【正文】 資產(chǎn)按 10 年攤銷。因此，項目具備財務生存能力。說明項目財務狀況良好、清償能力較好。在項目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設投資增加幅度為 %，經(jīng)營收入下降幅度為 %，表明產(chǎn)品價格和建設投資的變化對財務內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營成本的變化對本項目的財務內(nèi)部收益率的影響不大。３、利潤與利潤分配表分析項目正常經(jīng)營年份銷售收入為 1927 萬元，銷售稅金及附加為 106萬元，總成本費用為 563 萬元，利潤總額為 1258 萬元。修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。其建設資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為：2022 年安排55%， 2022 年安排 45%。公用設備及安裝工程（1）設備原價按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。第十一章 建設進度及招投標方案一、建設進度根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設項目規(guī)劃，本項目擬定在 1 年內(nèi)實施，具體工作安排為：根據(jù)計劃于 2022 年 7 月開始各項準備工作，于 2022 年 6 月進行竣工驗收。共修建?？?8000 米，高 — 米，下底寬 60 厘米，上寬 30 厘米，預留泄水孔 35 厘米，其弧度隨山勢而變。供電方式供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進線方式采用高壓電纜架空敷設，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。日計算客房—— 按 80 升/人（五）綜合統(tǒng)一原則在注重生態(tài)效益和市場經(jīng)濟效益的同時要注重社會效益，通過合理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識和提倡文明生活方式。張家界市屬湖南省直轄市（地級） 轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級）和慈利、桑植兩縣。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。第六章 建設內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設計思想本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設計、修建為手段，以創(chuàng)設現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風情互動活動及原生態(tài)拓展訓練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結合起來，講求“原汁原味” ，避免“視角污染” ，追求設施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風尚、傳統(tǒng)和禁忌。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變湖南農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導意義。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達。近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。原生態(tài)拓展訓練基地：修建原生態(tài)拓展訓練基地 180 畝。（三）根據(jù)旅游市場需求，研究項目建設規(guī)模以及相關的輔助設施工程等。這種新興的“綠色度假”旅游活動每年可以給法國農(nóng)民帶來 700 億法郎的收益，相當于全國旅游業(yè)收入的 1/4。我國在“十五”期間已經(jīng)啟動國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設工程。四、促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展湖南的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強的游覽性，但從抽樣調查的結果看，旅游者的停留時間卻不長，停留時間在 2晚以上的只占到了 %，因此，全面延長旅游者的停留時間，是當前湖南旅游業(yè)面臨的問題。隨著焦柳鐵路的電氣化改造，張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車，已大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運輸能力之間的矛盾。一是風貌觀。挖掘當?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗少數(shù)民族文化。全國著名的自然保護區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。蔬菜種植園分布在農(nóng)莊北面，以現(xiàn)有坡地為主，進行平場培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗區(qū)。管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結構防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調合漆兩遍防腐。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于 10 歐。一、項目區(qū)環(huán)境條件項目位于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村，所選地址地形開闊整齊，背風向陽。（二）項目招投標方案招標形式及資質要求（1）由業(yè)主按國家招標投標法及有關規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設計單位和項目監(jiān)理單位。（三）流動資金流動資金估算采用分項詳細估算法。根據(jù)目前市場行情預測及植物生長特性，本項目 2022 年收入為385 萬元，2022 年收入為 1156 萬元，2022 年收入為 1542 萬元。估算得項目年折舊費為 160 萬元，年攤銷費為 0 萬元。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項目計算期 2022 年的數(shù)據(jù)為基礎進行，該年總成本費用為 263 萬元，可變成本為 202 萬元，固定成本為 61 萬元，年銷售收入為 300 萬元，年稅金及附加為 萬元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下：BEP（利用率）= 年固定總成本 /（年銷售收入年可變成本銷售稅金及附加 ）100%= %根據(jù)計算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖 121。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。財 務 內(nèi) 部 收 益 率 (%)051015202530354015 10 5 0 5 10 15不 確 定 因 素 變 化 (%)基 本 方 案 建 設 投 資經(jīng) 營 收 入 經(jīng) 營 成 本基 準 收 益 率 線圖 122 財務敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項目對上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營收入、建設投資、經(jīng)營成本。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務上可以被接受。