【正文】 將加強(qiáng)城市人工建設(shè)對(duì)自然環(huán)境的適應(yīng)與協(xié)調(diào)。依托工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依據(jù)貢江南區(qū)依江而生、傍山而存的自然條件和地理位置，同時(shí)貢江南區(qū)也是城區(qū)絕版的具有大面積良好山水環(huán)境的區(qū)域，本次規(guī)劃在布局上將著力依托于江、借助于山，做足、做好“山水”文章，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)城市風(fēng)格，體現(xiàn)親水關(guān)系和山地特色。炎帝廣場(chǎng)可以充分利用蘇區(qū)紅色文化的內(nèi)涵，通過這種共和國(guó)源頭的人文識(shí)別，通過與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動(dòng)，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。究其原因，大致有以下幾種因素：（1）開發(fā)商實(shí)力的欠缺，對(duì)項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無(wú)法保證項(xiàng)目良好運(yùn)行，致使長(zhǎng)期利益受損或失去。同時(shí)規(guī)劃區(qū)南面也緊鄰羅田巖省級(jí)森林公園，江對(duì)岸也有寶塔公園、中央紅軍出發(fā)紀(jì)念館，這些都是規(guī)劃區(qū)重要的背景資源。項(xiàng)目所在地周邊輸變電設(shè)施較為齊備，施工階段可根據(jù)需要，就近接電。2022 年完成業(yè)務(wù)總量 22873 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。53之間；轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，352 個(gè)行政村，總面積 2893 平方公里，南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里；城區(qū)面積 12 平方公里；境內(nèi)通行客家方言。城市綜合體項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升于都縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全。利用貢江，將城區(qū)一分為二。④經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量得到改善，財(cái)政收入占 GDP 比重大幅提高。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ：：。中央根據(jù)地失守后，為了保護(hù)這批傷病員，不少于都群眾還付出了生命代價(jià)，譜寫了一曲曲擁軍的悲壯之歌。（4）為紅軍休整提供便利。于都當(dāng)時(shí)的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，全縣各類合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予“中央蘇區(qū)第一縣總社” 和“模范合作社” 稱號(hào)，為繁榮蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)做出了貢獻(xiàn)。緊接著紅四團(tuán)配合紅五軍攻占于都城，于都縣城得到第一次解放。 于都在中央蘇區(qū)的歷史地位和重要貢獻(xiàn)于都，是一塊紅色的土地。推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。 可行性研究的結(jié)論開發(fā)建設(shè)于都縣城市綜合體項(xiàng)目可以達(dá)到下述目的：（1）符合《于都縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （2022—2020 年） ，有利于于都縣的城市發(fā)展，有利于整治和美化城市環(huán)境。六是建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，2022 年，于都縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破百億元，達(dá) 億元，總量為 2022 年的 倍，實(shí)現(xiàn)四年翻番，2022 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2022 年 GDP 總量。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢(shì)的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結(jié)在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應(yīng)，互相配合，成為 1929 年初紅四軍、紅五軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來(lái)的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎(chǔ)。于都的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢(mèng)昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有力地支援了紅軍反“圍剿” 斗爭(zhēng)。（3）掩護(hù)主力紅軍突圍轉(zhuǎn)移。安置保護(hù)好這批傷病員是于都縣蘇區(qū)政府和人民群眾的一項(xiàng)艱巨任務(wù)，縣區(qū)派出專門干部，召開專門會(huì)議，把安置任務(wù)落實(shí)到村到戶，幾乎全縣所有農(nóng)戶都安置了傷病員。1949 年 8 月 13 日，于都人民獲得解放，從而走上了翻身做主人的康莊大道。③外貿(mào)進(jìn)出口呈現(xiàn)高位增長(zhǎng)。 《于都縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年）2022 年，于都縣人民政府組織編制的《于都縣城市總體規(guī)劃（修編） 》 （20222020 年） ，確定了如下要點(diǎn)：（1）城市性質(zhì)：贛州市域中部制造業(yè)基地，具有多元文化特色的重要新興城市。科學(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力，推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。3539。有大型橋梁 6座，即寒信大橋、水頭大橋、紅軍大橋、長(zhǎng)征大橋、三門大橋和新澄江大橋，總長(zhǎng) 米。因此，項(xiàng)目用電能得到充分保證。