【正文】 216。 合同書216。 設(shè)備分承包方檔案216。 程序文件216。樓控系統(tǒng) 關(guān)注BAS是否具備以下功能：(1) 監(jiān)視功能圖中各監(jiān)控點狀態(tài)，提供修改參數(shù)或發(fā)出指令的操作指示；(2) 控制功能：對設(shè)備的強(qiáng)制開啟時可設(shè)置強(qiáng)制開關(guān)時間；供配電系統(tǒng)建議只監(jiān)不控。(2) 接管驗收小組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》等國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》配合工程施工、監(jiān)理單位對物業(yè)的實物進(jìn)行概況性的驗收和檢查。GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ11 建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ14 室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ16 建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ45 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范GBJ207 屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范GJ13 危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 接管驗收的程序明確物業(yè)項目的接管驗收管理具體方法，使接管驗收工作正常有序進(jìn)行，確保物業(yè)項目的接管驗收得到有效控制，在接管驗收階段基本上發(fā)現(xiàn)和解決工程遺留問題，為接管進(jìn)駐做好準(zhǔn)備。 工作內(nèi)容序號內(nèi)容1參與機(jī)電設(shè)備的調(diào)試2接收機(jī)電設(shè)備的專用工具3接收設(shè)備設(shè)施的備品備件，并初步確定設(shè)備設(shè)施易損件的合格供應(yīng)商4接收有關(guān)機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙并妥善保管5同施工方密切溝通，為每個系統(tǒng)接管前的專項培訓(xùn)做準(zhǔn)備6參與室內(nèi)裝修的早期介入管理7針對大樓內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，制定物業(yè)裝備、工具計劃8針對大樓的設(shè)備設(shè)施制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、安全操作規(guī)程和運行管理規(guī)程9初步制定設(shè)備設(shè)施的運行記錄表格、維護(hù)保養(yǎng)表格和操作記錄表格10制定房屋的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)11制定交接班制度和物業(yè)日常管理制度12收集有關(guān)接管驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，為接管驗收作準(zhǔn)備13與開發(fā)商溝通落實物業(yè)管理用房（辦公室、維修間、值班室、倉庫、保安宿舍、食堂等）14初步識別機(jī)房等區(qū)域的環(huán)境因素和危險源，并提出環(huán)境因素危險源管理方案15與開發(fā)商進(jìn)一步溝通編制切實可行的物業(yè)管理方案 機(jī)電設(shè)備設(shè)施和裝飾裝修早期介入的重點系統(tǒng)介入要點供配電系統(tǒng) 空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口、水管閘閥等下方避開貴重設(shè)備； 樓層的風(fēng)機(jī)盤管電源接入室內(nèi)用戶并統(tǒng)一納入BA系統(tǒng)控制； 高低壓配電房、強(qiáng)弱電井、工藝井設(shè)檔鼠板； 高低壓開關(guān)柜進(jìn)線敲落孔需用防火材料封堵嚴(yán)實； 高壓進(jìn)戶線管口（預(yù)留孔洞）是否封堵嚴(yán)實，并做好防止水進(jìn)入配電房的措施； 進(jìn)出高低壓配電房的電纜橋架或電纜溝在防火分區(qū)處（進(jìn)入房間處），是否也用防火材料封堵嚴(yán)實； 設(shè)備房（強(qiáng)弱電、工藝井）等門口檔水坎。 物業(yè)公司文件216。 車輛管理記錄三年三年三年五年設(shè)備設(shè)施管理資料（包括消防）216。 沙漿、混凝土試塊、試壓報告 216。對借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。5 制度和檔案的建立與管理【要點提示】216。財務(wù)人員 財務(wù)專業(yè)知識、法規(guī)、有關(guān)制度； 電腦操作； 工作流程。 崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競賽；216。 本崗位工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范培訓(xùn)；216。15.安全管理員車場管理員具備高中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗，身高170CM以上，責(zé)任心強(qiáng)。 崗位人員配置表序號崗位名稱人數(shù)崗位地點1物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心2物業(yè)服務(wù)中心副總經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心3物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理助理1物業(yè)服務(wù)中心小計3客戶服務(wù)部4客戶服務(wù)部經(jīng)理1接待中心5客戶服務(wù)部副經(jīng)理1接待中心6客戶服務(wù)6接待中心、大堂小計8物業(yè)事務(wù)部7物業(yè)事務(wù)部經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心8物業(yè)事務(wù)部副經(jīng)理1物業(yè)服務(wù)中心9保安隊長1相關(guān)崗位10保安領(lǐng)班4相關(guān)崗位11保安員36相關(guān)崗位12保潔領(lǐng)班4相關(guān)崗位13保潔員36相關(guān)崗位小計83物業(yè)工程部14物業(yè)工程部經(jīng)理1工程部15物業(yè)工程部副經(jīng)理1工程部16工程人員16相關(guān)崗位小計18財務(wù)部17出納1財務(wù)室小計1合計113 崗位人員配備說明1) 崗位設(shè)置和人員配備突出以客戶服務(wù)為中心的特點；2) 結(jié)合本物業(yè)的管理服務(wù)需求，在人員配置上更注重專業(yè)崗位的配置。 員工配備原則：愛崗敬業(yè)，誠守信用；216。 及時處理客戶對物業(yè)管理工作的意見和建議。 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理每周主持召開工作例會，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平。 落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域。 加強(qiáng)環(huán)保建設(shè)的宣傳工作，對破壞環(huán)境衛(wèi)生行為及時制止。4大、中修工程質(zhì)量合格率100%100%工程合格數(shù)/工程總數(shù)100% 對工程全過程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。 實現(xiàn)16項服務(wù)指標(biāo)承諾。所謂“區(qū)域管理”即是按照中金國際廣場的功能分區(qū)，根據(jù)各功能區(qū)域的物業(yè)服務(wù)需求特性，制定符合其特性的物業(yè)服務(wù)方案、工作程序和標(biāo)準(zhǔn)，并按照功能區(qū)域的特性給予實施。 配合營業(yè)需要，提供所需的服務(wù)指引216。 提供雨天傘套及小件物品保管服務(wù)216。 靠近電梯間處設(shè)置VIP專用車位216。l 外墻采用玻璃幕墻。 物業(yè)服務(wù)需求分析：寫字樓（A座、B座、C座）、商業(yè)（B、C裙房）、停車庫（地下）等。l 配置5部OTIS電梯，其中1部為消防梯。 照明、通風(fēng)系統(tǒng)完好216。 用戶夜間或節(jié)假日工作的后勤服務(wù)216。 全面的服務(wù)引導(dǎo)，包括標(biāo)識、溫馨提示、服務(wù)人員引導(dǎo)等216。本物業(yè)中的商業(yè)都是重要的對外營業(yè)部門，對設(shè)備的依賴性很大。216。3設(shè)施設(shè)備返修率1%%以下返修次數(shù)/維修總次數(shù)100% 加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。 定期進(jìn)行消殺，區(qū)域內(nèi)無白蟻、蚊蠅、鼠害。 充分利用閉路監(jiān)控等智能化系統(tǒng)，并執(zhí)行24小時保安巡查制度，實行固定崗、巡邏崗、智能控制中心交叉結(jié)合立體防范，做到人防、技防、物防相結(jié)合。14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%培訓(xùn)合格人數(shù)/培訓(xùn)總?cè)藬?shù)100% 精編科學(xué)、先進(jìn)、實用的培訓(xùn)教材。 在各項管理服務(wù)中，嚴(yán)格遵照ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全體系的要求及程序；216。