【正文】 居所具備的條件而言，金海麗名居4480元起價(jià)，6000元的均價(jià)，在同區(qū)里具備了相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可見發(fā)展商是充分考慮到了本區(qū)里的競(jìng)爭(zhēng)壓力而采用了“價(jià)廉物美”的銷售方針，這也是促成其銷的重要原因。3. 示范環(huán)境優(yōu)越金海灣的外立面施工是采取“逆向施工”的方式。l 北臨136萬平方米的高爾夫球場(chǎng)綠茵地。l 高層可以向南遠(yuǎn)眺深圳灣和紅樹林。4．目標(biāo)客戶群定位l 收入中等的，不愿遠(yuǎn)在關(guān)外買小戶房的單身貴族，將是本項(xiàng)目、一房一廳的主要光顧者?！拔捏w”包含了文化和體育兩大塊?！≥o廣告語：體悟青春生命的家園。投放計(jì)劃初步安排：報(bào)種時(shí)間版面形式頻率內(nèi)容目的深圳商報(bào)、晚報(bào)、前期普通版每周一次軟性文章為樓盤的推出做好鋪墊內(nèi)部認(rèn)購期普通版彩色１／２版每?jī)芍芤淮危▋蓤?bào)錯(cuò)開投放）軟性文章創(chuàng)意廣告逐步推廣形象公共發(fā)售期封面　彩色　１／２版１／３版１／２版一次、１／３版每周一次（交錯(cuò)投放）軟性文章正面宣傳塑造樓盤形象售尾期根據(jù)銷售情況來調(diào)整公布有關(guān)促銷的信息促成最后銷售深圳特區(qū)報(bào)前期地產(chǎn)專版每?jī)芍芤淮诬浶晕恼聻闃潜P的推出做好鋪墊內(nèi)部認(rèn)購期普通版?。保窗婷?jī)芍芤淮诬浶晕恼聞?chuàng)意廣告逐步推廣形象公共發(fā)售期地產(chǎn)專版　１／２版１／６版開盤一次為１／２版、１／６版每周一次軟性文章正面宣傳塑造樓盤形象售尾期根據(jù)銷售情況來調(diào)整公布有關(guān)促銷的信息促成最后銷售深圳特區(qū)報(bào)和晚報(bào)的投放計(jì)劃是初步大略的一個(gè)安排，從頻率上而言，無疑是以晚報(bào)為主，但由于特區(qū)報(bào)作為地產(chǎn)廣告的權(quán)威性，所以在重要的一些開盤和活動(dòng)的廣告，還是需要特區(qū)報(bào)來鄭重昭示，來擴(kuò)大其影響力。其實(shí)不論是智力娛樂活動(dòng)還是體育娛樂活動(dòng)，都是人體的運(yùn)動(dòng)，準(zhǔn)確的說是時(shí)代發(fā)展而產(chǎn)生的新的生活運(yùn)動(dòng)，所以針對(duì)目前如此之眾、新穎的娛樂活動(dòng)完全可以提煉為“新的運(yùn)動(dòng)”一概念。正面廣告語：左邊：運(yùn)動(dòng)的家園，右邊：青春的顫動(dòng)背面廣告語：左邊：運(yùn)動(dòng)的家園，右邊：生命的勃發(fā) 氣球條幅氣球條幅一般是在公開發(fā)售和有活動(dòng)的時(shí)候才布置。模型模型分建筑模型和戶型模型，它是售樓處中的重要組成部分，按一定比例將項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃園林規(guī)劃和戶型裝修設(shè)計(jì)制成模型，讓人直觀看出項(xiàng)目從整體到局部的效果，它是客戶購房信心的重要憑證。（本期銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)達(dá)10%—15%）（2） 引導(dǎo)期這一時(shí)期開始逐步推出的三房、四房，在廣告推廣中開始慢慢的提升樓盤的檔次，由以推小戶型為主銷售策略轉(zhuǎn)為三房、四房帶小戶型銷售策略。 ★ 余款簽訂認(rèn)購書之日起20天內(nèi)付清，并簽訂房地產(chǎn)買賣合同?！?簽署房地產(chǎn)買賣合同24個(gè)月內(nèi)付清10%余款靈活的付款方式是為了擴(kuò)大購房的客戶群，在具體銷售中應(yīng)根據(jù)需要靈活運(yùn)用，以達(dá)到良好的促銷。以上所言及的促銷手段僅是初步構(gòu)想 ，具體將根據(jù)實(shí)際銷售進(jìn)展和客戶反饋情況來設(shè)計(jì)。第九天：以項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用全部所學(xué)方法技巧完成一個(gè)交易。 從9月到12月份，有國(guó)慶節(jié)和元旦等節(jié)日，亦可借機(jī)開展節(jié)日促銷活動(dòng)。★ 簽署房地產(chǎn)買賣合同36個(gè)月內(nèi)付清10%余款。以上各個(gè)時(shí)期的銷售活動(dòng)都在營(yíng)銷策略、廣告推廣、公益活動(dòng)、促銷活動(dòng)和價(jià)格策略等幾塊交叉組合下進(jìn)行的。所以這一段時(shí)間是地產(chǎn)銷售旺季。售樓處售樓處是樓盤的門面所在，是直接關(guān)系到發(fā)展商的形象和客戶對(duì)樓盤的印象的地方。它的作用一是引路作用，二是營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。大概內(nèi)容：將運(yùn)動(dòng)、娛樂、休閑等鏡頭按一條思路貫穿、剪輯組合而成。