【正文】 城市概況 南充市城市概況南充市系一九九三年七月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由原南充地區(qū)部分縣（市）組成的地級(jí)市。南充市人民政府南府函（1999）95號(hào)《南充市人民政府關(guān)于南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)補(bǔ)助征用土地手續(xù)的批復(fù)》。四川省公明會(huì)計(jì)師事務(wù)所川公會(huì)驗(yàn)字（2002）051號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》。位于四川盆地東北部，川中盆田地腹心、嘉陵江中游，地處淺丘低山過渡地帶，東鄰廣安、南屏重慶、西去成都、北去劍門，是川北交通、通訊樞紐，被四川省政府確定為川北中心城市。順慶城區(qū)為南充市黨政機(jī)關(guān)所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化商貿(mào)、金融及水陸交通中心。212國道從西邊通過，在二洞橋與成南高速立交。由于其直接體現(xiàn)的是社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益是間接甚至是陷性的而往往被人們所忽略。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，二十一世紀(jì)我國住宅發(fā)展將“綠化趨勢，規(guī)劃趨勢，郊區(qū)化趨勢，智能化趨勢，全能化趨勢，附層分離趨勢，多元化趨勢”等七大趨勢。東區(qū)：娛樂、休閑、度假活動(dòng)區(qū)東區(qū)為望天壩舞鳳山公園的主景區(qū)，具有保護(hù)生態(tài)、休閑娛樂、會(huì)議度假及玩耍的功能，是公園的主體部分。 供電、供水條件南充電網(wǎng)通過二回220KV、一回110KV線路與重慶電網(wǎng)相連，是四川電網(wǎng)的一個(gè)重要部分，南充電業(yè)局現(xiàn)有110KV主變?nèi)萘?7KVA。碎塊石：淺灰色、結(jié)構(gòu)松散，物質(zhì)組成為細(xì)粒的砂巖，塊徑大小為51020204060立方厘米，其間夾約2035%的粘土，主要分布在軸線0+215－0+350的南側(cè)山坡上。中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《堤防工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5028698； 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)道路等級(jí)城市干道III級(jí)計(jì)算行車速度：40km/n最小停車視距：60m最大縱坡：%防洪標(biāo)準(zhǔn)：二十年一遇（遠(yuǎn)期五十年一遇）設(shè)計(jì)排洪流量：五十年一遇 設(shè)計(jì)原則服從城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展需要，服務(wù)城市建設(shè)。 平面布置為了充分利用土地，改善城市布局和城市生態(tài)環(huán)境，在流經(jīng)望天壩區(qū)域的西河（又名桓子河）的變曲河段截彎取直，并將望天壩區(qū)域分為東、中、西三區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。由于西河常受嘉陵江洪水倒灌的影響，故本涵洞設(shè)計(jì)為有壓涵洞。%的橫坡，以利排水。第六章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 環(huán)境影響保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，維護(hù)生態(tài)平穩(wěn)是我國的一項(xiàng)基本國策，是保護(hù)人民健康，造福后代的長久之計(jì)。⑸科學(xué)管理，做好道路沿線的土石方調(diào)配平衡工作。項(xiàng)目建設(shè)按單項(xiàng)工程獨(dú)立組織。 投資估算本工程項(xiàng)目建設(shè)工程包括西河改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天壩小區(qū)平場工程和濱河路、長勝路道路工程及給水、排水（污）、燃?xì)?、照明、綠化等各類設(shè)施配套建設(shè)。因此，本項(xiàng)目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。本項(xiàng)目土地開發(fā)總成本為11314萬元。最高出讓價(jià)和最高出讓面積土地費(fèi)用是影響項(xiàng)目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。帶動(dòng)了城市建設(shè)，完善了城市功能。同時(shí)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，故項(xiàng)目建設(shè)可行。美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。