【正文】 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 　　剪力墻結(jié)構(gòu)　是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運而生。Townhouse獨棟 傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本解讀1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。通風(fēng)好不暢二、房地產(chǎn)投資學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述章前案例：廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國民經(jīng)濟(jì)和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費、生產(chǎn)與流通的作用。要創(chuàng)造實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化經(jīng)營的良好條件。3. 結(jié)合本案例談?wù)勀銓訌?qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認(rèn)識。經(jīng)過反復(fù)論證，合作雙方?jīng)Q定合資成立新景花園項目有限公司，負(fù)責(zé)該項目的興建和經(jīng)營。章后案例花園別墅可行性研究報告一、項目概況　　花園別墅位于廣州市市郊，距市區(qū)9公里處，占地100畝，該區(qū)背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，山清水秀，環(huán)境清新而優(yōu)雅，確系理想的居住休養(yǎng)地。同時，該項目規(guī)劃合理，注重基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套建設(shè)，具有良好的社會效益。物業(yè)公司從國家直接拿到的土地不多．只有7萬平方米，其余土地都靠競投、拍賣中得到。這種關(guān)系為資金的投資者和使用者架起了一個橋梁，也是開辟房地產(chǎn)買賣的一種新形式。利用外資的主要方式有：外國政府貸款，國際金融組織貸款，外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券，租賃開發(fā)。他通過發(fā)行上市股票，籌集了大筆資金，去繼續(xù)擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并經(jīng)營酒店、金融等業(yè)務(wù)。因此，海悅?cè)A城可以說是為香港入度身計造。從規(guī)劃、平面、立面、環(huán)境、綠化、雕塑小品到室內(nèi)外建筑和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統(tǒng)再到營銷策劃和物業(yè)管理，無處無時不體現(xiàn)樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿于整個房地產(chǎn)全程策劃的始終。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。 精要B：房地產(chǎn)市場定位的任務(wù) 　　房地產(chǎn)開發(fā)營銷，必須有科學(xué)的市場定位，而不應(yīng)由經(jīng)驗引導(dǎo)定位。以用途或應(yīng)用定住　　另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來雖然多重定位戰(zhàn)略會明顯增加困難的風(fēng)險，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競爭者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質(zhì)量定位更是如此。精要C：日地產(chǎn)市場鋼分定位的變色設(shè)計通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位　　應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。（5）、就其大小而言，各細(xì)分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。目標(biāo)市場是市場定位的前提，市場定位是為目標(biāo)市場服務(wù)，起一個點睛的作用，若沒有一個準(zhǔn)確而生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機(jī)。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準(zhǔn)確的市場定位最終取股市場獲得買家的認(rèn)同。他趁土地尚未漲價之際，大量購入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。8. 樓宇按揭是由銀行、房地廠開發(fā)公司,購接者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務(wù)活動,是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋報押貸款的融資業(yè)務(wù)活動。房地產(chǎn)金融主要有五個方面的內(nèi)容：（l）信貸。此外，物業(yè)集團(tuán)還成功地建成了國貿(mào)大廈、紅嶺大廈高層建筑群。表5－7 項目投資費用估算匯總表五、項目開發(fā)進(jìn)度及投資安排計劃　　本項目計劃自1994年刀月開，至1999年5月竣工，總工期5年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開發(fā)，開發(fā)一片，交付使用一片。8. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究一般分為機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，其目的在于把投資決策建立在科學(xué)分析基礎(chǔ)上。47億元，項目總投資收在率為34?；萑A公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學(xué)、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。9. 房地產(chǎn)經(jīng)營具有風(fēng)險性大、收益高，經(jīng)營對象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營中壟斷和競爭同時存在等特點。2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域需求下的項目類型偏好別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機(jī)。板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項目。 房地產(chǎn)項目類型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。 　　建筑面積　指建筑物的水平面積，其計算公式為： 　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 　　套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 　　公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 　　說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。如：B10724這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。它反映一宗地的基本情況。一層的廚房高2米，；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。該價格可以是原評估價格，也可以不是。代理商 代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。 配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。上述兩類房均為使用權(quán)房。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。征用價指政府征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 基準(zhǔn)地價指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：　　平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達(dá)30年的。 　　知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購房時，心中就有數(shù)了。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中，％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目成為他們的首選。3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。公司加強(qiáng)經(jīng)營管理，注重三個效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。61％動態(tài)投資回收期為三年零七個月，內(nèi)部收處率為38．23％。：確定型、風(fēng)險型和不確型三類決策方法。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出的商品房有6％可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力和公司開發(fā)能力及資金籌措的可能性，進(jìn)行項目開發(fā)。國貿(mào)商往大廈等工程。包括房地產(chǎn)信貸資金的來源與運用兩個方面．這是籌集短期資金的主要渠道。這是一種對三方都有利的活動。不過幾年，他迅速成為億萬富翁。國際文化教育大廈的目標(biāo)客戶是“創(chuàng)業(yè)新生化’，星河明居、東方玫瑰園的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)者，海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標(biāo)客戶是香港人。誤區(qū)B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱定位　　一些房地產(chǎn)項目的策劃人員，經(jīng)過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細(xì)心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設(shè)計了一個準(zhǔn)確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象?！　囊陨峡梢钥闯?，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。 （6）、細(xì)分市場應(yīng)該具有合理的一致性。以多種產(chǎn)品特征定位總是有誘惑力的，當(dāng)我們的品牌擁有一些好的產(chǎn)品特征而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產(chǎn)品特征的廣告目標(biāo)將很難實施，這種定位的結(jié)果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。以競爭者定位可以通過比較性廣告進(jìn)行。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。 （8）、細(xì)分市場不應(yīng)該主要被競爭者占領(lǐng)，以免我們的項目達(dá)到失敗。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：第一，銷售手法的差異性。當(dāng)發(fā)展商在經(jīng)過廣泛深入的市場調(diào)查而找準(zhǔn)項目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統(tǒng)一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。分析B：明確定位的市場沖擊力海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。李嘉誠并不滿足于現(xiàn)狀。這是信托機(jī)構(gòu)接受委托，經(jīng)營、管理或處理房地產(chǎn)及相關(guān)財物的信托關(guān)系。公司還經(jīng)營深圳最高食府——國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐廳等酒店服務(wù)及大型綜合性超級市場——國貿(mào)商場并投資上千萬元擴(kuò)展汽車營運業(yè)，在物業(yè)管理方面也有優(yōu)良的效益。十二、項目經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析（略）十三、項目社會效益與環(huán)境分析（略）十四、結(jié)論　　綜合上述分析，該項目由于在銷售策略上采取了提前預(yù)售、分期付款的措施，節(jié)藥了資金投入，降低了開發(fā)成本，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。復(fù)習(xí)思考題1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析有哪些方法？2房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內(nèi)容是什么？3試述房地產(chǎn)投資的基本程