【正文】 店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況但是北京商鋪所顯示的空置率和供應(yīng)規(guī)模還是遠遠小于住宅類、辦公類等其他物業(yè)的開發(fā)量。3 中小投資者。定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn)。這種商業(yè)的經(jīng)營方式將成為以后北京商鋪出售的主要模式，并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大。第五，開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性。 CBD東擴會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展，216。 成為新的辦公和酒店中心，216。二、三層為大賣場，商品單品種類超過45000種。 “華貿(mào)名品旗艦街”，位于水世界商城、里茲卡爾頓酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上，全長358米，由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成。 外區(qū)域顧客方便到達；216。 但是由于CBD地區(qū)車輛眾多，216。 952(東湖岳各莊北橋):窯洼湖橋216。而世紀華僑城由于整個社區(qū)的定位就是“旅游主題社區(qū)”，必然需要足夠的外來客流，并且世紀華僑城的商業(yè)規(guī)劃明顯偏向外向型，目前在積極與包括沃爾瑪在內(nèi)的商家聯(lián)系招商，因此可能與本項目形成一定程度的競爭。 需求分析本項目靠近CBD地區(qū)，周邊住宅往往面向CBD地區(qū)的辦公人員，通過對CBD地區(qū)居民的消費特點分析，并結(jié)合北京市居民消費分析，能夠了解當?shù)貙ι虡I(yè)業(yè)態(tài)的需求情況，進而當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的需求。 尚與自然融通、安寧舒適、高尚尊貴的消費環(huán)境，216。l CBD周邊涉外人群216。 多人，216。 偏愛特色酒吧、餐館等。 等，216。因此。這意味著本區(qū)域項目的銷售面積普遍大于經(jīng)營面積，造成這一現(xiàn)象的主要原因一是有相當多的項目目前還沒有開業(yè)；另外還與周邊商業(yè)氣氛還不成熟有關(guān)。關(guān)鍵在于要充分發(fā)揮項目的區(qū)位優(yōu)勢、品牌號召力、基本經(jīng)營項目和特殊經(jīng)營項目的大跨度結(jié)合，依靠經(jīng)營者的辛勞努力，彌補經(jīng)驗不足的主要弱勢。根據(jù)這部分居民的消費習(xí)慣來確定項目的定位和規(guī)模。本區(qū)域眾多樓盤還處于開發(fā)階段，百貨業(yè)發(fā)展的基本條件還不完善，商家多處于觀望階段，需要等待商圈成熟。由于現(xiàn)階段項目基本商圈薄弱而外圍商圈發(fā)達，如果僅僅盯住核心商圈，無疑是作繭自縛。換言之，下述兩項可備選擇的方案，在總體上與其市場發(fā)展狀況及其基本經(jīng)濟制約條件是相吻合的，因而才具有現(xiàn)實可行性。其二，大品牌商家均有自身很強的經(jīng)營優(yōu)勢和鮮明特色，能夠?qū)οM者產(chǎn)生強大吸引力，因而能夠迅速打開市場局面，在市場上確定自身的優(yōu)勢地位，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。具體講，主營項目餐飲娛樂擴大規(guī)模的主旨，是形成項目的核心優(yōu)勢或核心競爭力。只要規(guī)劃得當，項目有充分條件成為北京東南地區(qū)新的城市餐飲娛樂購物中心。而這種方式往往又是同大規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)越性密切相關(guān)的。 目標客戶定位 目標客戶定位原則根據(jù)我們建議的規(guī)劃方案，我們認為本項目在進行招商選擇時，應(yīng)考慮以下原則所謂大品牌實際上是指具有極高市場知名度和經(jīng)營實力的商家。同時，為充分體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，實現(xiàn)“一站式消費”的目的，項目的總體量要保持在一定水準，這樣才能在與其他項目競爭時占據(jù)有利位置根據(jù)我們前期的估算，我們建議本項目的總面積在9萬平方米左右，其中包括約2萬平方米的停車場和7萬平方米的商業(yè)面積。由于娛樂業(yè)有很強的輻射能力，能夠擴大項目的輻射商圈，并且通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)本商圈缺乏突出娛樂特色的商業(yè)地產(chǎn)項目。28 零售業(yè)：項目5公里范圍內(nèi)零售業(yè)正處于高速發(fā)展階段，近2年內(nèi)，商圈內(nèi)快速出現(xiàn)了眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目。其中原住民、小商業(yè)服務(wù)業(yè)從業(yè)者和外來居民占大多數(shù)。本項目的區(qū)位、發(fā)展?jié)摿?、建設(shè)時機和其他條件來看，具備很好的娛樂型購物中心（Shopping Center ）的生成、發(fā)育條件。 銷售價格分析各項目商鋪面積與銷售單價序號項目名稱價格租金總建筑面積出售、出租率建筑形式1戀日國際320006000%底商2易構(gòu)空間16800300075%底商3后現(xiàn)代城1900027000不祥底商4金港國際25000200095%底商5珠江帝景230006000080%底商6世紀東方城8800120001000080%底商 通過計算，略高與北京市平均水平，但相比于CBD中心區(qū)的商鋪仍有一定上升空間。 需求量根據(jù)我們對于項目周邊樓盤的調(diào)查，商圈內(nèi)樓盤面積約為900萬平方米，朝陽區(qū)人口密度為3343人/平方公里，我們預(yù)估2008年之前，項目5公里商圈范圍內(nèi)居民的數(shù)量在50萬人左右（900/30+3343*52*=，扣除重合部分，實際人口應(yīng)在50萬人以上，按保守估計為50萬人），而通過對北京市居民消費習(xí)慣的調(diào)查，結(jié)合統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可知，項目周邊居民屬于高收入階層，平均每人年消費支出約為15354元/年。