悅。服務(wù)是為特定顧客所演示的無形活動(dòng)。軸的另一端代表積極的參與者，這類消費(fèi)者能影響事件，進(jìn)而影響產(chǎn)出的體驗(yàn)，如滑雪的人，他們積極參與了創(chuàng)造他們自己的體驗(yàn)。孩子們?cè)趨擦只▓@和沙地里挖掘，尋找化石、人類遺跡，甚至整副的恐龍骨骼。只有在設(shè)計(jì)中融入了所有的四個(gè)領(lǐng)域時(shí)，平淡的地方才會(huì)頓時(shí)生輝。老一代在這里能捕捉到值得懷念的流逝歲月。如今，它在全世界的總銷售量已經(jīng)超過了8100萬本，是僅次于圣經(jīng)的全球第二十暢銷書。古老的豫園，曾經(jīng)孕育了非常獨(dú)特的藝術(shù)形式，構(gòu)成了一道道風(fēng)韻獨(dú)具的文化風(fēng)景：“豫園書畫善會(huì)”以“兼收并蓄、以畫與善”為宗旨，基于傳統(tǒng)，崇尚新格，出現(xiàn)了融中西土洋于一爐的具有清新活潑畫風(fēng)的“海上畫派”，引領(lǐng)風(fēng)騷，名重一時(shí)；“露香園顧繡”繼承和發(fā)展了刺繡的傳統(tǒng)繡法，融繪畫與刺繡為一體，所繡的人物山水花鳥，色彩斑斕，氣韻生動(dòng)，精細(xì)無比；“小校場(chǎng)石版年畫”題材多樣，技巧新奇，形成了繁盛的年畫市場(chǎng)；“小熱昏梨膏糖”以其獨(dú)特的叫賣形式，成為滬上一大市民文化景觀，對(duì)“上海獨(dú)腳戲”的形成和發(fā)展也產(chǎn)生過較大的影響??????豐富多彩的傳統(tǒng)藝術(shù)形式，曾經(jīng)催化了舊時(shí)豫園的繁華。任何一個(gè)具有說服力之體驗(yàn)的地方，必然融合了娛樂、教育、逃避和審美多種體驗(yàn)，而藝術(shù)正是這樣一種具有包容性的體驗(yàn)形式。音樂、舞蹈、魔術(shù)、雜技、寫生、默劇、涂鴉、行為藝術(shù)、滑板等，為廣場(chǎng)聚集了人氣，增加了互動(dòng)和參與的氣氛。（此處插入圖片）亮點(diǎn)之五休閑的餐飲文化餐飲在商業(yè)中心中扮演著舉足輕重的角色。 Language / Professional / Skill /Trend setting語言 /職業(yè)/ 技能/ 潮流Acmodation住宿不低于 5% 1,000個(gè)房間 10% 2,500個(gè)房間 15 – 20%Starbucks / Coffee Beanery Fastfood style快餐10%5 7% Improve Qlt提高質(zhì)量 Sports / Toys / Travel運(yùn)動(dòng)/玩具/旅游用品通過一系列革新的手段，與傳統(tǒng)的豫園形成明顯差異，給本地的年輕家庭和新生代的消費(fèi)者一個(gè)來豫園的理由，使之逐步改變對(duì)豫園的看法，從而實(shí)現(xiàn)“改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合”的漸變核心，從外圈向內(nèi)圈逐步滲透，帶動(dòng)未來整個(gè)“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。一方面，為了刺激目標(biāo)消費(fèi)者來豫園，“城隍廟廣場(chǎng)”將率先引進(jìn)一些具有戰(zhàn)略性意義的新型業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)本身的市場(chǎng)租金承受能力卻相對(duì)較弱，需要其他業(yè)態(tài)的平衡與支撐；另一方面，為了創(chuàng)造健康良性的商業(yè)環(huán)境，商鋪業(yè)權(quán)不宜散賣。l休閑的氛圍：喝咖啡和喝茶的時(shí)候，是身體放松的時(shí)候，是心靈釋放的時(shí)候。