【正文】 216。 合同書(shū)216。 設(shè)備分承包方檔案216。 程序文件216。樓控系統(tǒng) 關(guān)注BAS是否具備以下功能：(1) 監(jiān)視功能圖中各監(jiān)控點(diǎn)狀態(tài)，提供修改參數(shù)或發(fā)出指令的操作指示；(2) 控制功能：對(duì)設(shè)備的強(qiáng)制開(kāi)啟時(shí)可設(shè)置強(qiáng)制開(kāi)關(guān)時(shí)間；供配電系統(tǒng)建議只監(jiān)不控。(2) 接管驗(yàn)收小組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》配合工程施工、監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行概況性的驗(yàn)收和檢查。GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ207 屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GJ13 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 接管驗(yàn)收的程序明確物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收管理具體方法，使接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行，確保物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收得到有效控制，在接管驗(yàn)收階段基本上發(fā)現(xiàn)和解決工程遺留問(wèn)題，為接管進(jìn)駐做好準(zhǔn)備。 工作內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容1參與機(jī)電設(shè)備的調(diào)試2接收機(jī)電設(shè)備的專用工具3接收設(shè)備設(shè)施的備品備件，并初步確定設(shè)備設(shè)施易損件的合格供應(yīng)商4接收有關(guān)機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙并妥善保管5同施工方密切溝通，為每個(gè)系統(tǒng)接管前的專項(xiàng)培訓(xùn)做準(zhǔn)備6參與室內(nèi)裝修的早期介入管理7針對(duì)大樓內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，制定物業(yè)裝備、工具計(jì)劃8針對(duì)大樓的設(shè)備設(shè)施制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、安全操作規(guī)程和運(yùn)行管理規(guī)程9初步制定設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄表格、維護(hù)保養(yǎng)表格和操作記錄表格10制定房屋的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)11制定交接班制度和物業(yè)日常管理制度12收集有關(guān)接管驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，為接管驗(yàn)收作準(zhǔn)備13與開(kāi)發(fā)商溝通落實(shí)物業(yè)管理用房（辦公室、維修間、值班室、倉(cāng)庫(kù)、保安宿舍、食堂等）14初步識(shí)別機(jī)房等區(qū)域的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源，并提出環(huán)境因素危險(xiǎn)源管理方案15與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步溝通編制切實(shí)可行的物業(yè)管理方案 機(jī)電設(shè)備設(shè)施和裝飾裝修早期介入的重點(diǎn)系統(tǒng)介入要點(diǎn)供配電系統(tǒng) 空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口、水管閘閥等下方避開(kāi)貴重設(shè)備； 樓層的風(fēng)機(jī)盤(pán)管電源接入室內(nèi)用戶并統(tǒng)一納入BA系統(tǒng)控制； 高低壓配電房、強(qiáng)弱電井、工藝井設(shè)檔鼠板； 高低壓開(kāi)關(guān)柜進(jìn)線敲落孔需用防火材料封堵嚴(yán)實(shí)； 高壓進(jìn)戶線管口（預(yù)留孔洞）是否封堵嚴(yán)實(shí)，并做好防止水進(jìn)入配電房的措施； 進(jìn)出高低壓配電房的電纜橋架或電纜溝在防火分區(qū)處（進(jìn)入房間處），是否也用防火材料封堵嚴(yán)實(shí)； 設(shè)備房（強(qiáng)弱電、工藝井）等門(mén)口檔水坎。 物業(yè)公司文件216。 車輛管理記錄三年三年三年五年設(shè)備設(shè)施管理資料（包括消防）216。 沙漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告 216。對(duì)借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級(jí)由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。5 制度和檔案的建立與管理【要點(diǎn)提示】216。財(cái)務(wù)人員 財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)、有關(guān)制度； 電腦操作； 工作流程。 崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競(jìng)賽；216。 本崗位工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范培訓(xùn)；216。15.安全管理員車場(chǎng)管理員具備高中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身高170CM以上，責(zé)任心強(qiáng)。 