（4）人文優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目定位于立足于都、帶動(dòng)瑞金、會(huì)昌、寧都、影響贛州、輻射江西乃至全國(guó)的集休閑、文化、娛樂、購(gòu)物、旅游、體驗(yàn)、展覽、服務(wù)八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，項(xiàng)目自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)、品味優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、與先天等八大優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目整體處于極具競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、停車場(chǎng)、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂場(chǎng)等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過銷售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目升級(jí)開發(fā)產(chǎn)生的中長(zhǎng)期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開發(fā)本項(xiàng)目的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競(jìng)爭(zhēng)就是品牌力的競(jìng)爭(zhēng)，通過對(duì)行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目都具有一個(gè)成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂福，大潤(rùn)發(fā)，好又多，萬(wàn)達(dá)等，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國(guó)外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國(guó)，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開發(fā)項(xiàng)目，玩的是“借殼上市”，“殼”就是他的品牌，“市”就是市場(chǎng)，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個(gè)成功或者成熟的自身品牌，消費(fèi)者通過品牌識(shí)別，不僅可以明白它的屬性，還可以對(duì)它的產(chǎn)品、價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)做出識(shí)別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線模式；國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，需要通過項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)占領(lǐng)屬于自己的市場(chǎng)，還處于資金積累、專業(yè)積累、市場(chǎng)推廣、品牌積累的原始階段。 科學(xué)地做好貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，首先要立足現(xiàn)實(shí)、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)地確立貢江南區(qū)開發(fā)建設(shè)的科學(xué)發(fā)展思路。（2）社會(huì)方面：樹立富有特色的城市形象，延續(xù)與創(chuàng)造城市文化，提高市民綜合素質(zhì)，使貢江南區(qū)整體城市品質(zhì)得到提升。項(xiàng)目整體定位：打造于都縣地標(biāo)級(jí)的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目增進(jìn)了用地集約性，對(duì)土地資源日益緊張的地區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)；綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對(duì)城市發(fā)展有著積極作用。項(xiàng)目以此表達(dá)、展現(xiàn)蘇區(qū)紅色文化，成為共和國(guó)誕生地文化教育的重要場(chǎng)所，借此擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，吸引人們的關(guān)注?！叭蠊δ芷瑓^(qū)”——西片區(qū)將以工業(yè)為功能載體的工業(yè)園片區(qū)；中心片區(qū)將是集教育培訓(xùn)、文化體育、旅游接待、休閑度假、會(huì)議、行政辦公等功能為一體的綜合片區(qū)；東片區(qū)將以居住為主要開發(fā)建設(shè)內(nèi)容, 依山而筑、順勢(shì)而居，開發(fā)建設(shè)成組團(tuán)式現(xiàn)代山地于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告42居住片區(qū)。就是要把以人為本的發(fā)展理念真正全面落實(shí)到貢江南區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展的各個(gè)方面，關(guān)注人的全面發(fā)展，關(guān)注城市所有的人，處處體現(xiàn)城市的人文關(guān)懷。同時(shí)關(guān)注外來(lái)投資的各種需求，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)規(guī)劃區(qū)不斷向前發(fā)展。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)勢(shì)必為項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇，使項(xiàng)目得到獨(dú)特的發(fā)展平臺(tái)；因此文化價(jià)值是本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的催化劑，是項(xiàng)目賴以生存的根本保證與強(qiáng)力支撐。另外，近年來(lái)紅色旅游的熱潮，本規(guī)劃區(qū)坐擁優(yōu)良的自然與人文資源，必將迎來(lái)廣闊的旅游休閑市場(chǎng)。于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27圖 31 貢江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28圖 32 于都縣城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目用地紅線圖于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。廠區(qū)地勢(shì)平坦，周圍地形為侵蝕堆積階地地形，地層第四紀(jì)發(fā)育齊全；上部為棕黃色、枯黃色不清晰的網(wǎng)紋狀粘土，粘結(jié)性好；下部為褐色砂礫層夾薄層砂石層；地表出露主要是第四紀(jì)紅土。土壤多呈酸性，成土母質(zhì)為各種母巖風(fēng)化的殘積或堆積物，地表一般具有枯枝落葉層和半腐解的有機(jī)質(zhì)層，壤質(zhì)至粘質(zhì)，PH值 —，有利于油茶的生長(zhǎng)和生產(chǎn)。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的基礎(chǔ)條件。