（此處插入圖片）l亮點(diǎn)之五——最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心與美國運(yùn)通等機(jī)構(gòu)合作，建立上海乃至國內(nèi)最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心，為旅客提供行程安排、導(dǎo)游服務(wù)、訂票服務(wù)、外匯兌換等服務(wù)， Vietnamese Noodle restaurant意大利小品/越南面館 Ground level entrance is preferred入口最好設(shè)在地面一層 Chinese Buffet Restaurant中式大型自助餐廳 tea cultural museum is adhesive and under it daily operations以咖啡/茶為文化背景的大型專業(yè)書店，有背景音樂和表演的舞臺(tái)，并結(jié)合咖啡/茶博物館 Upper level is acceptable, but ground level entrance is a must可以安排在上層空間，但必須有一個(gè)一層的入口Retail (General Merchants)零售（一般商戶） 30% 7,500A=市場(chǎng)最高的租金水平B = slightly above the market rental level B=略高于市場(chǎng)租金水平C = market rental level C=市場(chǎng)租金水平D = significantly below the market rental level D=略低于市場(chǎng)水平E = far below the market rental level E=遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平F = special rate for strategic purposes F=戰(zhàn)略需要的特殊情況* = turnover rent could be required *提成租金說明以上提出的業(yè)態(tài)類型及組合比例為“概念性建議”，在方案實(shí)施階段將根據(jù)實(shí)際情況做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。溫泉文化已經(jīng)成為日本文化中不可分割的重要組成部分。?現(xiàn)代藝術(shù)圣地：伊豆半島也是現(xiàn)代工藝家進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作的地方。豫園特殊的歷史、文化背景決定了在豫園在發(fā)展的過程中“傳統(tǒng)與現(xiàn)代”的矛盾是一個(gè)無法回避的問題。第七章本方案中的爭議性問題說明一、文化融合問題豫園發(fā)展至今，已形成了深厚的文化積淀。這些令人流連忘返的博物館，除了集大成收藏之作令人嘆為觀止之外，附設(shè)的商店還出售各類有趣的紀(jì)念品，讓游客買個(gè)過癮。因此，神道的神社和佛教的寺廟都是日本傳統(tǒng)文化的重要組成部分。Estimated Total預(yù)計(jì)總共 105% 26,250 Museum A (博物館A)利用半開放式的地下一層空間，引入風(fēng)靡華人世界的大型臺(tái)南美食廣場(chǎng)，上百種各具特色的中華精品料理、點(diǎn)心都將首次登陸上海。l追求“健康、時(shí)尚”的新生代消費(fèi)群在知性中感受時(shí)尚，倡導(dǎo)具有教育意義的時(shí)尚精神，實(shí)現(xiàn)豫園文化意義上的變革。豫園的旅游地位和充足的人流又為博物館的招商帶來了可行性；咖啡和茶作為休閑類業(yè)態(tài)的代表，在消費(fèi)市場(chǎng)的接受度比較高，其本身能承受的租金水平也比較高，可以在經(jīng)濟(jì)效益上對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到平衡的作用。因此，本方案在形成的過程中，未將其列入討論范疇。15 25% Improve Qlt提高質(zhì)量 All kinds of fashionable related各種與時(shí)尚相關(guān)的商品 Gourmet Style咖啡/糕點(diǎn)/西點(diǎn)Shortterm staying 短期住宿Food amp。Hair/ Beauty / Facial treatment/ Fatburning美發(fā)/ 美容/ 護(hù)膚/ 瘦身Learning centers專業(yè)/主題學(xué)習(xí)/趣味培訓(xùn) Educational休閑/非傳統(tǒng)教育 2 – 3% 然而在寺廟的前門，還可以看到金發(fā)碧眼的外國人自帶音響設(shè)備，用小提琴演奏著不知名的西洋樂曲，沉浸在音樂中。