崗位人員配置表序號(hào)崗位名稱人數(shù)崗位地點(diǎn)1物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心2物業(yè)服務(wù)中心副總經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心3物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理助理1物業(yè)服務(wù)中心小計(jì)3客戶服務(wù)部4客戶服務(wù)部經(jīng)理1接待中心5客戶服務(wù)部副經(jīng)理1接待中心6客戶服務(wù)6接待中心、大堂小計(jì)8物業(yè)事務(wù)部7物業(yè)事務(wù)部經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心8物業(yè)事務(wù)部副經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心9保安隊(duì)長(zhǎng)1相關(guān)崗位10保安領(lǐng)班4相關(guān)崗位11保安員36相關(guān)崗位12保潔領(lǐng)班4相關(guān)崗位13保潔員36相關(guān)崗位小計(jì)83物業(yè)工程部14物業(yè)工程部經(jīng)理1工程部15物業(yè)工程部副經(jīng)理1工程部16工程人員16相關(guān)崗位小計(jì)18財(cái)務(wù)部17出納1財(cái)務(wù)室小計(jì)1合計(jì)113 崗位人員配備說(shuō)明1) 崗位設(shè)置和人員配備突出以客戶服務(wù)為中心的特點(diǎn)；2) 結(jié)合本物業(yè)的管理服務(wù)需求，在人員配置上更注重專業(yè)崗位的配置。 員工配備原則：愛(ài)崗敬業(yè)，誠(chéng)守信用；216。 及時(shí)處理客戶對(duì)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)和建議。 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理每周主持召開(kāi)工作例會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平。 落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域。 加強(qiáng)環(huán)保建設(shè)的宣傳工作，對(duì)破壞環(huán)境衛(wèi)生行為及時(shí)制止。4大、中修工程質(zhì)量合格率100%100%工程合格數(shù)/工程總數(shù)100% 對(duì)工程全過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。 實(shí)現(xiàn)16項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)承諾。所謂“區(qū)域管理”即是按照中金國(guó)際廣場(chǎng)的功能分區(qū)，根據(jù)各功能區(qū)域的物業(yè)服務(wù)需求特性，制定符合其特性的物業(yè)服務(wù)方案、工作程序和標(biāo)準(zhǔn)，并按照功能區(qū)域的特性給予實(shí)施。 配合營(yíng)業(yè)需要，提供所需的服務(wù)指引216。 提供雨天傘套及小件物品保管服務(wù)216。 靠近電梯間處設(shè)置VIP專用車位216。l 外墻采用玻璃幕墻。 物業(yè)服務(wù)需求分析：寫(xiě)字樓（A座、B座、C座）、商業(yè)（B、C裙房）、停車庫(kù)（地下）等。l 配置5部OTIS電梯，其中1部為消防梯。 照明、通風(fēng)系統(tǒng)完好216。 用戶夜間或節(jié)假日工作的后勤服務(wù)216。 全面的服務(wù)引導(dǎo)，包括標(biāo)識(shí)、溫馨提示、服務(wù)人員引導(dǎo)等216。本物業(yè)中的商業(yè)都是重要的對(duì)外營(yíng)業(yè)部門(mén)，對(duì)設(shè)備的依賴性很大。216。3設(shè)施設(shè)備返修率1%%以下返修次數(shù)/維修總次數(shù)100% 加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。 定期進(jìn)行消殺，區(qū)域內(nèi)無(wú)白蟻、蚊蠅、鼠害。 充分利用閉路監(jiān)控等智能化系統(tǒng)，并執(zhí)行24小時(shí)保安巡查制度，實(shí)行固定崗、巡邏崗、智能控制中心交叉結(jié)合立體防范，做到人防、技防、物防相結(jié)合。14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%培訓(xùn)合格人數(shù)/培訓(xùn)總?cè)藬?shù)100% 精編科學(xué)、先進(jìn)、實(shí)用的培訓(xùn)教材。 在各項(xiàng)管理服務(wù)中，嚴(yán)格遵照ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全體系的要求及程序；216。調(diào) 研策 劃實(shí) 施運(yùn) 行檢 查督 導(dǎo)診 斷評(píng) 價(jià)編 制計(jì) 劃管 理服 務(wù)目 標(biāo) 獅城怡安與物業(yè)服務(wù)中心工作指導(dǎo)流程管理服務(wù)監(jiān)管（總經(jīng)理助理）業(yè)務(wù)指導(dǎo)監(jiān)管（各職能部門(mén)）各項(xiàng)目管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（質(zhì)量督導(dǎo)部）管理服務(wù)策劃（物業(yè)管理部）服務(wù)中心各類人員培訓(xùn)（人力資源部）信息反饋（質(zhì)量督導(dǎo)部）獅 城 怡 安 物 業(yè) 管 理 公 司中 金 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 物業(yè)服務(wù)中心基礎(chǔ)工作流程客戶投訴、查詢、求助等接受客戶服務(wù)部服務(wù)中心總經(jīng)理行政財(cái)務(wù)部客戶服務(wù)部物業(yè)事務(wù)部物業(yè)工程部處理完成記錄存檔回訪匯報(bào)監(jiān)督指示通知相關(guān)部門(mén)檢查、落實(shí)通知 導(dǎo)入ISO9000/ISO14000/OHAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系。