調(diào) 研策 劃實 施運 行檢 查督 導(dǎo)診 斷評 價編 制計 劃管 理服 務(wù)目 標(biāo) 獅城怡安與物業(yè)服務(wù)中心工作指導(dǎo)流程管理服務(wù)監(jiān)管（總經(jīng)理助理）業(yè)務(wù)指導(dǎo)監(jiān)管（各職能部門）各項目管理作業(yè)指導(dǎo)書（質(zhì)量督導(dǎo)部）管理服務(wù)策劃（物業(yè)管理部）服務(wù)中心各類人員培訓(xùn)（人力資源部）信息反饋（質(zhì)量督導(dǎo)部）獅 城 怡 安 物 業(yè) 管 理 公 司中 金 國 際 廣 場 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 物業(yè)服務(wù)中心基礎(chǔ)工作流程客戶投訴、查詢、求助等接受客戶服務(wù)部服務(wù)中心總經(jīng)理行政財務(wù)部客戶服務(wù)部物業(yè)事務(wù)部物業(yè)工程部處理完成記錄存檔回訪匯報監(jiān)督指示通知相關(guān)部門檢查、落實通知 導(dǎo)入ISO9000/ISO14000/OHAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系。重視員工的來源，特殊職位要求黨員或須經(jīng)過公安部門的政審，方能入職。11.值班、維修技工中級技術(shù)等級證書和五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗；特種工種持上海市勞動局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的有效《特種作業(yè)操作證》。 物業(yè)服務(wù)中心保密規(guī)定。 管理體系相關(guān)程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書。 熟練掌握本專業(yè)各類設(shè)備情況、操作技巧，熟悉水、電、消防網(wǎng)路，并定期進(jìn)行考核。 淘汰機(jī)制從員工選聘入手，淘汰機(jī)制貫穿整個管理服務(wù)運作過程中。 為保證檔案的完整和安全，檔案室應(yīng)隨時保持干燥、通風(fēng)、清潔，同時配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求，并定期巡查。 鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書216。 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線216。 值班及檢查記錄216。 物業(yè)管理公司從利于后續(xù)物業(yè)管理的角度提出建議；216。 接管驗收應(yīng)做到全面、細(xì)致不漏項，以便于物業(yè)在今后的使用當(dāng)中，發(fā)揮其各自應(yīng)有的效能，為物業(yè)內(nèi)的用戶服務(wù)；216。 物業(yè)的預(yù)驗收(1) 在物業(yè)預(yù)驗收過程中，接管驗收小組記錄工程發(fā)現(xiàn)的遺留問題，并追蹤整改結(jié)果，所有整改項目經(jīng)驗證未合格的，在正式的物業(yè)驗收時應(yīng)重點提出；(2) 對移交單位移交的設(shè)計圖紙、承包合同、施工記錄資料、建筑監(jiān)理單位驗收資料、竣工圖及設(shè)備出廠合格證、設(shè)備運行試驗合格證、建筑主體合格試驗報告等技術(shù)資料進(jìn)行驗收并按《竣工檔案移交書》內(nèi)容進(jìn)行驗收簽章；(3) 物業(yè)的本體實物驗收，要做到實物與設(shè)計符合、運行及使用性能與設(shè)計要求符合、施工監(jiān)理單位驗收資料與國家現(xiàn)行規(guī)范要求符合。給排水系統(tǒng) 大樓所有集水坑，應(yīng)有自動排水裝置，排水泵一用一備，接入BAS； 在停車場進(jìn)出口處設(shè)置排水溝和擋水坡； 地下水池、二次供水水箱的內(nèi)壁建議貼白瓷片。 創(chuàng)優(yōu)策劃書216。 綠化工作記錄、綠化周檢記錄216。 臨時施工人員登記表216。 紅線圖、總平面圖216。 通過政府主管部門、國際互聯(lián)網(wǎng)等渠道，收集物業(yè)管理體系相關(guān)的法律法規(guī)以及環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系涉及的法律法規(guī)；216?？己寺?00%，末位淘汰率5%。 培訓(xùn)計劃年度培訓(xùn)計劃內(nèi)容如下：崗位培訓(xùn)內(nèi)容要求全體員工 物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度 《員工手冊》和相關(guān)保密規(guī)定； 企業(yè)發(fā)展史、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)； 職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊精神、服務(wù)意識、質(zhì)量意識； 消防安全和普法教育； ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識； 物業(yè)應(yīng)急處理與預(yù)防。 