（2）發(fā)展策略：以道路交通建設(shè)為引導(dǎo)，以加快工業(yè)化步伐為主線，克服被邊緣化的傾向，積極主動(dòng)承接閩西南的輻射，打通通于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19過廣東東部的出海通道，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，發(fā)展紅色旅游和生態(tài)旅游，以資源導(dǎo)向型工業(yè)化帶動(dòng)城市化，以旅游休閑凸現(xiàn)城市特色，成為產(chǎn)業(yè)特色明顯、生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域。由此可見，作為贛州市的人口、經(jīng)濟(jì)大縣，隨著于都縣城鎮(zhèn)功能增強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為城市開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來(lái)于都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔消費(fèi)場(chǎng)所和高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購(gòu)房作為一種安全、增值的投資方式。企業(yè)效益大幅提升，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入首破 140 億元，達(dá) 億元，增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，增長(zhǎng) %，其中，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，同比增長(zhǎng) %，全縣 54 家規(guī)模以上企業(yè)全部實(shí)現(xiàn)盈利。至 11 月底中央蘇區(qū)各縣城和交通要道全部被敵占領(lǐng)，根據(jù)地被敵人分割成許多小塊互不關(guān)聯(lián)的游擊區(qū)，紅軍和游擊隊(duì)不斷被包圍遭受損失。贛南省、于都縣蘇維埃政府組織了 800 余條漁船用于紅軍搭浮橋和擺渡之用，于都群眾把家中的門板、床板、店鋪板全部貢獻(xiàn)出來(lái)提供給紅軍架浮橋。參加長(zhǎng)征的于都籍紅軍將士達(dá) 萬(wàn)余人，其中 萬(wàn)人在長(zhǎng)征中壯烈犧牲，四千余人在突破敵人第一、二、三道封鎖線時(shí)被敵軍打散回到原籍繼續(xù)從事革命斗爭(zhēng)，只有一千余人勝利到達(dá)陜北，全國(guó)解放后僅留下 277 人。蘇區(qū)時(shí)期，在現(xiàn)于都縣范圍內(nèi)先后組建了紅十五縱隊(duì)、紅二十二縱隊(duì)、于都赤衛(wèi)師、于都獨(dú)立第三團(tuán)、于都紅衛(wèi)警衛(wèi)營(yíng)、于北區(qū)獨(dú)立團(tuán)、獨(dú)立第九團(tuán)、紅色特務(wù)團(tuán)、于都模范師、少共國(guó)際師勝利團(tuán)等大批地方工農(nóng)武裝，這些地方武裝先后都加入了主力紅軍。紅十五縱隊(duì)是贛南第一支正規(guī)工農(nóng)武裝，它的成立大大推動(dòng)了于興邊界工農(nóng)武裝斗爭(zhēng)的發(fā)展，揭開了贛南革命史上的新篇章。一是人口大縣，總?cè)丝?104 萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，人口規(guī)模為江西第四、贛州第一，擁有富余勞動(dòng)力 45 萬(wàn)人。于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告I于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告于都城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告II目 錄第一章 總 論 ........................................................................................5 項(xiàng)目概況 .........................................................................................5 可行性研究依據(jù) .............................................................................6 可行性研究范圍 .............................................................................6 可行性研究的結(jié)論 .........................................................................7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 ............................................................8 項(xiàng)目建設(shè)背景 .................................................................................8 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .......................................................................15第三章 選址及建設(shè)條件 ......................................................................18 項(xiàng)目建設(shè)條件 ...............................................................................18 項(xiàng)目選址 .......................................................................................21第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ..........................................................................23 項(xiàng)目 SWOT 分析 ..........................................................................23 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的核心支撐 ...........................................................25第五章 項(xiàng)目定位與規(guī)劃 ......................................................................31 于都貢江新區(qū)的總體規(guī)劃 ..........................