經(jīng)測算，在銷售額和費(fèi)用不變的情況下，本項(xiàng)目能夠承受的最高土地價(jià)格為7638萬元，%。投資利潤率=%投資利稅率=%資本金凈利潤率=%項(xiàng)目總利潤情況如下：利潤總額5129萬元，經(jīng)營期年平均利潤總額1026萬元；稅后利潤3435萬元，經(jīng)營期年平均稅后利潤687萬元，以上指標(biāo)表明本項(xiàng)目靜態(tài)投資利潤指標(biāo)較好。本項(xiàng)目的收入為土地增值收益，按有關(guān)文件規(guī)定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不繳納土地增值稅和所得稅，營業(yè)稅率為5%，城建維護(hù)稅7%，教育費(fèi)附加3%。投資估算見表81。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃各項(xiàng)工作實(shí)施期限如下：前期工作 6個(gè)月 2002年1月2002年6月房屋拆遷安置 6個(gè)月 2002年6月2002年11月改河工程 6個(gè)月 2002年11月2003年4月平場工程 7個(gè)月 2002年7月2003年1月、暗涵工程 7個(gè)月 2002年12月2003年6月道路工程 6個(gè)月 2003年7月2003年12月 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見71。通過上述措施，可大大減少對(duì)環(huán)境的影響，而這種暫時(shí)的影響將隨工程竣工而消失。 環(huán)境保護(hù)施工期間水土流失、建筑垃圾、污水、噪聲的控制。人行道路采用6cm厚預(yù)制砼彩磚，%的橫坡以利排水。三個(gè)小區(qū)占地面積分別為585002平方米、217001平方米和231001平方米。截彎的原河段長度約為1600米，取直后的人工河長440米，人工河下游設(shè)一彎道，轉(zhuǎn)彎半徑310米。建治并舉，改善美化環(huán)境，以人為本，服務(wù)于民。巖石勘探范圍揭露的巖石為砂質(zhì)泥巖與砂巖，地處西山向斜近軸部地帶，巖層產(chǎn)狀平緩，無大的斷裂構(gòu)造存在。市政道路建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)用電有可靠保障。本項(xiàng)目擬開發(fā)土地有一部份為東區(qū)土地，土地面積約143畝。目前，南充市缺乏較高檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著城市的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有城區(qū)可供開發(fā)的存量土地日漸減少，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)已逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，尤其是環(huán)境質(zhì)量好，交通方便的濱水和近山地區(qū)，周圍沒有大的污染源，是開發(fā)商品房的理想場地。洪水的侵襲不僅使人民群眾的生活、國家的財(cái)產(chǎn)受到損害，更為嚴(yán)重的是，它制約了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的土地不能開發(fā)利用周而復(fù)始的破壞，侵襲給國家和人民群眾帶來無窮的災(zāi)難，城鎮(zhèn)的規(guī)劃發(fā)展更是難以實(shí)現(xiàn)。遠(yuǎn)期實(shí)施都京壩張爺廟橋、龍門大橋；⑸、航空：規(guī)劃機(jī)場位于南坪區(qū)的黃連場，在機(jī)場與城市之間規(guī)劃快速干道相聯(lián)系。嘉陵城區(qū)西河大橋和擬建的桓子河大橋與順慶城樞連為一體，經(jīng)國道212線和318及成南高速公路可達(dá)重慶、成都，是南充市的西大門和南大門。地下資源有鹽鹵、石油、天然氣等，水能資源理論蘊(yùn)藏量127千瓦，生物資源豐富，盛產(chǎn)多種糧食和經(jīng)濟(jì)作物，是全國四大蠶桑生產(chǎn)基地和絲綢生產(chǎn)、出口基地之一。四川南充水利電力建筑勘察設(shè)計(jì)院編《南充市桓子河望天壩河段截彎取直后對(duì)行洪影響的分析》。南充市城市道路規(guī)劃。 可行性報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）編制范圍根據(jù)協(xié)議及南充市城市總體規(guī)劃和望天壩小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求，本可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）編制范圍為：桓子河（西河）望天壩河道改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天壩小區(qū)道路及場地平整工程。按九三年規(guī)劃，南充城區(qū)沿嘉陵江南岸布置，將形成“沿江、分片、大分散、小集中”的布局結(jié)構(gòu)，市區(qū)共分為市中心、都尉壩、高坪、小龍、龍門、搬罾、荊溪等七個(gè)片區(qū)，最大片區(qū)人口規(guī)模27萬人，最小片區(qū)6萬人，既不過分分散，又不過分集中。