重視員工的來(lái)源，特殊職位要求黨員或須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的政審，方能入職。11.值班、維修技工中級(jí)技術(shù)等級(jí)證書(shū)和五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)；特種工種持上海市勞動(dòng)局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的有效《特種作業(yè)操作證》。 物業(yè)服務(wù)中心保密規(guī)定。 管理體系相關(guān)程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。 熟練掌握本專業(yè)各類設(shè)備情況、操作技巧，熟悉水、電、消防網(wǎng)路，并定期進(jìn)行考核。 淘汰機(jī)制從員工選聘入手，淘汰機(jī)制貫穿整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中。 為保證檔案的完整和安全，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，同時(shí)配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲(chóng)、防鼠、防潮等要求，并定期巡查。 鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)216。 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線216。 值班及檢查記錄216。 物業(yè)管理公司從利于后續(xù)物業(yè)管理的角度提出建議；216。 接管驗(yàn)收應(yīng)做到全面、細(xì)致不漏項(xiàng)，以便于物業(yè)在今后的使用當(dāng)中，發(fā)揮其各自應(yīng)有的效能，為物業(yè)內(nèi)的用戶服務(wù)；216。 物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收(1) 在物業(yè)預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中，接管驗(yàn)收小組記錄工程發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，并追蹤整改結(jié)果，所有整改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)證未合格的，在正式的物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)重點(diǎn)提出；(2) 對(duì)移交單位移交的設(shè)計(jì)圖紙、承包合同、施工記錄資料、建筑監(jiān)理單位驗(yàn)收資料、竣工圖及設(shè)備出廠合格證、設(shè)備運(yùn)行試驗(yàn)合格證、建筑主體合格試驗(yàn)報(bào)告等技術(shù)資料進(jìn)行驗(yàn)收并按《竣工檔案移交書(shū)》內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收簽章；(3) 物業(yè)的本體實(shí)物驗(yàn)收，要做到實(shí)物與設(shè)計(jì)符合、運(yùn)行及使用性能與設(shè)計(jì)要求符合、施工監(jiān)理單位驗(yàn)收資料與國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求符合。給排水系統(tǒng) 大樓所有集水坑，應(yīng)有自動(dòng)排水裝置，排水泵一用一備，接入BAS； 在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置排水溝和擋水坡； 地下水池、二次供水水箱的內(nèi)壁建議貼白瓷片。 創(chuàng)優(yōu)策劃書(shū)216。 綠化工作記錄、綠化周檢記錄216。 臨時(shí)施工人員登記表216。 紅線圖、總平面圖216。 通過(guò)政府主管部門(mén)、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等渠道，收集物業(yè)管理體系相關(guān)的法律法規(guī)以及環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系涉及的法律法規(guī)；216?？己寺?00%，末位淘汰率5%。 培訓(xùn)計(jì)劃年度培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容如下：崗位培訓(xùn)內(nèi)容要求全體員工 物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度 《員工手冊(cè)》和相關(guān)保密規(guī)定； 企業(yè)發(fā)展史、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)； 職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)； 消防安全和普法教育； ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識(shí)； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)； 物業(yè)應(yīng)急處理與預(yù)防。 物業(yè)服務(wù)中心保密規(guī)定。 中金國(guó)際廣場(chǎng)的基本情況；216。5.