【正文】 城市概況 南充市城市概況南充市系一九九三年七月經(jīng)國務院批準，由原南充地區(qū)部分縣（市）組成的地級市。南充市人民政府南府函（1999）95號《南充市人民政府關于南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會補助征用土地手續(xù)的批復》。四川省公明會計師事務所川公會驗字（2002）051號《驗資報告》。位于四川盆地東北部，川中盆田地腹心、嘉陵江中游，地處淺丘低山過渡地帶，東鄰廣安、南屏重慶、西去成都、北去劍門，是川北交通、通訊樞紐，被四川省政府確定為川北中心城市。順慶城區(qū)為南充市黨政機關所在地，是全市政治、經(jīng)濟、文化商貿(mào)、金融及水陸交通中心。212國道從西邊通過，在二洞橋與成南高速立交。由于其直接體現(xiàn)的是社會效益，經(jīng)濟效益是間接甚至是陷性的而往往被人們所忽略。據(jù)有關專家預測，二十一世紀我國住宅發(fā)展將“綠化趨勢，規(guī)劃趨勢，郊區(qū)化趨勢，智能化趨勢，全能化趨勢，附層分離趨勢，多元化趨勢”等七大趨勢。東區(qū)：娛樂、休閑、度假活動區(qū)東區(qū)為望天壩舞鳳山公園的主景區(qū)，具有保護生態(tài)、休閑娛樂、會議度假及玩耍的功能，是公園的主體部分。 供電、供水條件南充電網(wǎng)通過二回220KV、一回110KV線路與重慶電網(wǎng)相連，是四川電網(wǎng)的一個重要部分，南充電業(yè)局現(xiàn)有110KV主變?nèi)萘?7KVA。碎塊石：淺灰色、結(jié)構(gòu)松散，物質(zhì)組成為細粒的砂巖，塊徑大小為51020204060立方厘米，其間夾約2035%的粘土，主要分布在軸線0+215－0+350的南側(cè)山坡上。中華人民共和國行業(yè)標準《堤防工程設計規(guī)范》GB5028698； 設計標準道路等級城市干道III級計算行車速度：40km/n最小停車視距：60m最大縱坡：%防洪標準：二十年一遇（遠期五十年一遇）設計排洪流量：五十年一遇 設計原則服從城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展需要，服務城市建設。 平面布置為了充分利用土地，改善城市布局和城市生態(tài)環(huán)境，在流經(jīng)望天壩區(qū)域的西河（又名桓子河）的變曲河段截彎取直，并將望天壩區(qū)域分為東、中、西三區(qū)進行開發(fā)建設。由于西河常受嘉陵江洪水倒灌的影響，故本涵洞設計為有壓涵洞。%的橫坡，以利排水。第六章 環(huán)境保護和節(jié)能 環(huán)境影響保護好生態(tài)環(huán)境，維護生態(tài)平穩(wěn)是我國的一項基本國策，是保護人民健康，造福后代的長久之計。⑸科學管理，做好道路沿線的土石方調(diào)配平衡工作。項目建設按單項工程獨立組織。 投資估算本工程項目建設工程包括西河改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天壩小區(qū)平場工程和濱河路、長勝路道路工程及給水、排水（污）、燃氣、照明、綠化等各類設施配套建設。因此，本項目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設和基礎設施建設。本項目土地開發(fā)總成本為11314萬元。最高出讓價和最高出讓面積土地費用是影響項目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。帶動了城市建設，完善了城市功能。同時，本項目具有較強的財務盈利能力和抗風險能力，財務評價指標較好，故項目建設可行。美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。經(jīng)測算，在銷售額和費用不變的情況下，本項目能夠承受的最高土地價格為7638萬元，%。投資利潤率=%投資利稅率=%資本金凈利潤率=%項目總利潤情況如下：利潤總額5129萬元，經(jīng)營期年平均利潤總額1026萬元；稅后利潤3435萬元，經(jīng)營期年平均稅后利潤687萬元，以上指標表明本項目靜態(tài)投資利潤指標較好。