【正文】 受客戶定金，先期穩(wěn)定的購(gòu)買關(guān)系。B、 付款方式：⑴一次性付款94折⑵銀行按揭：首期二成，八成三十年按揭95折。⑶起價(jià)不高，日后每階段升幅50—100元/M2，便于形成價(jià)升量漲的動(dòng)銷態(tài)勢(shì)，而且因?yàn)樯臻g大，易于隨時(shí)調(diào)控，不至于造成“有價(jià)無(wú)市”之態(tài)。第三階段：持銷期、（11月28日—— 3月28日）定價(jià)原則： 平穩(wěn)銷售、穩(wěn)中有升、追求利潤(rùn)最大化主要方式：A、 基本定價(jià)：起價(jià)和平均單位上漲100元/ M2。第四階段 掃尾期（3月28日—6月28日）定價(jià)原價(jià)：微利運(yùn)作，盤活余房。第八部分 銷售渠道限于房地產(chǎn)商品的特殊性，一般而言，行之有效的房地產(chǎn)銷售渠道主要有三種：現(xiàn)場(chǎng)銷售、展銷會(huì)銷售和業(yè)務(wù)員直銷、業(yè)主直銷，以下就逐一簡(jiǎn)述。總之，務(wù)必讓購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)后有一種濃郁的法蘭西情調(diào)，用“家”的環(huán)境去引導(dǎo)、感染購(gòu)買者。推出促銷方法（看樓者皆可獲贈(zèng)小禮品等），促使更多的人流集中在周末出現(xiàn)。追求的是“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，短時(shí)間內(nèi)取得銷售績(jī)效。行車路線既要避開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)附近不利于銷售的設(shè)施，又要保證行車暢順避免塞車和走泥水路。 根據(jù)本樓盤目前的社會(huì)形象，單純的依靠廣告投放及展示活動(dòng)還不夠，我們必須大量派單，也就是所謂的“反復(fù)效應(yīng)”，使客戶在無(wú)形中對(duì)本樓盤加深印象。硬件不行只能用軟件，即服務(wù)和入住率來(lái)重塑品牌。所以某人買了一個(gè)他滿意的住宅，他將影響這些人并帶動(dòng)其中部分產(chǎn)生購(gòu)買行為；相反，如果他對(duì)所買的樓不滿意，亦將直接影響這些人，甚至更多人對(duì)本樓盤不再問(wèn)津。事實(shí)上，發(fā)動(dòng)已購(gòu)房的業(yè)主或?qū)①?gòu)房的業(yè)主加入銷售隊(duì)伍，已成為房地產(chǎn)銷售的重要渠道。）⑷加強(qiáng)對(duì)老業(yè)主的服務(wù)力度，重塑物業(yè)管理的嶄新形象，讓入住業(yè)主滿意了，自然形成良好的口碑，無(wú)形中就產(chǎn)生了“業(yè)主直銷”的功效。無(wú)論是發(fā)展商、中介商還是媒體都已充分認(rèn)識(shí)到“顧客營(yíng)銷”的重要性并已開(kāi)始實(shí)際行動(dòng)。本項(xiàng)目剩余單位291套，則將至少有70戶業(yè)主是由老業(yè)主介紹來(lái)的。這也就是所謂的“示范效應(yīng)”。因此，派單，就時(shí)段性而言也是一種較好的營(yíng)銷手段。C、配合強(qiáng)有力的促銷措施D、展銷會(huì)場(chǎng)氣氛的調(diào)控經(jīng)綜合分析，本項(xiàng)目的展銷方案一是參加市政府的春秋兩季房交會(huì)，二是在南岸區(qū)人流較旺的步行商業(yè)街，周末和節(jié)假日搞活動(dòng)，配看樓專車接送。A、 組織專車接送買家看樓，而且在現(xiàn)場(chǎng)、會(huì)場(chǎng)、車上均安排專人負(fù)責(zé)對(duì)買家進(jìn)行接待與解說(shuō)，避免買家在這一過(guò)程中流失。例如：把簽認(rèn)購(gòu)書、交首期款、辦銀行按揭、交樓手續(xù)、辦理房產(chǎn)證等都安排在銷售現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)五、六次，人氣豈得不旺？（3） 采取多種措施延長(zhǎng)購(gòu)房者每次停留的時(shí)間：①專人照顧購(gòu)房者隨行的小孩，并帶其到兒童娛樂(lè)場(chǎng)所②舉行各種文娛、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。第二、 搞好銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣的培育。這是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的一種最主要方式，對(duì)大型跨年度發(fā)展的項(xiàng)目尤顯重要。付款方式：⑴一次性付款98折⑵銀行按揭，首期二成，八成三十年按揭無(wú)折扣。（3）銀行按揭特惠：首期一成，另一成入伙付（或約定時(shí)間），八成三十年按揭98折。