【正文】 之于民的原則，追求奉獻(xiàn)、服務(wù)大樓。真誠感謝你們的信任和支持，我們將以新的姿態(tài)和精神，為業(yè)主創(chuàng)造清新、文明、和諧、綠色的商業(yè)環(huán)境。建立每周一次的大廈全國創(chuàng)優(yōu)工作小組會議，落實(shí)解決創(chuàng)優(yōu)工作問題，協(xié)調(diào)部門工作。創(chuàng)建杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）大廈的規(guī)劃及實(shí)施方案準(zhǔn)備階段——組織機(jī)構(gòu)良好的組織、計(jì)劃和實(shí)施是達(dá)到“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)的先決條件。4管理費(fèi)收繳率95%97%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。 　　3）、建立辦公自動化系統(tǒng)，業(yè)主、物業(yè)公司、物業(yè)管理處、開發(fā)商、政府主管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。 垃圾日產(chǎn)日清；178。根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長情況習(xí)性，經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽處。車輛須泊入指定車位，不得跨車位停泊。停電或電梯發(fā)生故障、電梯廂關(guān)人處置方法（1）遇停電或電梯發(fā)生故障、電梯廂關(guān)人應(yīng)首先通知電梯維修人員。（3）抓緊時(shí)間向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解情況并認(rèn)真記錄。排水系統(tǒng)管理方案 化糞池每年清理1次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物；樓面落水口等開裂、破損等及時(shí)更換； 每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水； 地下管井堵塞及時(shí)疏通。消防控制主機(jī)半年清除一次灰塵，堅(jiān)固各拉線樁。配電房的管理配電房是供電中心，屬大樓的“心臟”，應(yīng)制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理。(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。1） 安全，2） 正常使用。=二、擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備元茂大廈物業(yè)管理方式采取先進(jìn)合理的管理方式，制訂可行適用的工作計(jì)劃，配備必需的物資裝備是做好元茂大廈物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。 ②法規(guī)管理 ，遵循制訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。公司地址：杭州莫干山路499號金頂苑商務(wù)樓11樓郵政編碼：310005聯(lián)系電話：057188801378傳真號碼：057188807108法人公章： 單位公章：日期：二00六年五月二十日 編制依據(jù) . 《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》[國務(wù)院2003第379號]. 《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（試行） 《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》 [杭價(jià)房（2000）090號]③行政管理 ，實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃，主任每天上班用10分鐘組織主管召開“早會”布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會，講評和布置工作，聽取匯報(bào)，分析存在問題，提出解決辦法。根據(jù)元茂大廈的物業(yè)狀況，結(jié)合我公司管理特點(diǎn)，我們擬定元茂大廈將采取的管理方式如下：在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制；貫徹實(shí)施ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，確保物業(yè)管理過程有效運(yùn)行；依法管理，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動化；實(shí)施超前性、創(chuàng)造性、全方位的無限服務(wù)理念；致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。3） 功能完好。(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。配電房應(yīng)由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理的值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。嚴(yán)格重視平時(shí)煙感、溫感和手報(bào)的報(bào)警排除工作。供水系統(tǒng)管理建立正常的供水、用水管理制度，定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。（4）向到達(dá)現(xiàn)場的公安人員認(rèn)真匯報(bào)案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。（2）將電梯機(jī)房總電源切斷。駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關(guān)好，不得在車內(nèi)存放貴重物品；若車況有問題，須在車輛檢查登記表上簽名認(rèn)可。通過管理使綠化達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)：※ 植物盆內(nèi)無煙蒂、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。 建筑內(nèi)場樓梯、走道，178。