l 文化休閑人群216。 但消費能力仍非?？捎^，216。216。商務(wù)精英人士按700家大公司，216。 其消費價值觀和行為模式具有比較濃厚的富裕階層特征，216。 供給量通過計算，上述23個房地產(chǎn)項目供應(yīng)的商業(yè)面積在30萬平方米以上，這僅僅是新增供應(yīng)量，加上原有的商業(yè)面積約16萬平方米，合計面積在46萬平方米以上。因此后來的項目在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時要盡量避免和它進行正面競爭，而應(yīng)該在市場細分的基礎(chǔ)上進行錯位經(jīng)營。 因此對于有車階層更具有吸引力。 但有堵車現(xiàn)象發(fā)生；216。這種情況使本項目在規(guī)劃時，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來吸引客戶，以達到擴大商圈的目的。6 華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場、金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài)，共16萬平方米商業(yè)設(shè)施有。通過我公司對周邊居民消費能力的分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。 項目北側(cè)是CBD東擴的主要區(qū)域，216。隨著交通線路的建設(shè)改造，216。第三，隨著城市環(huán)境的變化和居民收入水平提升，其消費行為也在發(fā)生著深刻的變化。5 中小投資者異軍突起，帶動小型底商需求量的增加。未來的住宅底商、寫字樓底商和大型單體商業(yè)項目的供應(yīng)量將進一步增加，尤其是在CBD、亞運村和中關(guān)村地區(qū)。截至本月，北京市商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)形成了齊頭并進的三大需求群體：1 跨國零售企業(yè)。 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，~，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了1平方米。7 連鎖經(jīng)營形成強勢，北京市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略。另外，北京商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞，對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量，如上半年山西華宇集團的華宇時尚購物中心、云南盛興集團的盛興購物廣場都已正式開業(yè)。n 交通方式中公共汽車仍占主要地位，n 但私家車的比例在逐漸提高。8 商家戰(zhàn)略布點加速，在商業(yè)發(fā)展的良好形勢下，借助2004年年底商業(yè)領(lǐng)域全面開放的機會，國內(nèi)外知名商家紛紛加速在北京的戰(zhàn)略布局。2 商業(yè)發(fā)展的良好形勢與WTO的開放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪；3 項目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶，將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè)施之一；4 項目處于規(guī)劃中的CBD東擴范圍和重點區(qū)域，未來區(qū)域潛力巨大；5 與OUTLETS等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯位互補，將可能形成“1+12”的效果；6 項目區(qū)域的四、五環(huán)間的商業(yè)空缺，可能通過本項目的成功開發(fā)填補；7 未來項目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項目基本商圈擴大。1 項目基本情況XX項目是北京XX房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京東四環(huán)窯洼湖地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，項目占地46畝，開發(fā)商通過前期設(shè)計，計劃建設(shè)面積約為6萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個標志性的購物中心。2003年。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。目前北京在圖書、醫(yī)藥、汽車及配件、家用電器、鐘表、眼鏡等領(lǐng)域都有很快的發(fā)展。近年北京餐飲市場發(fā)展迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計，餐飲市場規(guī)模巨大。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況新增供給分析：2004年6月北京商業(yè)營業(yè)用房新增供給項目：項目名稱項目位置總建筑面積建筑形式燕莎盛世海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋2800平米底商中安盛業(yè)大廈朝陽區(qū)北苑路3000平米底商莫奈花園順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)5000平米單體（會所）ZAMA?