【正文】 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行改造公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范平整，無(wú)坑洼積水確保公共信道通暢，使用功能正常，無(wú)安全隱患完好率達(dá)到98%以上裝修期間注意防止占用公共通道09溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每半年全面清掏疏通一次每季度清除各類(lèi)雜物一次中修4年，大修8年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ011395）市政排水管渠工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（DBJ012495）溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無(wú)阻塞現(xiàn)象完好率達(dá)到98%以上加強(qiáng)井蓋管理，確保完好無(wú)損雨季來(lái)臨前進(jìn)行清掏一次10停車(chē)場(chǎng)每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)地面有局部損壞的，及時(shí)維修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范停車(chē)場(chǎng)服務(wù)提供規(guī)范車(chē)場(chǎng)使用功能正?？煽繄?chǎng)地平整，無(wú)坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上11給排水管道及相關(guān)閥門(mén)每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年給各類(lèi)管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每5年進(jìn)行一次大中修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行給排水設(shè)備二次供水水池管理和維護(hù)《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB5026897）給、排水管及相關(guān)閥門(mén)使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上給水管道暢通、無(wú)滲漏水現(xiàn)象排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水閥件無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象12室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)每年刷一次油漆每季度試水至少1次，檢修1次每半年全面檢查一次滅火器材每月檢查一次消防栓、消防管道中修5年，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)建筑滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14090）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ1687）有關(guān)消防法規(guī)消防栓、輕便滅火器材使用功能正?？煽客旰寐蕿?00%消防栓、消防管道等無(wú)滲漏水現(xiàn)象火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查13防避雷系統(tǒng)每月巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季進(jìn)行一次保養(yǎng)每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試每年刷一次銀粉漆中修6年，大修12年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)確保系統(tǒng)正常使用；系統(tǒng)完好率100%接地阻值符合GB5016992要求14IC卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)保養(yǎng)周期：每月一次每年檢修一次每4年進(jìn)行一次中修，每8年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)管理規(guī)程公司《IC卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》確保IC卡停車(chē)場(chǎng)正常運(yùn)行完好率達(dá)到99%以上15公共照明等一般項(xiàng)目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每6年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊(cè)》公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常電氣線路完整無(wú)損，絕緣良好完好率達(dá)到99%設(shè)備突發(fā)緊急故障應(yīng)急措施A、停水應(yīng)急措施(1)先到地面水泵房水箱檢查自來(lái)水公司的供水是否正常？如出現(xiàn)問(wèn)題，致電自來(lái)水公司及時(shí)派員修理。(2)若供氣公司供氣正常，應(yīng)要求供氣公司及時(shí)派員檢查，以防泄漏造成事故。(十)小區(qū)車(chē)輛停放管理汽車(chē)駛?cè)胄^(qū)門(mén)崗時(shí)，應(yīng)識(shí)別清辦理月票停車(chē)和臨時(shí)外來(lái)停車(chē)類(lèi)型，辦理月票車(chē)主在進(jìn)入小區(qū)時(shí)，發(fā)給車(chē)主固定停車(chē)卡并在[機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表]上登記。但不得擊打其頭部等要害部位；c)抓獲的犯罪嫌疑人應(yīng)立即扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、派出所處理，不得私自進(jìn)行審問(wèn)、搜身和刑逼；d)對(duì)受害人應(yīng)盡量挽留協(xié)助調(diào)查，或記下姓名和身份證、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話(huà)等，以便公安機(jī)關(guān)取證。負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)公共秩序；攜帶濕毛巾在各路口對(duì)人員進(jìn)行引導(dǎo)和疏散，保證通道暢通。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)踐踏、無(wú)雜草、雜物現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露。(5)愛(ài)護(hù)場(chǎng)內(nèi)設(shè)施。五、投訴處理內(nèi)部工作程序被投訴部門(mén)負(fù)責(zé)人在時(shí)效要求內(nèi)將投訴處理完畢，并按《客戶(hù)投訴意見(jiàn)表》對(duì)投訴處理過(guò)程做好記錄。，并及時(shí)與客戶(hù)助理做好帳目及錢(qián)項(xiàng)的對(duì)帳工作。為了利于工作正常開(kāi)展，擬對(duì)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行單獨(dú)核算，做到收支平衡。住戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作的滿(mǎn)意率達(dá)80%以上。七、由于對(duì)“博美詩(shī)邦”項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)了解的不盡完善，本管理方案可能存在不完善之處，實(shí)際運(yùn)作管理方案最終以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況調(diào)整確定；八、未盡事宜，待雙方溝通協(xié)商確定。