客戶服務(wù)部副經(jīng)理大專以上學(xué)歷；二年以上客戶管理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)；有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和綜合類知識(shí)結(jié)構(gòu)以及優(yōu)異的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強(qiáng)。一直高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍必然是一個(gè)服務(wù)意識(shí)極強(qiáng)的組合，我們一直非常重視服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，也必然在中金國(guó)際廣場(chǎng)配備服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的管理服務(wù)人員。 審核物業(yè)服務(wù)中心呈交的管理服務(wù)報(bào)告；216。 導(dǎo)入ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系。 充分利用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防系統(tǒng)的自動(dòng)探測(cè)、自動(dòng)聯(lián)動(dòng)消防設(shè)備等功能，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。 維修保養(yǎng)責(zé)任到人，實(shí)行量化考核，日常保養(yǎng)與定期檢修相結(jié)合。6綠化完好率98%以上完好綠地面積/綠地總面積100% 實(shí)行全員管理，每一位員工都有責(zé)任對(duì)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，積極開(kāi)展宣傳工作，人人有義務(wù)對(duì)損壞綠化的行為進(jìn)行制止，并認(rèn)真聽(tīng)取用戶意見(jiàn)，接受用戶監(jiān)督。 嚴(yán)格裝修審批、登記、驗(yàn)收制度，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 安全保障根據(jù)三個(gè)區(qū)域?qū)τ谥刃虮Ｕ铣潭鹊男枨蟛煌譃楣仓刃虮Ｕ虾腿藛T安全保障兩個(gè)層級(jí)。 各功能區(qū)域既相對(duì)獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)中金國(guó)際廣場(chǎng)的三大功能區(qū)域，從功能的角度講，既相互獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，主要表現(xiàn)在： 功能區(qū)域的關(guān)聯(lián)性如：B、C座寫(xiě)字樓與商業(yè)裙房相互連接，各樓層之間通過(guò)消防樓梯相互連接，這些接口部位都是安全防范管理的重點(diǎn)。 高標(biāo)準(zhǔn)的清潔服務(wù)216。 舒適、整潔的辦公環(huán)境216。 寫(xiě)字樓用戶、訪客216。功能布局地下三層停車場(chǎng)，共321個(gè)機(jī)械式停車位（另有地上29個(gè)、自行車758個(gè)）A座寫(xiě)字樓l 共17層，樓高58米。樓層情況l 地下3層，l A座17層，l B座723層，l C座724層，l 裙房6層。 商場(chǎng)顧客216。 公共秩序的維護(hù)216。 整潔、舒適的購(gòu)物環(huán)境216。需要在滿足功能區(qū)域整體服務(wù)需求的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)方案、服務(wù)流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能夠全方位滿足本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)需求。其中常規(guī)服務(wù)包括客戶檔案管理、投訴報(bào)修接待、問(wèn)詢解答協(xié)調(diào)等工作；延伸服務(wù)包括商務(wù)服務(wù)、租售代理服務(wù)等。 針對(duì)房屋建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及配套設(shè)施材料的特性，進(jìn)行科學(xué)地維護(hù)、保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命。 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理每季安排對(duì)用戶專訪，部門(mén)經(jīng)理每月隨機(jī)走訪用戶。9路燈亮燈率99%以上%以上路燈完好數(shù)/路燈總數(shù)100% 實(shí)行維修管理人員、保安兩條線巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 裝修、動(dòng)火作業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的申報(bào)、審批制度，并進(jìn)行跟蹤、巡查管理。 執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式管理機(jī)制和體系；216。 監(jiān)督機(jī)構(gòu)——上海賽達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司、上海怡成房產(chǎn)有限公司216。組織構(gòu)架及人員配置見(jiàn)下圖：獅城怡安－中金國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1人總經(jīng)理助理1人客戶服務(wù)部經(jīng)理1人物業(yè)事務(wù)部經(jīng)理1人物業(yè)工程部經(jīng)理1人行政財(cái)務(wù)部客戶服務(wù)6人副經(jīng)理1人保安隊(duì)長(zhǎng)1人保安員40人保潔領(lǐng)班4人保潔員36人工程人員16人副經(jīng)理