【正文】 ◆優(yōu)質物業(yè)管理◆總戶數少僅52戶 浣花溪山莊洋房+聯體+單體 西二環(huán)38006988元/m242畝207390 m21:1興民房產、興義房產香港銀都物業(yè)◆浣花景區(qū)自然風景◆單價、總價相對適中領秀別墅單體別墅武侯大道外沿線57886788150畝4208261：1金雁房產、龍基置業(yè)◆建筑造型宏偉大氣◆綠華率較高達83％◆建筑形式單純◆總戶數少僅83戶風格雅園聯體別墅武侯區(qū)新希望路420033畝3653661：2澤順房產錦江旅游飯店管理公司◆城南成熟社區(qū)◆現房入市◆建筑形式單純◆低公攤清華坊聯排紫薇東路4500——5000105畝3501：昌隆投資管理◆民居特色，個性十足◆戶型結構、空間布局合理◆城南成熟社區(qū)緊靠中海名城河濱印象聯體別墅錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)永興村5700245畝2252641：2四川萬達大連萬達物業(yè)◆三面環(huán)水半島環(huán)境◆萬達品牌號召力◆建筑形式單純◆戶型結構較合理成都花園聯體+電梯西郊清水河畔48008800元1400畝274400青羊區(qū)政府、萬達◆大規(guī)模社區(qū)◆西邊上風上水之地中海名城聯體+電梯城南紫薇路3200元105畝1221：中國海外中海物業(yè)◆中海品牌號召力◆城南成熟社區(qū)◆濱河公園、體育公園的良好外圍環(huán)境◆優(yōu)質物業(yè)管理◆社區(qū)配套完備銀都花園（智苑）聯體別墅桐梓林西路5100元15畝260284銀都銀都物業(yè)◆成熟開發(fā)商中華園（數據來源：成都市統(tǒng)計局） 339套截止2002年底，成都市場有40多個別墅樓盤，已建和在建的別墅套數在2000套左右，其中已經拿到預售許可證的為1405套，市場市值高達50億元。 50%從消費者調查報告中（四川在線《成都購房需求情況調查報告》）得到的數據看，有49%的消費者認為環(huán)境綠化在社區(qū)配套中最重要；有58%的消費者認為在物業(yè)管理中，保安問題最重要。n 華陽板塊由于啟動較早（尤其是府河音樂花園的成功），使人們逐步接受了華陽。都江堰——青城山別墅 /townhouse個案項目名稱 建筑形式 價格 占地面積戶型面積容積率開發(fā)商物管賣點\優(yōu)勢青城白鷺洲酒店+聯體+單體23002800760畝63399英華運動休閑產業(yè)香港浩盈物業(yè)◆青城山下◆80畝活水湖戶戶臨水◆240畝度假公園 溫江板塊n 隨著撤縣建區(qū)，溫江板塊正在迅速升溫，芙蓉古城、邊城水戀、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園、錦繡森鄰將共同演繹“住在溫江”的魅力。n 華陽板塊，人南延線的開通，市政府入駐，華陽已不再是郊區(qū)，更象是城南的延續(xù)，加上華陽相比市區(qū)自然環(huán)境的優(yōu)勢，人們紛紛將目光聚集于此。 市場機會n 從成都市場來看，2003郊區(qū)大盤的開發(fā)是最大的熱點 。由此可以看到，高學歷的消費者購房需求比例也相對較高，改善居住條件或投資置業(yè)的意識也相對較強，對住宅的附加價值相對也有更高的要求。從市場上正在銷售的商品住宅分布情況來看：l 西面和南面占絕對優(yōu)勢，比例分別為32%和23%，這與西面優(yōu)越的自然環(huán)境和南面成熟的居住配套緊密相關；l 北面由于是我市主要的物流和交通中心，住宅類物業(yè)發(fā)展受限；l 市中心則由于土地面積有限，地價較高，發(fā)展空間也不大；l 東面現在是商品房銷售面積最小的區(qū)域，僅為12%，但近期政府已出臺有關沙河整治措施和東郊工業(yè)區(qū)的新的區(qū)域規(guī)劃，對現有工業(yè)區(qū)部分企業(yè)將實行外遷，同時將新建一系列基礎設施，現有工業(yè)區(qū)占地將發(fā)展為我市新興的中高檔住宅區(qū)，其住宅開發(fā)潛力不可小窺。 