本項目的收入為土地增值收益，按有關文件規(guī)定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎設施建設，不繳納土地增值稅和所得稅，營業(yè)稅率為5%，城建維護稅7%，教育費附加3%。投資估算見表81。 項目實施計劃各項工作實施期限如下：前期工作 6個月 2002年1月2002年6月房屋拆遷安置 6個月 2002年6月2002年11月改河工程 6個月 2002年11月2003年4月平場工程 7個月 2002年7月2003年1月、暗涵工程 7個月 2002年12月2003年6月道路工程 6個月 2003年7月2003年12月 項目實施進度計劃表項目實施進度計劃表見71。通過上述措施，可大大減少對環(huán)境的影響，而這種暫時的影響將隨工程竣工而消失。 環(huán)境保護施工期間水土流失、建筑垃圾、污水、噪聲的控制。人行道路采用6cm厚預制砼彩磚，%的橫坡以利排水。三個小區(qū)占地面積分別為585002平方米、217001平方米和231001平方米。截彎的原河段長度約為1600米，取直后的人工河長440米，人工河下游設一彎道，轉(zhuǎn)彎半徑310米。建治并舉，改善美化環(huán)境，以人為本，服務于民。巖石勘探范圍揭露的巖石為砂質(zhì)泥巖與砂巖，地處西山向斜近軸部地帶，巖層產(chǎn)狀平緩，無大的斷裂構(gòu)造存在。市政道路建設和房地產(chǎn)開發(fā)用電有可靠保障。本項目擬開發(fā)土地有一部份為東區(qū)土地，土地面積約143畝。目前，南充市缺乏較高檔次的房地產(chǎn)項目，隨著城市的不斷擴大，現(xiàn)有城區(qū)可供開發(fā)的存量土地日漸減少，房地產(chǎn)開發(fā)活動已逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，尤其是環(huán)境質(zhì)量好，交通方便的濱水和近山地區(qū)，周圍沒有大的污染源，是開發(fā)商品房的理想場地。洪水的侵襲不僅使人民群眾的生活、國家的財產(chǎn)受到損害，更為嚴重的是，它制約了地方經(jīng)濟的發(fā)展，大量的土地不能開發(fā)利用周而復始的破壞，侵襲給國家和人民群眾帶來無窮的災難，城鎮(zhèn)的規(guī)劃發(fā)展更是難以實現(xiàn)。遠期實施都京壩張爺廟橋、龍門大橋；⑸、航空：規(guī)劃機場位于南坪區(qū)的黃連場，在機場與城市之間規(guī)劃快速干道相聯(lián)系。嘉陵城區(qū)西河大橋和擬建的桓子河大橋與順慶城樞連為一體，經(jīng)國道212線和318及成南高速公路可達重慶、成都，是南充市的西大門和南大門。地下資源有鹽鹵、石油、天然氣等，水能資源理論蘊藏量127千瓦，生物資源豐富，盛產(chǎn)多種糧食和經(jīng)濟作物，是全國四大蠶桑生產(chǎn)基地和絲綢生產(chǎn)、出口基地之一。四川南充水利電力建筑勘察設計院編《南充市桓子河望天壩河段截彎取直后對行洪影響的分析》。南充市城市道路規(guī)劃。 可行性報告（代項目建議書）編制范圍根據(jù)協(xié)議及南充市城市總體規(guī)劃和望天壩小區(qū)詳細規(guī)劃要求，本可行性研究報告（代項目建議書）編制范圍為：桓子河（西河）望天壩河道改道工程、排洪（污）暗涵工程、望天壩小區(qū)道路及場地平整工程。按九三年規(guī)劃，南充城區(qū)沿嘉陵江南岸布置，將形成“沿江、分片、大分散、小集中”的布局結(jié)構(gòu)，市區(qū)共分為市中心、都尉壩、高坪、小龍、龍門、搬罾、荊溪等七個片區(qū)，最大片區(qū)人口規(guī)模27萬人，最小片區(qū)6萬人，既不過分分散，又不過分集中。⑴、中心商務心：順慶舊城中心商業(yè)區(qū)，高坪江東商務區(qū)；⑵、工業(yè)區(qū)：以制造業(yè)和化工為主的二、三類工業(yè)主要布置在嘉陵區(qū)都蔚壩；⑶、高教、高新技術園區(qū)：以科學城、大學城、會展中心為主，主要布置在白土壩、華風、燕兒窩；⑷、物流園區(qū)，以鐵路貨運站為中心的小龍片區(qū)規(guī)劃內(nèi)全市的物流中心。隨著南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，城市化建設步伐的加快，洪水所造成的經(jīng)濟損失將會成倍的增長。 