【正文】 確定，采用公歷表示，精確到日；4 在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。搜集交易實例應包括下列內(nèi)容：1 交易雙方情況及交易目的；2 交易實例房地產(chǎn)狀況；3 成交價格；4 成交日期；5 付款方式。 進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。收益法的基本公式如下：n AiV ＝ ∑ ………………（）i=1 （1＋R）i式中 V ─ 收益價格（元，元/m2）；Ai ─ 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；R ─ 資本化率（％）；n ─ 未來可獲收益的年限（年）。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。 房地產(chǎn)課稅估價 房地產(chǎn)課稅估價應按相應稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務。 房地產(chǎn)糾紛估價，應注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當事人各方的利益。 在計算求出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。 估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）（十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年） 估價技術報告：（標題：）房地產(chǎn)估價技術報告（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）（二）區(qū)域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素）（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預見的未來）（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由）（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由） 附件：（標題：）附件估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關批準文件，產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。5 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。7 估價結果 對不同估價方法估算出的結果，應進行比較分析。 分割估價應對分割后的各部分分別估價。 房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。 房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。6 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：1 土地使用權出讓價格評估；2 房地產(chǎn)轉讓價格評估；3 房地產(chǎn)租賃價格評估；4 房地產(chǎn)抵押價值評估；5 房地產(chǎn)保險估價；6 房地產(chǎn)課稅估價；7 征地和房屋拆遷補償估價；8 房地產(chǎn)分割、合并估價；9 房地產(chǎn)糾紛估價；10 房地產(chǎn)拍賣底價評估；11 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；12 其他目的的房地產(chǎn)估價。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。 同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式確定：RO＝L維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。 進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 基準地價修正法 land datum value method在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。 房地產(chǎn)估價 real estate appraisal，property valuation專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認真總結了我國開展房地產(chǎn)估價工作以來的實踐經(jīng)驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺灣地區(qū)以及國際評估標準委員會（IVSC）的有關標準和理論研究成果。 客觀合理價格或價值 value某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 建筑物重置價格 replacement cost of building采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：新舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結構，樓層，朝向等。 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。 運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。 土地使用權出讓價格評估，可采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。 以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：1 首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。 有關房地產(chǎn)稅的估價，應按相關稅法具體執(zhí)行。 房地產(chǎn)拍賣底價評估 房地產(chǎn)拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關規(guī)定進行。當有調(diào)整時，應在估價報告中明確闡述理由。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內(nèi)容和結論負責任。 制作要求：估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質(zhì)量。4 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實際投保金額。 房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)抵押價值評估，應依據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進行。 運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。 積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而