⑴、中心商務(wù)心：順慶舊城中心商業(yè)區(qū)，高坪江東商務(wù)區(qū)；⑵、工業(yè)區(qū)：以制造業(yè)和化工為主的二、三類工業(yè)主要布置在嘉陵區(qū)都蔚壩；⑶、高教、高新技術(shù)園區(qū)：以科學(xué)城、大學(xué)城、會(huì)展中心為主，主要布置在白土壩、華風(fēng)、燕兒窩；⑷、物流園區(qū)，以鐵路貨運(yùn)站為中心的小龍片區(qū)規(guī)劃內(nèi)全市的物流中心。隨著南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)步伐的加快，洪水所造成的經(jīng)濟(jì)損失將會(huì)成倍的增長。 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要 隨著住房改革的逐步深化、細(xì)化，將會(huì)有越來越多的市民從城市房地產(chǎn)市場上購買適合自己的住宅。注冊(cè)資金2000萬元，董事兼法人代表王海波，公司現(xiàn)有職工36人。第三章 建設(shè)條件 地理位置望天壩小區(qū)位于南充市城區(qū)西北方向，西山以東，舞鳳山以西，北接長城、燎原廠區(qū)，南鄰鐵路南充客站及擬建中的迎鳳路與玉帶路連接段，小區(qū)地形狹長，西高東低，嘉陵江支流西河（又名桓子河）繞望天壩北、東、南三面流過。 土層結(jié)構(gòu)沿線根據(jù)水流條件，其地貌形態(tài)可劃分為沖刷型與堆積型。，砂卵石護(hù)岸段可利用外，對(duì)成份為砂質(zhì)泥巖碎塊屑不宜作為持力層?；缸雍恿饔蛟O(shè)計(jì)24小時(shí)暴雨量表 表52H24(mm)CVCS/CVP=5%100178設(shè)計(jì)洪水采用水科所推理公式計(jì)算，即：Qm=（s/τn）F式中暴雨指數(shù)N，產(chǎn)流參數(shù)U，匯流參數(shù)M，采用《四川省暴雨手冊(cè)》的參數(shù)，計(jì)算成果如表53。至火車站排洪隧洞出口為止點(diǎn)，全長1380米。 橫斷面兩道路均采取中心為車行道，兩邊設(shè)人行道，人行道兩邊設(shè)不對(duì)稱路燈和行道樹，以美化環(huán)境。雨、污干管均布設(shè)在行車道靠人行道路各一側(cè)，各設(shè)兩處檢查井。⑵做好施工期間的臨時(shí)防洪及排水設(shè)施。按照南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司的要求，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，本工程預(yù)計(jì)建設(shè)工期為一年半。1基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用、%計(jì)算。可供出讓的土地約696畝。收入估算表表91 單位：萬元 年 份項(xiàng) 目建設(shè)期經(jīng) 營 期合計(jì)123456出讓土地面積(畝)696土地出讓價(jià)(萬元/畝)2525252525土地出讓收入3480348034803480348017400 土地征用成本費(fèi)用根據(jù)南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司提供的有關(guān)資料。 臨界點(diǎn)分析最低出讓價(jià)和最低出讓面積最低出讓價(jià)是指項(xiàng)目所開發(fā)土地下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，出讓價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求，經(jīng)測算，為保證本項(xiàng)目最低內(nèi)部收益率達(dá)到10%，本項(xiàng)目能夠承受的土地最低平均出讓價(jià)為 ，%。該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。第十一章 結(jié) 論南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設(shè)總體規(guī)劃及望天壩舞鳳山公園詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目的實(shí)施加快了城市基礎(chǔ)建設(shè)。望天壩小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。臨界點(diǎn)分析見附表12。 清償能力分析從附表6交錯(cuò)來源與運(yùn)用表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期各年收支平衡，并有盈余。隨著城市化進(jìn)程的加快和南充市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，到2005年要實(shí)現(xiàn)省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標(biāo)，在今后4年中，南充市平均每年要建成城區(qū)4平方公里，由于望天壩小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。望天壩小區(qū)土地出讓預(yù)收收入2735萬元。