【正文】 研究的是一期項目。二. 研究范圍研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護及節(jié)能、項目組織及勞動定員、項目建設(shè)管理及招投標、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務(wù)分析與評價等。黃金周長假期的實施，使旅游業(yè)大為火爆，拉動了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，成為經(jīng)濟新的增長點。% 。許多事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士紛紛在三亞投資置業(yè)，度假、過冬成為外地人置業(yè)三亞的主要目的，并把三亞作為其“第二居所”、“第三居所”地?？梢姾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。根據(jù)三亞市城市發(fā)展規(guī)劃，三亞市在未來要建成國際影響的濱海旅游度假城市。小戶型和大戶型銷售的套數(shù)和面積各占半壁江山，2007年1~12月90m2以下的商品住房銷售5967 套， %， %。六. 三亞房地產(chǎn)市場調(diào)查明細表通過對本項目區(qū)域類似項目進行調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果列表如下：序號樓盤名稱地理位置價格區(qū)間建筑面積總戶數(shù)銷售情況1金陵海景花園大東海一線海景14000元以上414戶90%以上2山海天大東海一線海景17000元以上324戶80%3時代海岸三亞市區(qū)均價9000元52萬m280%4匯豐國際鳳凰路（市區(qū)）4500元以上75145m290%5清平樂三亞市郊均價4500元15萬m21500戶80%6藍色海岸（蘭?；▓@三期）三亞灣8000元起價17萬m290%7圣芭芭拉三亞灣800022000元21673m2224戶80%8美麗新海岸三亞灣均價9000元238500m2未發(fā)售9半山半島鹿回頭半島15000以上48411 m2（一期）售完10鳳凰水城市區(qū)5000~20000元130萬m2一期80%本項目項目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，是參考目前該項目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格，并結(jié)合本項目實際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測價格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。2．注重生活質(zhì)素的成熟家庭處于事業(yè)顛峰時期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨立工作 。（2） 家庭市場應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭具體細分，該項目的細分市場應(yīng)是：第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場第三類市場：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市場第四類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外商務(wù)型市場第三節(jié) 設(shè)計定位綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)測盈利狀況，公寓整體定價策略如下：第一階段。建議該項目的銷售方式是：1．以零散發(fā)售為主，并適當考慮集團購買的因素，銷售時要進行階段性的分層分區(qū)控制2．采用委托代理銷售和自銷相結(jié)合的方式3．采用按揭貸款、分期付款和一次性付款三種付款方式第六節(jié) 物業(yè)管理定位本項目將采用酒店式模式進行日常的管理，酒店管理公司對本項目業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一按照五星級酒店管理標準進行管理和服務(wù)。場地地貌單元屬濱海沉積階地及剝蝕殘丘，除靠近山坡的部分較陡外，現(xiàn)場地大部分已填土整平，地形平坦。三亞地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第四系海相沉積所形成的細砂、粘土等。(六) 環(huán)境條件本項目位于三亞市鹿回頭，視野開闊，觀海、觀山效果好，是建設(shè)高檔濱海度假項目的理想用地。為創(chuàng)造自然、宜人的休閑度假環(huán)境，除了利用現(xiàn)有的景觀資源，還在地塊內(nèi)營造近人尺度的景觀空間，通過點、線、面的結(jié)合，形成 “兩帶三區(qū)五點多線”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。豎向設(shè)計：場地內(nèi)地形總體呈東南角高，西北側(cè)低的態(tài)勢，規(guī)劃根據(jù)周邊城市道路設(shè)計標高情況和排水需要，對大部現(xiàn)狀地形不作大的變動，挖填方量基本平衡。每個單元均設(shè)置一部防煙樓梯間和兩部電梯，其中一部兼消防電梯。人防地下室抗力等級為六級。三. 結(jié)構(gòu)選型高層公寓采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)．裙房采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，與主體結(jié)構(gòu)采用變形縫脫開。4. 給水方式：（1）會所、地下室車庫、綠化和道路用水均采用市政管網(wǎng)直接供水。3. 停車場洗車位設(shè)隔油沉砂池，經(jīng)隔油后再排入污水管網(wǎng)。在小區(qū)地下室設(shè)7處變電所，每處設(shè)1臺節(jié)能型干式變壓器。4．