【正文】 場地總圖（土地平整、拆遷緩建、道路、給排水、電力電訊），消防、環(huán)保、土建工程、綠化等費(fèi)用及工程相配套的前期工作費(fèi)用等。 ③光源與燈具車庫、商場和辦公室采用高效節(jié)能熒光燈，樓梯間為環(huán)形節(jié)能燈，大空間照明燈具集中控制，樓梯間、走道及小開間房間燈具就地控制；疏散樓梯間、走道、 辦稅廳、地下層設(shè)備用房，消防控制中心、變配電所等設(shè)有應(yīng)急和疏散燈，由應(yīng)急照明配電箱供電。②供電電源：本大廈變配電所擬引一10kV市電作為高壓供電電源。⑸ 主樓外墻采用淺褐色高級外墻面磚,凈片玻璃。 地下室:為變配電用房,消防水池及泵房,地下車庫等。二、水文、氣象、地質(zhì)條件XX市屬大陸性氣候，根據(jù)XX氣象局1952年至1998年觀測資料分析統(tǒng)計， 本市有關(guān)氣象資料如下：水位(吳淞凍結(jié)基面)歷年最高水位：()歷年最低水位：()歷年平均水位：(水位保證為50%), 最大年水位較差：(1954)設(shè)計低水位：,98%保證率設(shè)計高水位：,2%流量年平均流量：9675m3/s歷年最大流量：57900m2/s歷年最小流量：降水年平均降水量：最大降水量：最小降水量：風(fēng)速年平均風(fēng)速：最大風(fēng)速：20m/s冬季室外計算風(fēng)速： m/s 夏季室外計算風(fēng)速： m/s風(fēng)向年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 NNE 17冬季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 NNE 22夏季主導(dǎo)風(fēng)向及頻率為 SSE 16氣溫全年平均氣溫：℃歷年最高氣溫：℃歷年最低氣溫：℃相對濕度年平均相對濕度 78%年平均最高相對濕度 82%年平均最低相對濕度 75%地貌場地為一西南高東北低的空置的場地推平并拆除部分原有建筑物。湖南XX置業(yè)有限公司具備了雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量，同時贏得了良好的銀企關(guān)系和社會信譽(yù)。企業(yè)正是順應(yīng)市政府文件精神的要求，周密設(shè)計，鄭重提出“岳陽XX大廈”建設(shè)項(xiàng)目，就是希望通過自身努力，為市民造福，為政府分憂，早日完成XX街建設(shè)，周邊改造的重要任務(wù)，為XX街整體布局添上亮麗的一筆。五、項(xiàng)目建設(shè)單位及基本情況“岳陽XX大廈”是由湖南XX置業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司成立于199X年X月，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)，注冊資金XXXX萬元，主營房地產(chǎn)開發(fā)，法定住所為岳陽市XX路1號，法人代表XX。經(jīng)過十年的發(fā)展，公司具備了雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量，同時贏得了良好的銀企關(guān)系和社會信譽(yù)。國內(nèi)中小城市的房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，商機(jī)無限。200X—200X年度被市政府評為“重合同，守信用”單位和200X年度信貸誠信企業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)場地經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門和國土資源局批準(zhǔn)，核發(fā)的了選址意見書、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設(shè)許可證、國有土地使用權(quán)出讓合同等相關(guān)的法律性和產(chǎn)權(quán)屬性文件，在建設(shè)上得到了市政府的高度重視。⑷ 局部十六層為上屋頂樓梯間、電梯機(jī)房及水箱間等。建筑裝飾設(shè)計本著經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的原則，本大樓裝飾以中檔為主。擬設(shè)一臺800kVA的干式變壓器；。利用柱內(nèi)主筋作引下線，建筑物基礎(chǔ)鋼筋作接地極。②固定資產(chǎn)投資為3039萬元，其中建安工程1931萬元；購買土地1108萬元，依據(jù)土地評估報告，項(xiàng)目建設(shè)用地5596M2，根據(jù)國土局拍賣出讓及拆遷補(bǔ)償?shù)膬r值為1108萬元，其他費(fèi)用202萬元。(2+ 58 )]=%(2)動態(tài)投資回收期FNPV5=39萬元 FNPV6=1190萬元39 則動態(tài)投資回收期=（61）+ =39+1190（3）當(dāng)ic=2％時，項(xiàng)目凈現(xiàn)值FNPV=11900,內(nèi)部季收益率FIRR=%,高于行業(yè)基準(zhǔn)收益水平，項(xiàng)目可行。自有資金籌集到位，向銀行申請部分貸款。項(xiàng)目建設(shè)場地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟(jì)可靠水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營造方便、安全、舒適、高效住宅購物、泊車環(huán)境。