【正文】 是一個(gè)天時(shí)、地利、人和的項(xiàng)目，只要各部門能良好配合、尊重市場，我們有信心將它作成二OOO年的明星項(xiàng)目，取得經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益雙豐收。媒體主要選擇北青、北晚、精品、晨報(bào)、參考等，報(bào)紙宣傳費(fèi)用應(yīng)占全年廣告宣傳費(fèi)用50%以上。面積應(yīng)不低于150平方米，大廳要高，前面要留有綠化面積及停車位，應(yīng)在五月二十日前完工并投入使用。最低起價(jià)選擇東西朝向的房子，最高定價(jià)選擇A2及南北均有景的房子，房屋定價(jià)上要細(xì)化。這一階段的關(guān)鍵是宣傳資料完整，銷售與廣告公司的配合至關(guān)重要。其含義為：早宣傳、快開盤、強(qiáng)力推廣。電腦及網(wǎng)絡(luò)：可否考慮光纖入樓，建立網(wǎng)絡(luò)空間，從成本角度考慮，可利用有線電視網(wǎng)絡(luò)的光纜（Cable moderm），這樣可增加小區(qū)的科技含量，吸引在上地工作的年青白領(lǐng)入住。園林、綠化、道路、小區(qū)外圍墻及景觀雕塑飾物。就在1999年年底，北京市計(jì)劃在西城區(qū)西、北、東的高校集中地，興建十二處共100萬平方米的大學(xué)生公寓區(qū)。今年新樓盤會(huì)超過去年，原因是：一、四環(huán)以內(nèi)的工廠移郊，土地供應(yīng)量增大，地價(jià)低，促使開發(fā)商投資；二、“入世后”開發(fā)商融資形式更樂觀；三、國家還會(huì)進(jìn)一步支持房地產(chǎn)開發(fā)。這些在建寫字樓已租出或售出一部分，從需求上講中資企業(yè)還要大面積地購買寫字樓，尤其象金融業(yè)、IT行業(yè)，而外資企業(yè)也有ABB、諾基亞計(jì)劃租賃上萬平方米的寫字樓，但總體上，寫字樓仍處于供大于求的狀態(tài)，在中國加入世貿(mào)后，不能指望需求量會(huì)急劇增加、市場形式迅速好轉(zhuǎn)。四周環(huán)境不好，有煤廠、火車站。弱化項(xiàng)目本身的缺點(diǎn)?！昂商m小鎮(zhèn)”在外在和周遭環(huán)境上是沒有優(yōu)勢，因此對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境營造就至關(guān)重要。具備上述條件，銷售工作可走入預(yù)宣傳階段。時(shí)間大致應(yīng)持續(xù)四個(gè)月時(shí)間，即七月至十月，到十月底應(yīng)完成認(rèn)購額1億，這樣才能保證全年回款目標(biāo)完成。只要運(yùn)作的好，4500元/平方米的目標(biāo)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。第七章 廣告宣傳及組織策略廣告宣傳及組織包括：廣告宣傳的媒體、策劃及公關(guān)策劃及廣告推廣的表現(xiàn)、實(shí)施、發(fā)布及公關(guān)活動(dòng)的實(shí)施。第八章 物業(yè)管理的建議物業(yè)管理是客戶在購買房屋時(shí)前三位需解答的問題。因此選擇好的物業(yè)公司等于選擇了對物業(yè)未來良好保障。主要推廣道具：售樓書、樣板間、可以滾動(dòng)播放的VCD碟、小區(qū)周刊。 一、銷售組織及人員配備銷售執(zhí)行由公司業(yè)務(wù)副總主抓，進(jìn)行現(xiàn)場銷售。第三階段：房款追繳階段進(jìn)入該階段的標(biāo)志： 銷售額已基本達(dá)標(biāo)。之所以要在五月份就開始宣傳，主要是考慮到今年海淀區(qū)有大量的市民拆遷，他們從二月份就開始四處看房，從本項(xiàng)目的地理位置及價(jià)位上都能符合他們的選擇，因此不應(yīng)放棄這個(gè)市場，只要我們宣傳到位，客戶必定趨之若騖，我們可預(yù)先做工作，讓本項(xiàng)目成為他們的一個(gè)選擇。應(yīng)做到戶戶有景看，這樣建筑設(shè)計(jì)上的大面積外飄窗等才能有功能延展。戶內(nèi)隔斷墻的設(shè)計(jì)原則是能不隔者就不隔，如衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，在洗衣、洗手、洗澡功能上不要再設(shè)墻進(jìn)行隔斷，這樣可增加衛(wèi)生間的空間感。 四周商業(yè)配套設(shè)施少，居住方便性不如成熟的居住區(qū)域。外銷物業(yè)：在供應(yīng)方面，1999年的外銷公寓供應(yīng)量與1998年基本持平。來自建設(shè)部的信息表明：住宅在今后的一段時(shí)期內(nèi)仍將保持較大的發(fā)展規(guī)模，1999年京城新開盤的商品房項(xiàng)目創(chuàng)了記錄，達(dá)111個(gè)，這些項(xiàng)目總建筑面積達(dá)2000萬平方米，1999年前十一個(gè)月，其中，估計(jì)1999年全市商品房的總銷售量達(dá)到250萬平方米，但這里面有40%是集團(tuán)購買，今年這部分購買力將不復(fù)存在，如果把今年全市的銷售量定在200萬平方米，那么1999年推出的這111個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積可以在樓市中足足賣10年， 1999年上市的新樓盤中中高檔占較大比重，許多的開發(fā)商把項(xiàng)目定在中高收入階層，即成功人士的身上，但這些人不可能年年買房，所以今年年底空置的商品房數(shù)量至少要翻一番達(dá)到700萬平方米，