第三部分管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度及人員配備元茂大廈物業(yè)管理處管理機(jī)構(gòu)圖管理處主任保安部管理部綠化保潔部工程維修部保安控制中心接待財(cái)務(wù)綠化清潔高配值班維修元茂大廈物業(yè)管理人員配置序號部 門崗位名稱人員編制（人）1管理處辦公室主任1客勤服務(wù)32保安部主管1領(lǐng)班3消控保安員4保安員153綠化保潔部主管1PA清潔2保潔工74工程維修部主管1高配2日常維修技工4合計(jì)44元茂大廈物業(yè)管理規(guī)章制度1）、元茂大廈業(yè)主公眾制度元茂大廈業(yè)主公約元茂大廈入住指南元茂大廈精神文明建設(shè)公約元茂大廈房屋使用及維護(hù)管理制度元茂大廈裝修管理規(guī)定元茂大廈治安管理規(guī)定元茂大廈業(yè)主（住戶）機(jī)動車車管理制度元茂大廈摩托車、自行車管理規(guī)定元茂大廈衛(wèi)生保潔管理規(guī)定元茂大廈用水、用電管理制度元茂大廈有線電視管線使用管理元茂大廈商鋪管理規(guī)定元茂大廈出租房管理規(guī)定元茂大廈《消防安全責(zé)任書》元茂大廈廣告、招牌、宣傳品管理規(guī)定2）、元茂大廈內(nèi)部運(yùn)作制度元茂大廈管理處接待來訪投訴定期回訪制度元茂大廈管理處維修和回訪制度元茂大廈突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程元茂大廈火災(zāi)、火警事故處理規(guī)程元茂大廈綠化管理制度元茂大廈有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)管理工作規(guī)程元茂大廈檔案管理制度3）、元茂大廈管理規(guī)章制度、各部門職責(zé)元茂大廈管理處經(jīng)理職責(zé)元茂大廈客戶服務(wù)部主管職責(zé)元茂大廈保潔部主管職責(zé)元茂大廈保潔員崗位職責(zé)元茂大廈綠化養(yǎng)護(hù)員職責(zé)元茂大廈保安部主管崗位職責(zé)元茂大廈保安員崗位職責(zé)元茂大廈工程部職責(zé)元茂大廈工程部主管崗位職責(zé)元茂大廈弱電維修值日崗位職責(zé)元茂大廈維修電工崗位職責(zé)元茂大廈工程部員工進(jìn)入客戶屋內(nèi)維修須知元茂大廈高配值班崗位職責(zé)元茂大廈電梯維修值班崗位職責(zé)元茂大廈出納兼收費(fèi)管理崗位職責(zé)元茂大廈管理員崗位職責(zé)4）、元茂大廈管理規(guī)定元茂大廈質(zhì)量目標(biāo)管理規(guī)定元茂大廈職務(wù)說明書元茂大廈管理評審管理規(guī)定元茂大廈培訓(xùn)管理規(guī)定元茂大廈設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定元茂大廈信息設(shè)施管理規(guī)定元茂大廈工作環(huán)境管理規(guī)定元茂大廈質(zhì)量策劃管理規(guī)定元茂大廈合同評審管理規(guī)定元茂大廈供方評定管理規(guī)定元茂大廈物品采購管理規(guī)定元茂大廈保安服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈環(huán)境服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈客戶服務(wù)過程管理規(guī)定元茂大廈突發(fā)事件處理管理規(guī)定（保安服務(wù)）元茂大廈突發(fā)事件處理管理規(guī)定（維修服務(wù)）元茂大廈標(biāo)識管理規(guī)定元茂大廈業(yè)戶財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定元茂大廈業(yè)戶滿意程度調(diào)查管理規(guī)定元茂大廈投訴處理管理規(guī)定元茂大廈服務(wù)過程檢驗(yàn)管理規(guī)定元茂大廈數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理規(guī)定5）、元茂大廈工作規(guī)程元茂大廈中控室崗位工作規(guī)程元茂大廈保安器械管理規(guī)程元茂大廈保安儀容儀表要求及用語規(guī)范元茂大廈保安隊(duì)列培訓(xùn)規(guī)程元茂大廈保安巡視工作規(guī)程元茂大廈門崗保安工作規(guī)程元茂大廈保安交接工作規(guī)程元茂大廈消防工作規(guī)程元茂大廈環(huán)境清潔工作規(guī)程元茂大廈維修服務(wù)工作規(guī)程元茂大廈消防報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)測試操作規(guī)程元茂大廈特約服務(wù)工作規(guī)程元茂大廈管理處資料管理規(guī)定元茂大廈管理處內(nèi)部檢查考核工作規(guī)程擬派前期物業(yè)管理處管理人員簡介管理處主任高桂忠，男，漢族，大專學(xué)歷，中共黨員。5綠化成活率95%98%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。為此我們將創(chuàng)建的全部工作內(nèi)容“分包”、落實(shí)到具體人員，在創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一組織下協(xié)調(diào)工作。第六部分計(jì)劃成本預(yù)算書及物業(yè)收費(fèi)報(bào)價(jià)一、費(fèi)用標(biāo)價(jià)一覽表： 序號物業(yè)類型投標(biāo)報(bào)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理備注1前期物業(yè)顧問費(fèi)89040元2前期物業(yè)開辦費(fèi)81000元3物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不含公共能耗費(fèi)表一、元茂大廈物業(yè)管理開辦費(fèi)、顧問服務(wù)費(fèi)測算表物業(yè)管理前期顧問起始日期為2006年8月——房屋交付物業(yè)管理前期開辦、顧問費(fèi)合計(jì)為170040元序號項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)數(shù) 量合計(jì)（元）備 注前期開辦費(fèi)交房前一個(gè)月人員進(jìn)場費(fèi)用40個(gè)人工資及規(guī)費(fèi)60000主要是管理、工程、保安人員進(jìn)場房屋拓荒費(fèi)用0．60/平方21000由保潔人員實(shí)施合計(jì)81000前期物業(yè)顧問費(fèi)用物業(yè)管理前期介顧問0．20元/平方/月12個(gè)月84000派一名物業(yè)管理專業(yè)人員常駐樓盤施工工地現(xiàn)場及售樓現(xiàn)場管理費(fèi)用及稅金6%12個(gè)月5040合計(jì)89040表二、年度物業(yè)管理費(fèi)支出測算表 序號項(xiàng) 目月度支出（元）年度支出（元）1員工工資及規(guī)費(fèi)（見附表一）640207682402員工其它費(fèi)用 （見附表二）4050486003清潔衛(wèi)生費(fèi) （見附表三）99531194404行政辦公費(fèi) （見附表四）4667560005固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（見附表五）1483178006遞延資產(chǎn)費(fèi)（見附表六）886106327公共設(shè)施維保材料費(fèi)（見附表七）184332212008法定稅費(fèi)（%）6075729009不可預(yù)見費(fèi)（%）15521862810物業(yè)公司酬金（5）52526302711合計(jì)支出1396467表三、常年物業(yè)管理費(fèi)收入預(yù)算表序號收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)際面積收費(fèi)面積（平方米）單價(jià)（元/平方/月）月收入（元）年收入備注1商務(wù)寫字樓288002867077409928908按實(shí)際面積的90%收繳2商務(wù)樓空置房2867602172248單價(jià)70%計(jì)算3商鋪63