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要 隨著住房改革的逐步深化、細化，將會有越來越多的市民從城市房地產(chǎn)市場上購買適合自己的住宅。注冊資金2000萬元，董事兼法人代表王海波，公司現(xiàn)有職工36人。第三章 建設條件 地理位置望天壩小區(qū)位于南充市城區(qū)西北方向，西山以東，舞鳳山以西，北接長城、燎原廠區(qū)，南鄰鐵路南充客站及擬建中的迎鳳路與玉帶路連接段，小區(qū)地形狹長，西高東低，嘉陵江支流西河（又名桓子河）繞望天壩北、東、南三面流過。 土層結(jié)構(gòu)沿線根據(jù)水流條件，其地貌形態(tài)可劃分為沖刷型與堆積型。，砂卵石護岸段可利用外，對成份為砂質(zhì)泥巖碎塊屑不宜作為持力層?；缸雍恿饔蛟O計24小時暴雨量表 表52H24(mm)CVCS/CVP=5%100178設計洪水采用水科所推理公式計算，即：Qm=（s/τn）F式中暴雨指數(shù)N，產(chǎn)流參數(shù)U，匯流參數(shù)M，采用《四川省暴雨手冊》的參數(shù)，計算成果如表53。至火車站排洪隧洞出口為止點，全長1380米。 橫斷面兩道路均采取中心為車行道，兩邊設人行道，人行道兩邊設不對稱路燈和行道樹，以美化環(huán)境。雨、污干管均布設在行車道靠人行道路各一側(cè)，各設兩處檢查井。⑵做好施工期間的臨時防洪及排水設施。按照南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限公司的要求，結(jié)合本項目實際，本工程預計建設工期為一年半。1基本預備費按工程費用、%計算?？晒┏鲎尩耐恋丶s696畝。收入估算表表91 單位：萬元 年 份項 目建設期經(jīng) 營 期合計123456出讓土地面積(畝)696土地出讓價(萬元/畝)2525252525土地出讓收入3480348034803480348017400 土地征用成本費用根據(jù)南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資有限責任公司提供的有關資料。 臨界點分析最低出讓價和最低出讓面積最低出讓價是指項目所開發(fā)土地下降到預定可接受的最低盈利水平時的價格，出讓價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預定的要求，經(jīng)測算，為保證本項目最低內(nèi)部收益率達到10%，本項目能夠承受的土地最低平均出讓價為 ，%。該項目的建設實施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。第十一章 結(jié) 論南充市望天壩小區(qū)基礎設施工程符合國家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設總體規(guī)劃及望天壩舞鳳山公園詳細規(guī)劃，項目的實施加快了城市基礎建設。望天壩小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。臨界點分析見附表12。 清償能力分析從附表6交錯來源與運用表可以看出，項目計算期各年收支平衡，并有盈余。隨著城市化進程的加快和南充市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，到2005年要實現(xiàn)省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標，在今后4年中，南充市平均每年要建成城區(qū)4平方公里，由于望天壩小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。望天壩小區(qū)土地出讓預收收入2735萬元。各項費用計算方法及標準，各項費用費率按《四川省建設工程費用定額》有關規(guī)定執(zhí)行。⑴增加道路綠化，既可吸聲降噪，又使人民對噪聲心理感覺上有良好效果。避免河水直接沖刷松土或棄渣的情況發(fā)生。 道路照明在兩條道路的兩邊人行道上，設單排長短臂海歐燈照明，路燈供電電源接入城市公共變壓器。