四、 典型高檔樓盤（河濱印象）已成交客戶分析1. 年齡分布：注明：33歲— 44歲年齡段的客戶占80%，其中又以40歲左右的客戶居多，約占50%。216。l 年齡構成 目標人群應以60年——70年出生的人群為主要群體，也有少部分49年——60年、70年——75年出生的人群。l 居住狀態(tài)目標人群中，多數已經完成一次置業(yè)，其中有一定比例的居住條件較好。第三部分 項目核心理念設計一、 項目總體開發(fā)理念（一） 現時已有的開發(fā)理念 異國風情理念216。 耕天下（北京）216。 獨立式住宅（Singlehouse或Detached）216。知性在文化營銷中，我們堅持以下幾點：① 文化的多元性：本項目文化主線的訴求點是“成都生活、文化的演繹”，它應該是一種多元的文化表現，它應該體現出項目平和、包容的氣質，從多個角度去闡釋成都生活；② 文化的邏輯性：文化的多元性并不意味著完全的發(fā)散，而是沿著“人——生活——行為——空間”這樣一個總體的邏輯關系來演繹，文化演繹的最終歸結是要落在對一種居住文化的探究；③ 文化的符號性：延續(xù)著文化演繹的整體邏輯性，在選取文化元素時，要選擇那些帶有符號性質的文化元素，需要從成都傳統(tǒng)文化、閑情文化、先鋒文化這三個方向進行文化挖掘；④ 文化的事件性：文化的傳播，需要事件性的刺激點來展開，而且是帶有一種社會性的文化事件，我們認為，可以從以下幾方面著手：l 知名文人——成都傳統(tǒng)文化、閑情文化與居住文化l 名建筑師——成都建筑文化與居住文化l 名藝術家——成都先鋒文化與居住文化 體驗營銷體驗營銷是新進地產商、地產項目，樹立市場形象，吸引市場關注的一劑強心針，通過直接的體驗感受，迅速建立品牌的知名度與信任度，我們認為，體驗營銷應從以下幾方面進行：l 視覺體驗：包括企業(yè)及項目的logo設計、整體色彩，企業(yè)員工的精神面貌、著裝品位，企業(yè)的辦公場所形象，銷售現場的包裝等等，都要給人以全新的視覺感受；l 服務體驗：通過企業(yè)員工與外界接觸的言談舉止、接待方式，以及為項目銷售所做的各種配套服務，要能給外界一種有親和力的、人性化的、細致入微的服務感受；l 現場體驗：通過現場樣板區(qū)的建設與包裝、樣板房的裝修與包裝、樣板房實景生活展示等多方面，形成最佳的現場感受，給消費者以購買信心和購買沖動。二、 對全國性小眾媒體的運用。本方案著眼于解決項目整體營銷推廣中的總體思路問題，旨在項目核心理念的提煉，以及在這個基礎上，對整個營銷推廣節(jié)奏的把控?！爸泻晚椖俊毕冗M的設計理念，創(chuàng)新的產品特征，是產品營銷推廣的核心要素。生活二、 項目核心理念演繹（一） 生活態(tài)度心態(tài)——生活的最高典型是中庸生活，在動與靜之間，找到完全的均衡。介于別墅與TOWNHOUSE之間，不奢華，不浪費，不局促。 水榭花都（深圳 其他行業(yè)領袖l 支撐型客戶：——第一居所支撐型客戶群將是項目最核心的“目標客戶群”，主要針對成都當前各行業(yè)的金領群體，他們主要以居住在城南、城西、市中心等成熟中高檔生活區(qū)人群為主，他們置業(yè)的目的以改善居住環(huán)境為主，住宅需求仍為第一居所。l 區(qū)域構成 按照成都“西貴、南富”的傳統(tǒng)，從大體上判斷，目標客戶人群應以分布于這兩個區(qū)域為主。216。 企業(yè)主導者 企業(yè)主導者包括成都民企老板，外企、國企負責人。l 成功的商人對于成功的商人而言，擁有別墅也就是擁有了一個獨立的私人空間，可以在繁忙的生意之外找到一個讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。二、 消費者的區(qū)域選擇由于成都市住宅消費水平以及基礎配套設施的限制，大多數消費者對具體位置的選擇，城西和城南發(fā)展較成熟的區(qū)域仍是住宅的首選，此外，城東和