付款方式：視市場(chǎng)的反應(yīng)強(qiáng)弱，可及時(shí)修正銀行按揭及建筑付款前后的比例，以起到價(jià)格的微調(diào)作用。C、 促銷優(yōu)惠：⑴開(kāi)盤一周內(nèi)購(gòu)房享受額外99折⑵參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)（詳情待定）定價(jià)說(shuō)明：⑴起價(jià)于該價(jià)位，基本符合本樓盤的“商意中價(jià)”定價(jià)。第二階段：公開(kāi)期 強(qiáng)銷期（10月28日——11月28日）定價(jià)原價(jià)：行情開(kāi)盤緩慢上升，迅速聚積財(cái)氣和人氣。承諾開(kāi)盤前無(wú)條件退定金。二、 說(shuō)明 本區(qū)樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，且本項(xiàng)目產(chǎn)品自身存在的特殊性，如：戶型偏大、落后；樓盤忠誠(chéng)度為0；停工后二次開(kāi)盤形象受損嚴(yán)重等，故定價(jià)不可太高，以保留一點(diǎn)升值空間。同時(shí)彩花齊放，舞獅、腰鼓表演，全場(chǎng)鼓掌。另備注：由于項(xiàng)目各種不確定因素的干擾，導(dǎo)致我們坐失了開(kāi)盤銷售的黃金時(shí)期，失去了登臺(tái)亮相最佳時(shí)間擋，對(duì)今后項(xiàng)目銷售帶來(lái)諸多負(fù)面影響，目前已不適宜項(xiàng)目開(kāi)盤活動(dòng)的組織和實(shí)施，以下開(kāi)盤活動(dòng)方案僅供參考：第六部分 開(kāi)盤活動(dòng)方案一、目的： 通過(guò)公關(guān)活動(dòng)，在十一前期（11月2日）正式開(kāi)售當(dāng)天，達(dá)到吸引眾多人流、營(yíng)造廣泛口頭流傳、區(qū)域范圍內(nèi)人群高度關(guān)注性的效果。2月底3月、4月初——又一廣告投放高峰期，以“典藏單位，絕版至尊”“源于品質(zhì)、止于至善……”為宣傳主題的硬性廣告。（四）廣告鞏固階段（掃尾期）時(shí) 間：2003年3月廣告策略：硬性廣告，結(jié)合項(xiàng)目入伙配合公關(guān)活動(dòng)內(nèi) 容：隆重入伙，承諾是金 最后單位，絕版機(jī)會(huì) 全城聚焦——引領(lǐng)南岸新生活、見(jiàn)證高品質(zhì)生活目 標(biāo)：將尾盤全部消化掉，實(shí)現(xiàn)100%銷售媒介策略開(kāi)盤前：以樓體條幅、單張派發(fā)為主開(kāi) 盤：硬廣告進(jìn)行集中推廣，使項(xiàng)目一夜脫胎換骨。第四部分 媒體廣告策略廣告的階段性及策略（一）廣告準(zhǔn)備階段（開(kāi)盤前，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段）時(shí) 間： 2002年10月至2002年11月廣告策略：以“樓體條幅”輻射為主，配合“單張”派發(fā)吸引部分受眾關(guān)注。（二） 展銷會(huì)如：重慶市的春、秋季住交會(huì)、南坪步行街的長(zhǎng)期展點(diǎn)等。（四） 模型本項(xiàng)目模型現(xiàn)狀過(guò)于陳舊，給人以敗落之感，建議重新制作。充分展現(xiàn)本項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)的特色所在，以歐式為主調(diào)，一律采用歐化家私，同時(shí)不同的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格也有所不同，以迎合不同年齡層次的客戶群口味，如小戶型偏重以色彩明快的年輕風(fēng)格，而大戶型則偏重以深沉穩(wěn)重的成熟風(fēng)格。G、 售樓處外立面，以“白”色為基調(diào)，大面積平波落地窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)采光，頂端215 m2純形象大型噴繪廣告，再配以夜景投光燈，使之達(dá)到全方位展示效果。D、 置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)及背景玄關(guān)仿造歐式風(fēng)格，面油淺棕真石漆仿真，內(nèi)嵌日光燈槽加強(qiáng)燈光效果?，F(xiàn)場(chǎng)包裝是與媒體廣告相輔相成的。 路旗在公開(kāi)發(fā)售或促銷活動(dòng)時(shí)，使用路旗廣告來(lái)烘托氛圍，用路旗包裝的主要地方：A、 工地現(xiàn)場(chǎng)；B、 樓盤通往主干道的道路兩邊。）★第7P：上端為重慶最繁華的夜景圖片（合折起來(lái)時(shí)與第2P的南岸步行街夜景相呼應(yīng)），圖片的夜色上空洋溢著濃濃的法蘭西浪漫情調(diào)，配上一對(duì)法國(guó)情侶含情脈脈的對(duì)視圖片；下端為“重慶南岸區(qū)的