三、管理指標(biāo)合同期間不發(fā)生重大安全事故。、修剪、補(bǔ)苗管理。，收費(fèi)臺(tái)帳建立等。四、投訴接待及處理程序客戶(hù)投訴接待的方針客戶(hù)服務(wù)中心接待投訴時(shí)，接待人員應(yīng)嚴(yán)格遵守“禮貌、樂(lè)觀、熱情、友善、耐心、平等”的十二字服務(wù)方針，嚴(yán)禁與客戶(hù)進(jìn)行辯論、爭(zhēng)吵。兒童活動(dòng)中心管理(1)兒童游樂(lè)場(chǎng)專(zhuān)供兒童使用，謝絕成人在設(shè)施上活動(dòng)。每月衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要領(lǐng)用，遵循努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。消防演練準(zhǔn)備工作(1)安防隊(duì)長(zhǎng)根據(jù)服務(wù)中心批準(zhǔn)的[____年度消防滅火、疏散演練預(yù)案]準(zhǔn)備消防演練的各項(xiàng)工作；(2)向參加演練的安防隊(duì)及相關(guān)人員發(fā)出通知，明確各自職責(zé)，做好準(zhǔn)備；(3)組織由全體物業(yè)服務(wù)中心員工參加的消防演練準(zhǔn)備會(huì)，進(jìn)行工作布署，確保消防演練安全、有序，達(dá)到預(yù)期的效果。但不得用肢體對(duì)業(yè)主（客戶(hù)）進(jìn)行身體攻擊和侵害；c)安防員因執(zhí)行公務(wù)和在處理民事糾紛的過(guò)程中遭受人身攻擊時(shí)，可以采取保護(hù)性動(dòng)作維護(hù)自身的安全，對(duì)方持器械實(shí)施攻擊危及人身安全時(shí)，可以進(jìn)行避讓或正當(dāng)防衛(wèi)，但均不得有主動(dòng)性傷害對(duì)方的行為和動(dòng)作。(六)抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來(lái)人員出入住宅區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出轄區(qū)盤(pán)查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。(2)若是因小區(qū)內(nèi)原因造成停電時(shí)，應(yīng)急措施如下：a)水電維修人員迅速查明停電原因后，若電網(wǎng)停電，按發(fā)電機(jī)啟停操作規(guī)程啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，做好倒、送閘供電工作。(5)施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。對(duì)（房屋）物業(yè)共用部位維修計(jì)劃及維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)日常維修計(jì)劃實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)備注01房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次中、大修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)、大修、更新改造《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》公司《公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范》房屋維護(hù)，修繕管理構(gòu)件滿(mǎn)足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求房屋各結(jié)構(gòu)部位正?？煽客旰寐蔬_(dá)到95%以上結(jié)構(gòu)部位合理、性能完好完好率達(dá)到95%以上加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及臺(tái)風(fēng)天氣的巡查、維護(hù)02外墻面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每2年對(duì)于較大面積滲漏的，局部翻修一次每5年清洗一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30888）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程外墻無(wú)滲漏現(xiàn)象外墻使用功能正?？煽科秸?、清潔、美觀，保持市容觀瞻完好率達(dá)到95%以上03屋面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每半年檢查屋面一次，中修5年，大修10年每2年對(duì)于局部有大面積損壞的，翻修一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（CJJ6295）房屋維護(hù)、修繕管理確保使用功能正?？煽壳鍧嵜烙^完好率達(dá)到98%以上04樓梯間、通道每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)中修4年、大修8年每10年粉刷一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ30188）《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》房屋維護(hù)、修繕管理確保使用功能正?？煽壳鍧嵜烙^完好率達(dá)到98%以上（二）二次裝修管理服務(wù)裝修的申請(qǐng)與審批（1）申請(qǐng)：住戶(hù)需提前向物業(yè)服務(wù)中心提出裝修申請(qǐng)； a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修項(xiàng)目說(shuō)明； b)如果住戶(hù)委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及裝修公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的相關(guān)資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門(mén)的審批文件。及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，確保員工保持團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿(mǎn)的工作狀態(tài)。采取全封閉方式實(shí)施安全管理。員工上崗崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。特點(diǎn)之二：項(xiàng)目所處位置的周邊環(huán)境及規(guī)劃定位所限，治安工作較難管理，因此安全防范任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。管理措施：根據(jù)政策法規(guī)，要求商家合法、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，對(duì)于影響到住戶(hù)的商家采取教育、引導(dǎo)等不同措施或報(bào)告相關(guān)職能部門(mén)配合執(zhí)行。每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理代收代繳費(fèi)用收支情況。重大決策、措施事先通報(bào)給開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主。管理處員工統(tǒng)一著裝，佩帶統(tǒng)一工作牌、持證上崗。(2)水電維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控、跟蹤施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。B、停電應(yīng)急措施(1)接報(bào)供電部門(mén)檢修計(jì)劃停電。四、公共秩序維護(hù)(一)隊(duì)伍實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“統(tǒng)一作