【正文】 確性。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。（4）開發(fā)部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。5）項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。立項(xiàng)報(bào)批工作的主要工作內(nèi)容（1）根據(jù)各種立項(xiàng)報(bào)批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料；（2）聯(lián)系有關(guān)的上級(jí)主管部門，辦理各種立項(xiàng)報(bào)批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書；（3）協(xié)調(diào)解決立項(xiàng)報(bào)批中的有關(guān)工作。根據(jù)資料匯總情況，編制《項(xiàng)目建議書》。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。（定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是5247。（方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為 萬(wàn)元。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地畝，每畝萬(wàn)元，土地總價(jià)值為萬(wàn)元。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售情況不好。①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。⑤如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。完成日期：2005721 （其他需要聲明的事項(xiàng)）①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。9)其他⑤大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)買人群變化②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。④戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個(gè)（按方案2）；，需99個(gè)；，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米**6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。④建設(shè)配套費(fèi)用。項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。（1）資金來(lái)源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議。（2）分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。（3）工程部：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購(gòu)等方面進(jìn)行策劃；（4）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；人員安排項(xiàng)目 內(nèi)容人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員規(guī)劃設(shè)計(jì)師（4）各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后，由開發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時(shí)收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔，對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的證書，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)傳送有關(guān)部門。策劃與營(yíng)銷中心：市場(chǎng)研究，營(yíng)銷方案擬定。在營(yíng)銷方面的細(xì)化為：進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營(yíng)銷計(jì)劃書。（2）過(guò)去為何流于形式？一方面，市場(chǎng)的繁榮掩蓋了操作的失誤，項(xiàng)目決策未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項(xiàng)目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭。成本項(xiàng)目 總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系