原因是：（１） 特區(qū)報(bào)在地產(chǎn)廣告方面有其權(quán)威性。如以下提到的健身篇、游泳篇、網(wǎng)球篇等。② 136萬平方米的高爾夫球場(chǎng)綠茵③ 南眺深圳灣與紅樹林的三個(gè)優(yōu)點(diǎn)。l 我們以為該項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)可以有兩種思路，一種是選擇同一色系的色彩搭配和簡(jiǎn)易的形式組合，整體外觀就顯得協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，如附圖（一）、（二）?？傆玫孛娣e： m2 商業(yè)面積：6283 m2建筑用地： m2 住宅面積：42726 m2建筑面積：62831 m2 公寓面積：12566 m2機(jī)動(dòng)車車位：220輛 自行車車位：300輛 ２．優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：l 緊臨中心區(qū)，社區(qū)較成熟與完善。所以它們都獲得了較佳的市場(chǎng)反映。l 把海的氣息的感覺融在花園的每一個(gè)角落。3． 小區(qū)規(guī)劃好 小區(qū)地面綠化率超過50%立體綠化，生機(jī)盎然，置身庭院滿目蔥綠。而其中以大慶大廈的占地最小3870平方米，由此可見，本區(qū)的樓盤升值，大多是憑借社區(qū)的成熟與完善的配套及條件。十、 交樓標(biāo)準(zhǔn)在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，基本裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是毛坯房和清水房，豪華裝修并不十分受歡迎。竭誠為客戶提供最好的服務(wù)是我們的服務(wù)宗旨?！聵I(yè)地產(chǎn)顧問根據(jù)蔚海名苑所處區(qū)域的特殊情況，我司市場(chǎng)研究部針對(duì)福田區(qū)客戶群進(jìn)行了抽樣調(diào)查，并做如下具體分析。十一、 整體價(jià)格福田區(qū)整體價(jià)格承受水平 在價(jià)格承受能力上，福田區(qū)客戶的價(jià)格承受能力主要集中在5510——6500元/平方米之間和6500——7000元/平方米之間，整體價(jià)格水平中位數(shù)M0=6130元/平方米。從樓高而言，這些新起的樓盤多是高層，與前幾年起的金沙花園、錦洲花園、綠景豪園等多層和小高層已截然不同。中心花壇與噴水池有機(jī)結(jié)合在一起，各色各樣花朵映在水上如七彩浮云，水從臺(tái)階和花叢間溢出美麗動(dòng)人，架空層屋頂綠化形成層次綠化別具匠心。2 . 設(shè)計(jì)高貴獨(dú)特連續(xù)10棟的高層白色建筑物，象一道白色的大屏風(fēng)，橫攔在海岸邊。所以，此二者在某些方面的優(yōu)點(diǎn)還是值得借鑒和比較的。l 位于樓盤西側(cè)，有深圳市最大的文體中心——福田區(qū)文體中心，正在籌建中。但根據(jù)項(xiàng)目定位，色彩應(yīng)選偏亮、偏灰為基調(diào)。其中，海和高爾夫不再是新鮮的題材內(nèi)容了。（一） 游泳篇：以特寫鏡頭為主體畫面，如泳者蝶泳躍起水面的剎那。但考慮到特區(qū)報(bào)地產(chǎn)廣告的價(jià)格較高，所以在推廣中不以它為主。具體投放待定。再就是強(qiáng)化樓盤的整體形象。所以一個(gè)出色的售樓處設(shè)計(jì)不一定要多豪華，但一定要體現(xiàn)尊貴的品質(zhì)；不一定是純傳統(tǒng)的或純現(xiàn)代感的，但一定要講求視覺形象的新穎和現(xiàn)代形式感。2. 銷售進(jìn)程安排（1） 內(nèi)部認(rèn)購期 根據(jù)總體銷售思路，選出200套左右的單位，包括低層、中層、高層，按一房一廳占70%，其余占30%的比例做內(nèi)部認(rèn)購。３．價(jià)格策略以銷售策略看，“奇兵先行”正是以一種片區(qū)特有的產(chǎn)品來迅速搶占市場(chǎng)，占據(jù)先機(jī)，取得攻堅(jiān)優(yōu)勢(shì)。（5）首期一成付款方式（97折）★ 簽訂認(rèn)購書時(shí)交定金20000元。 在每年深圳體育館舉行的全國(guó)足球甲A聯(lián)賽上，通過提供部分贊助，獲取在場(chǎng)上做廣告宣傳，既宣傳自身樓盤形象，又與宣傳理念相吻合。第十天：實(shí)地參觀項(xiàng)目工地和其他項(xiàng)目的展銷場(chǎng)地，了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)。 在公開發(fā)售前，舉辦名為“運(yùn)動(dòng)、青春、家”有獎(jiǎng)體育娛樂競(jìng)賽，建議與福田文體中心共同承辦，以減少開支，擴(kuò)大自身的社會(huì)影響力?！?簽署房地產(chǎn)買賣合同12個(gè)月內(nèi)付10%樓款?！?簽訂認(rèn)購書之日起7天內(nèi)付40%樓款（含訂金）。在廣告推廣中以軟性的包裝為主，從側(cè)面宣傳，以面帶點(diǎn)的來塑造樓盤的形象，即將“運(yùn)動(dòng)的家園”的整體形象糅合“單身貴族的樂園”的局部特色一起推廣。售樓處所需用品如下