【正文】 ，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本對項目效益的影響較大，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵；項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項目抗風(fēng)險能力一般。提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為安徽億棟大酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險，提升公司品牌價值；采用風(fēng)險較低的回報方式 建議采用風(fēng)險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險；總統(tǒng)套房不建議銷售總統(tǒng)套房因為面積大、總價高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。按照20年計算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補(bǔ)貼金額為2400萬。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。因此，項目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。大通路改造、裕民路、經(jīng)一路等工程明年通車，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的交通壓力有望得以緩解，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交通狀況將徹底改變。2010年，開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值20億元，工 ,經(jīng)營(銷售)收入18億元,稅 收4500萬元；初步形成醫(yī)藥加工及配套產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品深加工、木業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2010年太和縣上國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。服務(wù)設(shè)施：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)急待完善。 太和安徽億棟大酒店項目在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)目前仍屬于獨一無二的酒店產(chǎn)品類型，但在整個阜陽房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的酒店項目。，我們認(rèn)為■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。按照項目成本率50%計算經(jīng)營收益：如果以免月供回報模式，則每月回報成本為：655909元如果以7%固定回報模式，則每月回報成本為：825454元下表分別以兩種回報模式計算：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報825454107788425869按照項目成本率60%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454148712356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報82545469721616733按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結(jié)：針對