本次設計規(guī)劃場地平整的范圍是三小區(qū)內(nèi)老河道與改河道所圍繞的約700畝土地）。樁號從河上游1+000向河下游老河床順接0+440。突出城市小區(qū)特點，遠近結(jié)合，適度超前。⑵砂巖灰黃色、淺灰色，性較硬，細粒結(jié)構(gòu)，中巨厚層狀構(gòu)造；該層夾于砂質(zhì)泥巖層中，分布于樁號0+1420+615一帶?！妫妫?，大多數(shù)年份月極端最高氣溫3739℃，℃。區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃，按園林布局的藝術要求和功能需要，結(jié)合景點布置與出入口位置，道路結(jié)合地形，順應自然，采用自由式的環(huán)狀形式。 促進城市文化設施建設南充市居民隨著生活水平的提高，對精神生活的要求就越來越迫切，需要有一個條件好的文化娛樂休閑場所。 加快南充市城市化進程的需要 隨著改革開放的不斷深入和國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，城市化的進程將大大加快，目前，我省城市化水平在20%左右，低于全國平均水平，而南充市更低。經(jīng)過幾年建設，開發(fā)區(qū)在基礎設施、功能定位、體制創(chuàng)新、開發(fā)方式、建設環(huán)境等方面奠定了加快發(fā)展的廊基礎。南充市第六次總體規(guī)劃修編由具有國家甲級規(guī)劃設計資質(zhì)的四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院編制。南充現(xiàn)已成為門類較齊、優(yōu)勢產(chǎn)品眾多的工業(yè)基地，已形成絲綢、編織、機械、食品、電力、石油、化工、電子、醫(yī)藥、服裝、旅游等為支柱的多門類、多層次協(xié)調(diào)發(fā)展的地方工業(yè)體系。1南充市國土局南市土價（2001）56號《關于確認順慶區(qū)望天壩——舞鳳山公園國有土地使用權(quán)標定地價評估結(jié)果的批復》。 可行性研究報告編制依據(jù)南充市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委委會建設投資有限公司南充市工程咨詢公司簽訂的編制項目可行性研究報告（代項目建議書）協(xié)議。1南充市國土資源局南市土資建（2001）211197號關于出讓土地的批復文件。按照1993年四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院所作的《南充市城市總體規(guī)劃》，南充市近期規(guī)劃城市人口50萬人，人均用 ；遠期規(guī)劃人口50萬人，；遠影城市人口控制在100萬人，城市建設用地控制在100平方公里以內(nèi)。東進軸：以東西交通干道（大東街至高坪東方大道）構(gòu)成；南北軸線：即果州大道（北干道、人民南北中路、南干道）、濱江大道、江東大道；⑷、三環(huán)：三條城市一線。南充市定位為省內(nèi)8大城市，近幾年南充市城市建設將會快速發(fā)展。由此可見，南充市人口增長和發(fā)展空間的矛盾和壓力相當大，這要求南充市拓展城市發(fā)展空間，增大城市面積，解決城市增容，從而加快城市化進程。綜上所述，該項目對拓展城市空間，增加城市防洪能力，加快城市化進程，改善投資環(huán)境，加快城市經(jīng)濟發(fā)展具有重要的意義。為了使望天壩小區(qū)更好地得到開發(fā)，消除洪水的威脅，本項目擬以截彎取直方式實施西河改道工程，從小區(qū)西面開鑿一條長440米，河床寬35米的人工河，縮短河道；西河改道后，原有河道除部分作為公園景點建設用地外，大部分填筑以后用作開發(fā)建設用。經(jīng)過詳細勘探，提出了地質(zhì)勘探報告。 地震基本烈度根據(jù)國家地震1：400《中國地震區(qū)劃圖（1990）》，南充地區(qū)地震基本烈度小于VI度。對西充站19541998年雨量資料，通過整理作頻率分析，并換算為24小時暴雨量，西充、南充年最大24小時暴雨參數(shù)建表51。本段溪溝改造采用暗涵型式，其軸線布置在望天壩老河道下游，靠左岸一側(cè)，以便利用有利地形連結(jié)原河道上分支小