從童話，尤其是中國傳統(tǒng)童話中尋找靈感，將其中的人物在新的時(shí)代背景下生動(dòng)再塑，創(chuàng)造一幕幕令人身臨其境的場(chǎng)景，營造一個(gè)有趣的童話社區(qū)，讓兒童和他們的長輩通過豐富的活動(dòng)和富有想象力的娛樂來加強(qiáng)他們之間的紐帶和聯(lián)系。如今的SOHO，畫廊逾千，藝術(shù)家逾萬，“新美術(shù)館”及世界頂級(jí)現(xiàn)代藝術(shù)館“哥根漢姆下城分館”先后落成，書店、餐館、咖啡座、時(shí)裝店生意興隆，一派文化氣象，并帶動(dòng)了周邊地區(qū)的商業(yè)也異常繁榮。 Discovery Channel / Discovery Storel （探索頻道）“Discovery Channel” 在世界各地的旅游景點(diǎn)開設(shè)了一些主題博物館/零售店，運(yùn)用各種現(xiàn)代，帶領(lǐng)參觀者領(lǐng)略科技、人文、歷史、自然等方面的新發(fā)現(xiàn)，使人們獲得身臨其境的體驗(yàn)。旅行者在這里領(lǐng)悟傳統(tǒng)，開闊視野，流連忘返。審美的體驗(yàn)包括站在大峽谷的邊沿上極目遠(yuǎn)眺、參觀藝術(shù)畫廊或博物館，或坐在熱帶雨林咖啡廳中品嘗咖啡。教育的體驗(yàn)和娛樂的體驗(yàn)一樣，在教育的體驗(yàn)中，客體吸收了對(duì)他來說比較陌生的事件?！鄙站蹠?huì)的故事非常形象地說明了經(jīng)濟(jì)價(jià)值遞增的規(guī)律。因此，年輕人是夜市消費(fèi)的生力軍之一。正如一種觀念的形成不是一朝一夕的事情，改變觀念也需要一個(gè)過程，而且要有一種強(qiáng)有力的推動(dòng)力，來促成人們觀念的轉(zhuǎn)變。對(duì)于新生代的消費(fèi)者來說，他們追求新奇、時(shí)尚、個(gè)性的東西，在物質(zhì)消費(fèi)的同時(shí)，注重精神上的滿足。 但是，傳統(tǒng)的經(jīng)營內(nèi)容缺乏現(xiàn)代形式的包裝，產(chǎn)品檔次不高、服務(wù)意識(shí)落后，難以對(duì)消費(fèi)者，尤其是本地消費(fèi)者產(chǎn)生吸引力。 [“城隍廟廣場(chǎng)”的發(fā)展目標(biāo)——?jiǎng)?chuàng)造豫園新生活體驗(yàn)]豫園的新地標(biāo)性匯合點(diǎn)，一個(gè)令游客心動(dòng)的地方未來時(shí)尚一族豐富課外知識(shí)，發(fā)現(xiàn)快樂的地方豐富的休閑體驗(yàn)，一個(gè)令中外游客流連忘返的地方上海的又一個(gè)值得驕傲和向世人推薦的休閑、娛樂、逗留的好地方⑵“城隍廟廣場(chǎng)”的分階段目標(biāo)第一階段（2年間）——培養(yǎng)期，逐步改變年輕人對(duì)豫園的看法，使游客更愿意在豫園停留，使本地年輕人主動(dòng)來豫園，使豫園成為一個(gè)人們津津樂道、喜聞樂見的好去處。本次商業(yè)策劃對(duì)“大豫園”概念的詮釋，將有利于業(yè)主形成“大豫園”商業(yè)改造計(jì)劃的明確思路，并以次作為切入點(diǎn)，作為與政府部門有效溝通的載體?！按笤@”與“城隍廟廣場(chǎng)”的互動(dòng)關(guān)系實(shí)現(xiàn)人流組合優(yōu)化的途徑宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)：從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)到體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)老師和學(xué)生在這里相互交流，獲得學(xué)習(xí)的樂趣?！俺勤驈R廣場(chǎng)”的經(jīng)營主題以“浪漫的西方咖啡文化”和“優(yōu)雅的中國茶文化”為切入點(diǎn)，在“城隍廟廣場(chǎng)”創(chuàng)造一個(gè)“品?味?生活館”，以品咖啡和品茗作為物質(zhì)載體，引導(dǎo)人們?cè)隗w驗(yàn)式的空間里品味生活的“簡單原味”。純正的咖啡、豐富的書藏，加上別具風(fēng)情的咖啡文化博物館，這里必將成為小資一族的文化休閑圣地。合理的定價(jià)價(jià)格便宜便利的交通缺乏停車位和地標(biāo)性建筑1音樂節(jié)拍不恰當(dāng)?shù)囊魳?，不具感染力的氛?