小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當布設(shè)庭院裝飾照明燈。 4．衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。電視終端電平控制在70177。4．消防控制中心設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播（與音響廣播合用）機柜，機組采用定壓式輸出。第四節(jié) 燃氣設(shè)計本工程由城市市政液化石油氣管網(wǎng)提供氣源，179。道路兩側(cè)設(shè)有路側(cè)石。2．在小區(qū)內(nèi)東北側(cè)設(shè)有兒童游泳池1個，半圓形，建設(shè)面積約500 m2，鋪裝天藍色或淺綠色色基調(diào)的瓷磚，設(shè)有進水、排水管道和衛(wèi)生消毒裝置。道路路面結(jié)構(gòu)從上到下依次為：20cm厚水泥砼，20cm厚級配碎石，原路基壓實。、人員不經(jīng)常逗留的地方，并保持與住宅的距離大于10米。集中火災(zāi)報警控制器選用智能型控制器，能顯示各報警點的位置，并根據(jù)報警信號發(fā)出聯(lián)動控制指令。6. 每房房間均留電話線盒。5. 為減少電磁脈沖對電子設(shè)備的破壞強度，應(yīng)在電源系統(tǒng)（包括變電所內(nèi)總配電柜，樓層總配電柜及重要電子設(shè)備末端）加裝三級浪涌過電壓防護器（SPD）。火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制：建筑物保護等級為二級，地下室、商業(yè)樓設(shè)置火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制。二. 供電系統(tǒng)1. 用電負荷及等級住宅： 60W/ m2會所、幼兒園： 80W/m2地下室： 20W/m2室外道路、廣場照明： 1020W/m2同時使用系數(shù)： 功率因數(shù)： 經(jīng)測算容量約18392KVA，取系數(shù)后為12718KVA，選用7臺2000KVA節(jié)能型干式變壓器。在地下室設(shè)置消防水池，消防水池與生活水池共一套供水管網(wǎng)。次 車庫（地面沖洗）：2L/m2地上三層。機動車停車位數(shù)688輛。小區(qū)安防設(shè)計：小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴密防范，安全到家。東面主要是健身活動區(qū)，有游泳、網(wǎng)球、籃球等，會所也與之相交接，因此，東面以人工景觀為主。二. 總平面布局 項目擬建地點位于海南三亞鹿回頭半島，鹿回頭嶺東北部山腳的B1B16地塊。(三) 通訊本項目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項目的需要。（11） 微風(fēng)化花崗巖（r1）：肉紅、青灰色，節(jié)理裂隙較發(fā)育，節(jié)理裂隙間偶見有鐵質(zhì)氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進，為堅硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅱ級。盛夏，除中午短暫一段稍有炎熱外，早晚有海風(fēng)吹拂，十分涼爽；嚴冬，北國冰封，萬里雪飄，三亞卻春意盎然，綠遍天涯。綜合上述分析，建議該項目入市的姿態(tài)為：1. 銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善2. 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費標準及有關(guān)的文件已確定3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準備就緒（除預(yù)售許可證外）。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)并不遜色于上海地區(qū)。3．對酒店式管理模式已經(jīng)有著完善而成熟的經(jīng)驗，基本可以規(guī)避經(jīng)營管理上存在的市場風(fēng)險、合約風(fēng)險。3．建筑設(shè)計科學(xué)合理，具有良好的觀山看海條件，使住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。“天域二期”、“亞龍灣五號”、“申亞翡翠谷”、“華宇產(chǎn)權(quán)酒店”已成功開發(fā)銷售。本地市民購買力低。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動了龐大的市場需求，造成了三亞近幾年推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被島外人士所購買。1~11月，%。擁有客房24032間，比上年增加2032間，%；擁有床位44146張，比上年增加4676張，%。海南島交通方便，有遍布全省的星級酒店等現(xiàn)代化設(shè)施，為人們提供了高檔次的食、住、行、游、購、娛旅游條件。六. 項目總投資及資金籌措項目建設(shè)總投資：，其中：。向國內(nèi)銀行申請中期借款80000萬元，%計算利息。 適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場和避暑勝地。%。（3）投資資金來源充足，利用外資明顯增多。三亞房地產(chǎn)特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。海南省、三亞市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀九十年代的經(jīng)濟泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場，2007年1~12月銷售總套數(shù)9951套，島外銷售8739套，%，%。 “愛琴海岸”、“申亞翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品質(zhì)、特色的設(shè)計、人性化的功能，吸引了眾多客戶，很受市場歡迎。4．五星級標準的裝修、配套和服務(wù)。4．酒店式管理有益于延續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)品和企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)持續(xù)開拓三亞房地產(chǎn)市場樹立良好的社會形象。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下，到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞房價和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。首期進入市場形式：預(yù)登記。地區(qū)氣溫20℃以上，三亞成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。（12） 強風(fēng)化泥質(zhì)板巖（?）（r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙很發(fā)育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅴ級。(四) 協(xié)作條件本項目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協(xié)作條件良好。場地內(nèi)地勢較為平坦。自然景觀－建筑景觀－人工景觀形成了小區(qū)的景觀主線，由此再過渡到高爾夫球場的自然景觀和遠處的海景，使人無論是在低處還是高處，都能得到連續(xù)的視覺享受。 詳見總平面圖。共分為8個防火分區(qū)。幼兒園共設(shè)置8個幼兒班。次 未預(yù)見水量：10%2. 用水量：該居住小區(qū)2202戶，平均每戶34人，按常住8808人，每人每天用水為300L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為3380m3。消防水池與生活水池分開設(shè)置，其容積為468 m3。住宅、會所、幼兒園負荷等級為三級，客梯、生活水泵電力、為二級負荷，消防用電負荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級負荷。四．照明系統(tǒng)1. 照度標準：住宅、辦公室、幼兒園300Lx 門廳、電梯廳200Lx 設(shè)備機房及走廊100~150Lx2. 主要區(qū)域的照明光源和燈具采用高效節(jié)能型熒光燈。同時在天線及饋線系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過電壓防護器（SPD）。七. 有線電視系統(tǒng) 1. 小區(qū)內(nèi)有線電視以樓為單位，從市有線電視網(wǎng)引入各建筑物。控制器預(yù)留RS232通訊接口，能將有關(guān)信號傳輸消防控制中心。2．地下自行車庫采用機械排風(fēng)、車道或直接對外庭院自然補風(fēng)的系統(tǒng)，換氣次數(shù)為3次/h，排風(fēng)由建筑風(fēng)道排至室外。道路兩側(cè)設(shè)有路側(cè)石。3．在小區(qū)內(nèi)中段東側(cè)設(shè)有觀景廣場1個，主要以水池形式表現(xiàn)，弧形，建設(shè)面積約1000 m2，鋪裝天藍色或淺綠色色基調(diào)的瓷磚，設(shè)有進水和排水管道。道路路面結(jié)構(gòu)從上到下依次為：20cm厚水泥砼，20cm厚級配碎石，原路基壓實。4． 地下水泵房采用機械通風(fēng)，換氣次數(shù)為5次/h。3．火災(zāi)探測器類型的選擇原則如下：會所、樓梯間、電梯機房、設(shè)備機房等場所選用感煙探測器；廚房，車庫等不宜采用感煙探測器的場所選用感溫探測器；每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個手動報警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動場所的出入口。有線電視干線采用SYWV(Y)757同軸電纜，水平分支線采用SYWV(Y)755同軸電纜。所有進出建筑物的金屬管道在進出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。3. 公共區(qū)域及重要機房、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標志的應(yīng)急疏散照明。3．高壓線路采用10KV高壓電纜進線。2. 室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計），污水經(jīng)處理達到高爾夫球場灌溉要求，供球場用水或排至市政污水管網(wǎng)。3. 水源：由從基地西側(cè)的市政給水管道引二根DN250進水管至小區(qū)清水池，在小區(qū)內(nèi)形成生活——消防環(huán)狀管網(wǎng)。二. 設(shè)計基準高層公寓重要性類別按一類建筑；設(shè)計的基準期為50年；建筑物的使用年限為50年；抗震設(shè)防烈度為6度，；基本風(fēng)壓(按50年重現(xiàn)期，B類地面粗糙度)／m2；場地類別待地質(zhì)勘測后確定。按照平戰(zhàn)結(jié)合的原則，在地下車庫布置人防區(qū)， m2。各幢公寓層數(shù)、建筑面積等詳見下表：樓號層數(shù)總建筑面積（地上+地下）（m2）單元數(shù)（個）電梯數(shù)（部）戶數(shù)（戶）1號樓24F/1F241802號樓24F/1F483623號樓23F/1F362384號樓28F/1F484265號樓28F/1F484266號樓23F/1F362387號樓22F/1F48332合計24482202各幢樓均設(shè)置一層地下室，為自行車庫、設(shè)備用房、大堂、信報間；一層為架空層、入口大堂、信報間、內(nèi)庭院；標準層為住宅；屋頂設(shè)置電梯機房和水箱間。