各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算方法及標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用費(fèi)率按《四川省建設(shè)工程費(fèi)用定額》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。⑴增加道路綠化，既可吸聲降噪，又使人民對(duì)噪聲心理感覺上有良好效果。避免河水直接沖刷松土或棄渣的情況發(fā)生。 道路照明在兩條道路的兩邊人行道上，設(shè)單排長短臂海歐燈照明，路燈供電電源接入城市公共變壓器。本次設(shè)計(jì)規(guī)劃場地平整的范圍是三小區(qū)內(nèi)老河道與改河道所圍繞的約700畝土地）。樁號(hào)從河上游1+000向河下游老河床順接0+440。突出城市小區(qū)特點(diǎn)，遠(yuǎn)近結(jié)合，適度超前。⑵砂巖灰黃色、淺灰色，性較硬，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，中巨厚層狀構(gòu)造；該層夾于砂質(zhì)泥巖層中，分布于樁號(hào)0+1420+615一帶?！?，℃，℃，大多數(shù)年份月極端最高氣溫3739℃，℃。區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃，按園林布局的藝術(shù)要求和功能需要，結(jié)合景點(diǎn)布置與出入口位置，道路結(jié)合地形，順應(yīng)自然，采用自由式的環(huán)狀形式。 促進(jìn)城市文化設(shè)施建設(shè)南充市居民隨著生活水平的提高，對(duì)精神生活的要求就越來越迫切，需要有一個(gè)條件好的文化娛樂休閑場所。 加快南充市城市化進(jìn)程的需要 隨著改革開放的不斷深入和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市化的進(jìn)程將大大加快，目前，我省城市化水平在20%左右，低于全國平均水平，而南充市更低。經(jīng)過幾年建設(shè)，開發(fā)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、功能定位、體制創(chuàng)新、開發(fā)方式、建設(shè)環(huán)境等方面奠定了加快發(fā)展的廊基礎(chǔ)。南充市第六次總體規(guī)劃修編由具有國家甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制。南充現(xiàn)已成為門類較齊、優(yōu)勢產(chǎn)品眾多的工業(yè)基地，已形成絲綢、編織、機(jī)械、食品、電力、石油、化工、電子、醫(yī)藥、服裝、旅游等為支柱的多門類、多層次協(xié)調(diào)發(fā)展的地方工業(yè)體系。1南充市國土局南市土價(jià)（2001）56號(hào)《關(guān)于確認(rèn)順慶區(qū)望天壩——舞鳳山公園國有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委委會(huì)建設(shè)投資有限公司南充市工程咨詢公司簽訂的編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）協(xié)議。1南充市國土資源局南市土資建（2001）211197號(hào)關(guān)于出讓土地的批復(fù)文件。按照1993年四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院所作的《南充市城市總體規(guī)劃》，南充市近期規(guī)劃城市人口50萬人，人均用 ；遠(yuǎn)期規(guī)劃人口50萬人，；遠(yuǎn)影城市人口控制在100萬人，城市建設(shè)用地控制在100平方公里以內(nèi)。東進(jìn)軸：以東西交通干道（大東街至高坪東方大道）構(gòu)成；南北軸線：即果州大道（北干道、人民南北中路、南干道）、濱江大道、江東大道；⑷、三環(huán)：三條城市一線。南充市定位為省內(nèi)8大城市，近幾年南充市城市建設(shè)將會(huì)快速發(fā)展。由此可見，南充市人口增長和發(fā)展空間的矛盾和壓力相當(dāng)大，這要求南充市拓展城市發(fā)展空間，增大城市面積，解決城市增容，從而加快城市化進(jìn)程。綜上所述，該項(xiàng)目對(duì)拓展城市空間，增加城市防洪能力，加快城市化進(jìn)程，改善投資環(huán)境，加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義。為了使望天壩小區(qū)更好地得到開發(fā)，消除洪水的威脅，本項(xiàng)目擬以截彎取直方式實(shí)施西河改道工程，從小區(qū)西面開鑿一條長440米，河床寬35米的人工河，縮短河道；西河改道后，原有河道除部分作為公園景點(diǎn)建設(shè)用地外，大部分填筑以后用作開發(fā)建設(shè)用。經(jīng)過詳細(xì)勘探，提出了地質(zhì)勘探報(bào)告。 地震基本烈度根據(jù)國家地震1：400《中國地震區(qū)劃圖（1990）》，南充地區(qū)地震基本烈度小于VI度。對(duì)西充站19541998年雨量資料，通過整理作頻率分析，并換算為24小時(shí)暴雨量，西充、南充年最大24小時(shí)暴雨參數(shù)建表51。本段溪溝改造采用暗涵型式，其軸線布置在望天壩老河道下游，靠左岸一側(cè)，以便利用有利地形連結(jié)原河道上分支小