咱們朝陽區(qū)東四環(huán)東風(fēng)橋東2000平米單體（會所）瑞都國際通州區(qū)九棵樹48號不清楚底商太陽花社區(qū)豐臺區(qū)五里店2000住宅可做底商大紅門亮驛服裝城豐臺區(qū)南頂路51號20000平米單體季景沁園朝陽區(qū)望京西路不清楚底商天創(chuàng)科技大廈海淀區(qū)海淀北大街14000平米底商柏陽景園朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北5000平米底商那爾水晶城大興區(qū)興豐大街3000平米底商嘉多麗巢朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南10000平米底商西BD海淀區(qū)紫竹橋東南4000底商愛家國際收藏品交易市場海淀區(qū)30000平米單體愛家國際商業(yè)中心海淀區(qū)168000平方米單體家樂福雙井店朝陽12000平米單體新增分布分析2 新增項目分布呈現(xiàn)這種布局——東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。 租金售價分析2004年6月商業(yè)物業(yè)銷售均價為19963元/平方米。與此同時，現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營空間，立足區(qū)域市場空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點，引進有一定特色之商業(yè)項目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢所在。 項目地塊基本指標XX項目地塊位于北京市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)，東四環(huán)與化工路交點的東北角，原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達廠及民工宿舍所在地塊，地塊四至范圍如下：東至王四營鄉(xiāng)界，南至焦化路，西至北京化工機械廠，北至觀音堂路，地塊占地面積46畝（合計30682平方米）。 最后，居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài)（如SHOPPING MALL）更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店。 在這種情況下項目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長。CBD地區(qū)的東擴將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高，增加消費人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機。這個兩層樓的商場，還擁有500個泊車位。以這個公園為核心龍頭，四方新區(qū)將在幾年內(nèi)迅速崛起，其周圍的大盤世紀東方城及華僑城等都將大大得利。 西北可以在光明橋處連接到二環(huán)，216。 的影響。由于這些商業(yè)和未來項目周邊居民的消費層次并不協(xié)調(diào)，并且與本項目主要目標客層的交集較小，基本不形成直接競爭。本項目周邊區(qū)域指東三環(huán)以東，兩廣大街沿線以南的已建或在建項目的商業(yè)部分，這一區(qū)域的商業(yè)項目與本項目的商圈有相當大部分重合，因此可以作為同一區(qū)域的項目進行類比分析。其中有不216。216。 主要分布在CBD北部和西部周邊地區(qū)。 這一數(shù)字可望翻番。 總建筑面積 萬216。 。同時，國際知名的娛樂集團現(xiàn)在已經(jīng)開始注意國內(nèi)市場的發(fā)展，并表示意愿在北京開設(shè)新店?？傊瑥倪h景來看，項目區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是有發(fā)展前景并能夠取得良好回報的。找到可行范圍內(nèi)的市場風(fēng)險最小的物業(yè)類型組合，能夠保障投資的安全性，拓展項目運作空間，增強靈活性。*－7=9 根據(jù)商業(yè)平效法計算為居民提供日常用品的商業(yè)面積根據(jù)居民人口數(shù)量和年平均消費支出，計算消費總量，再根據(jù)北京市商場的平均商業(yè)平效，推算理想商業(yè)面積，減去與本項目商圈重合的現(xiàn)有和潛在商業(yè)面積，即成為本項目的商業(yè)面積最大值。這些項目入住后，大多需要進行裝修裝飾，按照平均每平方米1000元計算，本區(qū)域的家裝建材消費將達到170億元的消費總額，對于建材商家將有非常大的吸引力。 產(chǎn)品定位 形象定位休閑娛樂中心：從特色角度看購物中心的類型如下有：景觀型，一般設(shè)在海邊、城堡附近地區(qū)，帶有濃烈的觀光購物性質(zhì)；廉價型，一般設(shè)在高速公路、城市環(huán)形公路旁邊，購物功能具有特別重要的意義；休閑娛樂型，一般建在生活特別富裕的地方，供富裕階層休閑、娛樂和購物；商務(wù)型，一般設(shè)在高級商務(wù)區(qū)建設(shè)，主要為商務(wù)人員購物服務(wù)。本項目方便的交通條件對于大型綜合超市也有相當?shù)奈?，并且周邊居民也有這方面需求，因此可以作為輔助業(yè)態(tài)引入本項目。這主要是針對本項目的主營內(nèi)容的。健身房：知名度調(diào)查結(jié)果顯示，青鳥健身是近半數(shù)居民的第一選擇。55 川菜：連鎖企業(yè)眾多，口味大眾化。唯有如此，才能在北京市場上產(chǎn)生轟動效應(yīng)和強烈的沖擊力，從而保證一旦開業(yè)經(jīng)營，就進入興旺的快車道。同時，經(jīng)營特色產(chǎn)品，做品類殺手的業(yè)態(tài)，其輻射范圍更加廣泛。同時，項目輻射的商圈內(nèi)，大型餐飲娛樂設(shè)施相對缺乏，為本項目發(fā)展餐飲娛樂提供空間。因此，項目規(guī)劃建材超市是切實可行的，但是需要進行商家的選擇，應(yīng)以國際知名品牌商家為主要目標。15354元**360 7萬平方米=根據(jù)上述對項目基本商圈的分析和計算。 定位依據(jù)根據(jù)北京市商業(yè)市場和項目周邊商業(yè)市場狀態(tài)，推斷商業(yè)市場發(fā)展趨勢，研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展機會和空間，為項目定位提供可靠參考和依據(jù)，充分了解目標顧客的需求后進行的定位和規(guī)劃，其方式有兩種：充分滿足某一部分顧客的多種