【正文】 確定，采用公歷表示，精確到日；4 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 交易雙方情況及交易目的；2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3 成交價(jià)格；4 成交日期；5 付款方式。 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。收益法的基本公式如下：n AiV ＝ ∑ ………………（）i=1 （1＋R）i式中 V ─ 收益價(jià)格（元，元/m2）；Ai ─ 未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）；R ─ 資本化率（％）；n ─ 未來(lái)可獲收益的年限（年）。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營(yíng)等。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)提供服務(wù)。 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。 在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。 估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）（十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）（十二）估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日）（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告：（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素）（二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素）（三）市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)）（四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）（五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等）（七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由） 附件：（標(biāo)題：）附件估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。5 我們已（或沒(méi)有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘）。4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。7 估價(jià)結(jié)果 對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。 分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。 房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；6 房地產(chǎn)課稅估價(jià)；7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)；8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；10 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；11 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；12 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。 新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。 同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO＝L維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。 具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 land datum value method在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal，property valuation專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。本規(guī)范在編制過(guò)程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)工作以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國(guó)有關(guān)單位、專家和實(shí)際工作者的意見(jiàn)，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等主要國(guó)家和香港、臺(tái)灣地區(qū)以及國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 客觀合理價(jià)格或價(jià)值 value某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。 建筑物重置價(jià)格 replacement cost of building采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。 估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：1 首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。 有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估為確定拍賣保留價(jià)提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。 制作要求：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。4 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。3 估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡(jiǎn)單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。保險(xiǎn)金額應(yīng)是保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的最高限額，也應(yīng)是投保人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際投保金額。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，宜按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而