【正文】 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通銷售人員在大量廣告支持下的推銷說辭。 就目前樓盤的實(shí)際狀況而言，（準(zhǔn)現(xiàn)樓、配有花園別墅）成為我們最大的賣點(diǎn)。具體方案由廣告公司與裝修公司共同設(shè)計(jì)，聯(lián)合發(fā)展商、策劃代理公司共同審定。⑷最差單位價(jià)格低，其它單元?jiǎng)t可通過樓宇差價(jià)系數(shù)的修正來保證基本的利潤(rùn)空間。 以低價(jià)開盤，迅速成交，促進(jìn)資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤(rùn)創(chuàng)收。樹立“法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)” 擦新怡豐的房地產(chǎn)品牌 達(dá)至最大限度的銷售率，爭(zhēng)取清盤。樣板房風(fēng)格定位：大氣超凡 簡(jiǎn)約時(shí)尚專為成功人士度身打造藝術(shù)精品，創(chuàng)造人性化、親情化、休閑化的時(shí)尚功能空間，體現(xiàn)簡(jiǎn)約高檔的設(shè)計(jì)風(fēng)格，做到高檔而不奢華，雅致而不單調(diào)，達(dá)到高品位居家文化氛圍，以白色為主調(diào)，采用直線、幾何造型與曲線相結(jié)合，營(yíng)造空間感，通過天花和地面的呼應(yīng)，使功能分區(qū)既達(dá)到明顯區(qū)分，又能夠有機(jī)的結(jié)合，再以主色調(diào)的搭配，給人以敞潔明亮的效果，又體現(xiàn)了溫馨舒適的居家環(huán)境，木門及門套以深色紅棕配比，實(shí)現(xiàn)顏色反差，襯托出特有的深邃時(shí)空感，體現(xiàn)出現(xiàn)代人的審美內(nèi)涵和層次感，強(qiáng)調(diào)以人為本，煥發(fā)前沿居家裝飾概念，展現(xiàn)高雅、亮麗、潔凈、簡(jiǎn)約和富有文化內(nèi)涵的時(shí)尚空間，使整個(gè)居家溫馨、舒展和閑適。 三、 戶外媒體 戶外廣告牌根據(jù)本公司對(duì)區(qū)域地段交通流量分析及視覺效果評(píng)估，以下地方可供本項(xiàng)目作據(jù)點(diǎn)廣告：⑴南坪轉(zhuǎn)盤路段⑵長(zhǎng)江大橋橋頭（暫無地段）⑶鵝公巖大橋橋頭（暫無地段）作為流動(dòng)的廣告牌可供選擇有：南坪轉(zhuǎn)盤、南坪西路、南坪南路、南城大道、步行街等路段戶外廣告牌一律采用電腦噴繪，具體規(guī)格依現(xiàn)場(chǎng)廣告位而定。B、 宣傳方式前期以文章及新聞報(bào)道的軟廣告為主，向觀眾傳遞樓盤信息，公開發(fā)售后以硬廣告為主，以強(qiáng)有力的訴求點(diǎn)，促使客戶購(gòu)樓。/我們更不敢奢求能與大海同呼吸，共日夜，四季相伴，時(shí)刻相隨，/在日積月累的感悟之中，體味一種內(nèi)在的海洋精神境界。多為二次置業(yè)，購(gòu)買大戶型的意向較大。在重慶這個(gè)沒有“海”的城市，做“海”的文章實(shí)在是沒有多大空間。做單頁(yè)雙面A4的海報(bào)，既可隨報(bào)附送，亦可在促銷點(diǎn)大量派送。B、 天花以法蘭西國(guó)旗“紅、白、藍(lán)”三色布幔，以波浪造型鋪設(shè)。模型為售樓處必備工具，特別是預(yù)售房，它給客戶以來樓盤直觀清晰的形象體現(xiàn)，間接引導(dǎo)購(gòu)買行為。爭(zhēng)取最后一次浪潮定格“百分之百”的銷售藍(lán)圖！一句話，從項(xiàng)目整個(gè)銷售周期（暫定6個(gè)月，從2002年11月至2003年4月）來看，廣告宣傳的高峰期（波峰）在三個(gè)結(jié)點(diǎn)：第一，前期（11月1日前后）；第二，元旦（12月27日前后）；第三，入伙（明年3月中下旬）。定價(jià)說明：⑴收受客戶定金，先期穩(wěn)定的購(gòu)買關(guān)系。第四階段 掃尾期（3月28日—6月28日）定價(jià)原價(jià)：微利運(yùn)作，盤活余房。追求的是“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，短時(shí)間內(nèi)取得銷售績(jī)效。所以某人買了一個(gè)他滿意的住宅，他將影響這些人并帶動(dòng)其中部分產(chǎn)生購(gòu)買行為；相反，如果他對(duì)所買的樓不滿意，亦將直接影響這些人，甚至更多人對(duì)本樓盤不再問津。本項(xiàng)目剩余單位291套，則將至少有70戶業(yè)主是由老業(yè)主介紹來的。A、 組織專車接送買家看樓，而且在現(xiàn)場(chǎng)、會(huì)場(chǎng)、車上均安排專人負(fù)責(zé)對(duì)買家進(jìn)行接待與解說，避免買家在這一過程中流失。