年估算。五、資金籌措本項目投資全部由業(yè)主自籌。工程費用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。但在建設過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應按照預防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土時考慮沉沙凼、截洪溝，既增強防洪排澇能力，又提高抗旱能力。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土” 。供電要求及負荷等級除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。用水量○1考慮到節(jié)水的原則和本項目建設期較短的因素，一次性預測水量預測指標如下：游客—— 按 40 升/人（四）市場需求原則規(guī)劃時要實行準確而細化的客源市場定位，以客源市場的現(xiàn)實和潛在需求為導向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢，實現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積 9563 平方公里，東西最長 167 公里，南北最寬 96 公里，總人口達 150 萬人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近 60 萬人） 。購物?；诖?，“張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與張家界市周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。（5）多元的民族文化。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。1998 年國家旅游局以“華夏城鄉(xiāng)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動。接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。（四）項目實施規(guī)劃，估算項目投資，落實資金籌措方案。美國每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達到二千萬人次， “瓜果塑造”、 “莊稼人藝術畫”等鄉(xiāng)間藝術也頗受游客青睞。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。而本項目的建設，將更好地為旅游者服務，使其更有可能延長停留時間，這對于促進湖南旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。觀賞張家界特有的山水風光，觀看農(nóng)村田園風光、特種養(yǎng)殖。第七章 項目選址和建設條件一、項目選址本項目擬選址于湖南省張家界市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村。武陵山脈由梵凈山分支進入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進入歷山、桂英山與青龍山；中支則進入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天臺山。民族風情園布置在農(nóng)莊南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗風情展示、文化用品展示為主。排水工程（1）系統(tǒng)的劃分本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。二、生態(tài)園林工程（一）建設標準水土保持綜合治理技術規(guī)范（GB/～～1996） ；灌溉與排水工程設計規(guī)范（GB502881999 ） ； 《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計規(guī)范 》 （TD/T1012 ～2022） ； 《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程 》 （TD/T1013 ～2022） ； 《灌溉與排水工程設計規(guī)范 》 （GB/50288～99） ；國家及當?shù)氐默F(xiàn)行設計規(guī)范和技術標準。周邊無工業(yè)“三廢”及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。（2）資質要求建議 勘察單位資質：乙級； 設計單位資質：乙級； 施工單位資質：二級以上； 監(jiān)理單位資質：乙級。估算得項目滿負荷生產(chǎn)年份需流動資金 104 萬元，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負荷估算。（二）銷售稅金及附加和增值稅估算項目應繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。折舊費、攤銷費估算詳見財務分析輔助報表－6。02004006008001000120014001600180020220 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100產(chǎn) 率 (%)銷售收入及成本費用(萬元)總 成 本 費 用銷 售 收 入 （ 扣 稅 金 ）固 定 成 本盈 虧 平 衡 點 ： % 圖 121 盈虧平衡分析圖盈虧平衡分析表明，本項目檢測能力只需達到設計規(guī)模的 %時，業(yè)主就可以保本，說明項目具有一定的抗風險能力。從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有一定的抗風險能力。表 122 敏感性分析表序號 項 目 不確定因素變化率 項目財務內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù)　 基本方案 %15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 1 建設投資15% % 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 2 經(jīng)營成本15% % 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 3 產(chǎn)品價格15% % 根據(jù)敏感性分析表所示數(shù)據(jù)繪制敏感性分析圖，如圖 122。２、項目資本金現(xiàn)金流量表分析根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表（財務分析報表－2） ，項目的資本金財務內(nèi)部收益率為 %。職工工資及職工福利費項目勞動定員為 40 人，職工平均工資和福利費按 萬元/人本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關資料、依據(jù)發(fā)生變化，應在規(guī)定范圍內(nèi)調整。四、項目投資（一）建設投資項目建設投資估算總額為 4519 萬元，其中工程費用 2061 萬元，公用設備購置費 800 萬元，設備安裝工程費 64 萬元，工程建設其他費用 1379 萬元，工程基本預備費 215 萬元。三、水土保持項目本身有利于生態(tài)環(huán)境的保護和水土保持。 土地整理（1）土地平整土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進行整治：一是將大多數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產(chǎn)區(qū)干道和人行便道路基使用。設計范圍本次設計范圍包括農(nóng)莊的供配電網(wǎng)，公用工程照明，消防以及生產(chǎn)用電設計。（2）用水量及要求本項目年工作日為 365 天。（三）科學性原則實施規(guī)劃前科學地分析現(xiàn)狀資源特點，科學評估現(xiàn)狀優(yōu)劣勢和容納能力及適宜的發(fā)展模式，技術保證保護好農(nóng)