3=1515元/M2本項(xiàng)目總銷售收入：第一層商鋪面積：2510M2商鋪銷售收入為25108173=2051萬元住宅面積：17698M2住宅銷售收入為176981515=2682萬元車庫銷售收入25101500=377萬元則總銷售收入為：2051+2682+377=5110萬元(取整)銷售稅費(fèi)5110％=383萬元本項(xiàng)目總開發(fā)價值為：總銷售收入銷售稅費(fèi)=5110383=4727萬元開發(fā)利潤：總開發(fā)價值總開發(fā)成本47273952=775萬元成本利潤率為開發(fā)利潤100％=開發(fā)成本 775100％=％3952 一般項(xiàng)目的成本利潤率約15%—20％，本樓盤該值在此范圍內(nèi)，盈利能力較強(qiáng)。消防廣播與業(yè)務(wù)廣播共一系統(tǒng),正常情況下,廣播音箱與業(yè)務(wù)擴(kuò)大機(jī)相連,一旦發(fā)生火災(zāi),本系統(tǒng)可自動或手動切換為消防緊急廣播,并獨(dú)立由消防系統(tǒng)自動控制,廣播設(shè)備設(shè)在消防控制室。一層動力電纜沿橋架敷設(shè)；由照明箱至燈具的塑料電線穿阻燃 PVC管沿墻、樓板、梁暗敷。消防設(shè)備（包括消防水泵、噴淋水泵、消防電梯、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動裝置）用電負(fù)荷及各樓層的應(yīng)急照明負(fù)荷為二級負(fù)荷；其它均為三級負(fù)荷。筆直的分戶墻直沖云天，更加強(qiáng)調(diào)了高層的挺拔感，黃色和紅色的大膽運(yùn)用既打破了色彩的單調(diào)同時又構(gòu)成人們的視覺中心,并以此來渲染岳陽XX大廈的商業(yè)氣氛。平面功能布置⑴ 本方案按建設(shè)方所提的基本使用功能進(jìn)行分區(qū)。第三章 建設(shè)用地的選址第一節(jié) 場地條件一、場地情況岳陽XX大廈擬建基地位于XX市XX嶺商業(yè)步行街XX閣北側(cè),北臨市XX局生活區(qū),東臨XX巷、西臨XX巷，南臨XX街XX道，交通便利，地理位置十分優(yōu)越。開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)。目前XX街XX中心位置建設(shè)已初具規(guī)模，而周邊區(qū)域建設(shè)有待完善，其商業(yè)氛圍有待增強(qiáng)，商住條件有待提高，特別是XX道一帶的綜合效應(yīng)有待顯現(xiàn)，加快XX道商住環(huán)境的建設(shè)刻不容緩。顯示岳陽經(jīng)濟(jì)保持良好的增長勢態(tài)。200X年經(jīng)市工商銀行綜合測評，達(dá)到AA級信譽(yù)企業(yè)。岳陽地理位置非常優(yōu)越，交通便利，眾望所歸，投資岳陽的房地產(chǎn)特別是XX街商業(yè)廣場，一定會給開發(fā)商帶來豐厚的利潤。并被市房協(xié)和長沙信息報社評為200X年度誠實(shí)守信A級企業(yè)。因此項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)境非常好，能保證“岳陽XX大廈”順利完成建設(shè)任務(wù)。建筑物性質(zhì)及耐火等級：該工程屬高層民用建筑，地上部分耐火等級為二級，地下室耐火等級為一級。⑴外墻飾面為暖色調(diào)，主要用淺褐色面磚，窗戶采用凈片玻璃，底層采用12厚透明鋼化玻璃，局部用磨光花崗巖加以點(diǎn)綴。柴油發(fā)電機(jī)組容量為200kW。在大廈進(jìn)戶處設(shè)一總等電位聯(lián)結(jié)箱，變配電所接地母排、進(jìn)入建筑物的金屬管道、電纜的金屬外皮均應(yīng)通過連接線與總等電位聯(lián)結(jié)箱可靠連接。③項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)等費(fèi)用611萬元。第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目計劃18個月（自然日歷天）完成，按285天/年，從2005年1季度批復(fù)立項(xiàng)開始，至2006年2季度交付。項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會效益等指標(biāo)，均滿足國家計委、建設(shè)部關(guān)于項(xiàng)目的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。第八章 研究結(jié)論通過對建設(shè)場地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場預(yù)測、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金等籌措方式的深入調(diào)查研究結(jié)論如下：項(xiàng)目建設(shè)場地是XX市結(jié)合舊城改造必須開發(fā)建設(shè)地段。第一層商鋪價格（單位：元/M2）序號名稱價格交易日期修正區(qū)域修正個別情況修正比準(zhǔn)價格A一百大廈12000110/100100/111100/1259600B德勝佳園8000100/100100/91100/1107920C明輝大廈7000111/100100/100100/1117000得本樓盤的第1層商鋪比準(zhǔn)價格：（9600