物業(yè)服務(wù)中心保密規(guī)定。 中金國際廣場的基本情況；216。5.客戶服務(wù)部副經(jīng)理大專以上學(xué)歷；二年以上客戶管理服務(wù)工作經(jīng)驗；有較強(qiáng)的服務(wù)意識和綜合類知識結(jié)構(gòu)以及優(yōu)異的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強(qiáng)。一直高素質(zhì)的服務(wù)隊伍必然是一個服務(wù)意識極強(qiáng)的組合，我們一直非常重視服務(wù)意識的培養(yǎng)，也必然在中金國際廣場配備服務(wù)意識強(qiáng)的管理服務(wù)人員。 審核物業(yè)服務(wù)中心呈交的管理服務(wù)報告；216。 導(dǎo)入ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系。 充分利用火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和消防系統(tǒng)的自動探測、自動聯(lián)動消防設(shè)備等功能，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。 維修保養(yǎng)責(zé)任到人，實行量化考核，日常保養(yǎng)與定期檢修相結(jié)合。6綠化完好率98%以上完好綠地面積/綠地總面積100% 實行全員管理，每一位員工都有責(zé)任對環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，積極開展宣傳工作，人人有義務(wù)對損壞綠化的行為進(jìn)行制止，并認(rèn)真聽取用戶意見，接受用戶監(jiān)督。 嚴(yán)格裝修審批、登記、驗收制度，對施工過程進(jìn)行控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 安全保障根據(jù)三個區(qū)域?qū)τ谥刃虮Ｕ铣潭鹊男枨蟛煌譃楣仓刃虮Ｕ虾腿藛T安全保障兩個層級。 各功能區(qū)域既相對獨立又互相關(guān)聯(lián)中金國際廣場的三大功能區(qū)域，從功能的角度講，既相互獨立又互相關(guān)聯(lián)，主要表現(xiàn)在： 功能區(qū)域的關(guān)聯(lián)性如：B、C座寫字樓與商業(yè)裙房相互連接，各樓層之間通過消防樓梯相互連接，這些接口部位都是安全防范管理的重點。 高標(biāo)準(zhǔn)的清潔服務(wù)216。 舒適、整潔的辦公環(huán)境216。 寫字樓用戶、訪客216。功能布局地下三層停車場，共321個機(jī)械式停車位（另有地上29個、自行車758個）A座寫字樓l 共17層，樓高58米。樓層情況l 地下3層，l A座17層，l B座723層，l C座724層，l 裙房6層。 商場顧客216。 公共秩序的維護(hù)216。 整潔、舒適的購物環(huán)境216。需要在滿足功能區(qū)域整體服務(wù)需求的同時，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)方案、服務(wù)流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能夠全方位滿足本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)需求。其中常規(guī)服務(wù)包括客戶檔案管理、投訴報修接待、問詢解答協(xié)調(diào)等工作；延伸服務(wù)包括商務(wù)服務(wù)、租售代理服務(wù)等。 針對房屋建筑的結(jié)構(gòu)特點及配套設(shè)施材料的特性，進(jìn)行科學(xué)地維護(hù)、保養(yǎng)，延長其使用壽命。 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理每季安排對用戶專訪，部門經(jīng)理每月隨機(jī)走訪用戶。9路燈亮燈率99%以上%以上路燈完好數(shù)/路燈總數(shù)100% 實行維修管理人員、保安兩條線巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 裝修、動火作業(yè)實行嚴(yán)格的申報、審批制度，并進(jìn)行跟蹤、巡查管理。 執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式管理機(jī)制和體系；216。 監(jiān)督機(jī)構(gòu)——上海賽達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司、上海怡成房產(chǎn)有限公司216。組織構(gòu)架及人員配置見下圖：獅城怡安－中金國際廣場物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1人總經(jīng)理助理1人客戶服務(wù)部經(jīng)理1人物業(yè)事務(wù)部經(jīng)理1人物業(yè)工程部經(jīng)理1人行政財務(wù)部客戶服務(wù)6人副經(jīng)理1人保安隊長1人保安員40人保潔領(lǐng)班4人保潔員36人工程人員16人副經(jīng)理