付款方式：⑴一次性付款98折⑵銀行按揭，首期二成，八成三十年按揭無折扣。第二階段：公開期 強(qiáng)銷期（10月28日——11月28日）定價(jià)原價(jià)：行情開盤緩慢上升，迅速聚積財(cái)氣和人氣。另備注：由于項(xiàng)目各種不確定因素的干擾，導(dǎo)致我們坐失了開盤銷售的黃金時(shí)期，失去了登臺(tái)亮相最佳時(shí)間擋，對(duì)今后項(xiàng)目銷售帶來諸多負(fù)面影響，目前已不適宜項(xiàng)目開盤活動(dòng)的組織和實(shí)施，以下開盤活動(dòng)方案僅供參考：第六部分 開盤活動(dòng)方案一、目的： 通過公關(guān)活動(dòng)，在十一前期（11月2日）正式開售當(dāng)天，達(dá)到吸引眾多人流、營(yíng)造廣泛口頭流傳、區(qū)域范圍內(nèi)人群高度關(guān)注性的效果。（二） 展銷會(huì)如：重慶市的春、秋季住交會(huì)、南坪步行街的長(zhǎng)期展點(diǎn)等。D、 置業(yè)顧問前臺(tái)及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果?！稑I(yè)主通訊》作為小區(qū)自辦的文化雜志，即可增進(jìn)業(yè)主的小區(qū)的認(rèn)同感，提高小區(qū)的文化層次，亦可促進(jìn)怡豐大廈的銷售。二、從“實(shí)”方面入手，通過眾多的法蘭西元素來支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目的定位，即如何來體現(xiàn)是法式地中海風(fēng)情、高級(jí)花園洋房社區(qū)？ 大廈工地圍墻：以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)以配合樓盤的宣傳定位； 大廈裙樓外立面：大型羅馬柱造型，用水泥和石膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型； 大廈大門：外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開，給人們一種純正的法式地中海風(fēng)情。三是“結(jié)合”怡豐海洋公園項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成品牌互動(dòng)關(guān)系。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的分析結(jié)論為項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣給誰，賣什么，從而確定本項(xiàng)目的戰(zhàn)略方針，即怎么賣？一、 項(xiàng)目名稱怡豐—海韻豪園二、 項(xiàng)目推廣定位 ——南城大道309號(hào)三、廣告語：★ 法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)★ 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào)★ 尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情★ 濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化四、目標(biāo)客戶的定位 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（以南岸區(qū)各專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）； 中小企業(yè)主； 周邊單位集團(tuán)購(gòu)買； 政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員的換房； 周邊其它高收入的客戶； 其它區(qū)域有在南岸置業(yè)的客戶。/但我們又會(huì)時(shí)常感覺到生活中是那么缺乏海的博大、海的寬容、海的沉靜和海的無垠。第三部分 整合宣傳方案房地產(chǎn)營(yíng)銷主要通過三大媒體（公共媒體、印刷媒體、戶外媒體），現(xiàn)場(chǎng)包裝和一系列的活動(dòng)來宣傳推廣，為了確保將本項(xiàng)目成功地推入市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目的品牌形象，以配合銷售工作的順利進(jìn)行，需要一個(gè)整合的宣傳方案與各銷售階段相配合。做足法蘭西的風(fēng)情，展現(xiàn)怡豐—海韻豪園的賣點(diǎn)，給人第一印象為“品味、精致、高雅、純正”，讓客戶看到宣傳折頁(yè)就，聯(lián)想到“法蘭西國(guó)