引領(lǐng)潮流不是上海的潮流商業(yè)區(qū)1豐富的廣場(chǎng)活動(dòng)有一些民族特色的活動(dòng)，但形式陳舊，不吸引人1小店多樣化的經(jīng)營模式小店鋪豐富，但由于業(yè)權(quán)分散，經(jīng)營內(nèi)容雜，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃為了實(shí)現(xiàn)豫園的改變，經(jīng)營者付出了極大的努力。由于豫園在年輕一代心目中的形象日益淡漠，這必將導(dǎo)致其下一代對(duì)豫園更加陌生。也正是這種注重生活質(zhì)量的消費(fèi)意識(shí)成為了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的重要支柱。無論什么時(shí)候，一旦一個(gè)公司有意識(shí)地以服務(wù)作為舞臺(tái)，以商品作為道具來使消費(fèi)者融入其中，“體驗(yàn)”就出現(xiàn)了。另一方面（縱軸）描述了聯(lián)系的類型，或者說是環(huán)境上的相關(guān)性，它使消費(fèi)者和事件成為一個(gè)整體。他們穿著老式的衣服，在交互式的廚房里準(zhǔn)備食物。消費(fèi)者愿意去值得為之花時(shí)間的地方，他們?cè)敢庠谀莻€(gè)地方做點(diǎn)什么、學(xué)點(diǎn)什么，也可能是想呆在那個(gè)地方獲得美的享受。四、魅力主題表現(xiàn)形式的亮點(diǎn)亮點(diǎn)之一各種知性元素的集合，如魅力科技、精彩創(chuàng)意、自然奧秘等，令人開闊眼界，獲得心靈的豐潤。1984年英國金氏將平面的數(shù)據(jù)資料立體化，變成宏偉壯觀的金氏世界紀(jì)錄博物館，在英國倫敦成立了第一座博物館，從文字圖片的抽象想象，落實(shí)為可以觸摸、可以比較、可以觀賞的實(shí)物模型，實(shí)現(xiàn)了人類驚奇的夢(mèng)想。在老一輩人的記憶里，這里是他們兒時(shí)的樂園，使放飛想象的翅膀的天空。藝術(shù)在公眾場(chǎng)合與普通民眾面對(duì)面的交流，一方面有利于藝術(shù)本身擺脫狹小的圈子，擁有更多更廣的觀眾群，激發(fā)公眾對(duì)藝術(shù)的興趣；另一方面，藝術(shù)活動(dòng)也將帶來特定的人群，客觀上提升了該地區(qū)的旅游品位，并帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)的繁榮。亞洲街頭文化最精彩的國度是日本，特別是國際化程度高、經(jīng)濟(jì)繁榮的城市，比如東京。有關(guān)調(diào)查顯示，外出休閑購物的人每次基本上會(huì)花1小時(shí)的時(shí)間在用餐上，而對(duì)旅游這來說，用餐更是旅游消費(fèi)的重要組成部分。6 – 8% Performance types表演性 50 55% Banks / Travel services / Facilities/ Welfares銀行/旅游服務(wù)/配套設(shè)施等Estimated Total預(yù)計(jì)總共 100% + 10因此，“城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合建議是基于“大豫園概念”先行的原則，是實(shí)現(xiàn)“大豫園”戰(zhàn)略的第一步，并對(duì)“大豫園”的戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)功能做出修飾性的補(bǔ)充。從長遠(yuǎn)看，這些做法雖然有利于推動(dòng)整個(gè)大豫園業(yè)態(tài)的調(diào)整和進(jìn)步，但在初期不可避免地會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)收益造成一定的負(fù)面影響。l文化融合問題：咖啡和茶分別代表了中、西方文化和生活方式，兩者并列，與豫園傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文化矛盾共存的狀態(tài)形成呼應(yīng)。 1,000 D E* Madame Tussaud’s Wax Museum/Coco cola Museum杜莎夫人蠟像館/可口可樂博物館 Ground Level spacious entrance, large single floor plate, ceiling height 89m, with outd