【正文】 大型配套項目設(shè)施。再把成都市區(qū)分為東南西北四大塊，東門片區(qū)占四分之一。高檔小區(qū)配置游泳池，老年公寓配置釣魚池；從下崗職工中招聘一批中年婦女擔任售樓代表，既能提高與老年人的親和力，又相對降低了用工成本；我們干脆避開競爭對手，用獨一無二的產(chǎn)品個性特征，營造出沒有競爭對手的市場環(huán)境，使其品質(zhì)、價格、戶型、裝修、物管等均無同類產(chǎn)品相比較。推廣策略界定一媒介分析及選擇五即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。天鵝花園：核心競爭力：真、善、美屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：擁有900畝的面積，其中400畝水面?！跋嫠囋贰表椖糠治鲆弧?3湘江四季花園優(yōu)勢：1）項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場變化。1“勞動者光榮”，有錢是一種價值，是一種能力。5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。（2）要通過廣告本身蘊涵的文化氣息來塑造項目的文化品位，使項目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚的氣質(zhì)，同時又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。都市藝術(shù)家園如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售?；顒觾?nèi)容（1）3，力求“湘藝苑”銷售順利，并能引起銷售高潮；4，以報紙廣告為主，預(yù)告樓盤進行內(nèi)部認購的日期及作前期形象宣傳；（2）平面媒體（1）《瀟湘晨報》，《株洲日報》《株洲晚報》是株洲影響較大的報紙媒體。同時，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當投放，給予輔助。*所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路。配音：美麗的聲音讀出文字家在身旁”2，廣播廣告文字腳本示例廣告主題：“湘藝苑”是藝術(shù)之都一陣流暢的鋼琴聲一個女孩：“哎，聽說著名鋼琴家XX要來株洲演出耶！”一個男孩：“是啊，聽說票很難買到，我真想去看看！”兩個人同時嘆息開門聲，一個男人的聲音：“兩個怎么了，不開心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?！”兩個人同時問：“你有票？”男人笑著說：“當然啦，我剛買了“湘藝苑”的房子，演奏會就在湘藝苑舉行，我是在家享受藝術(shù)??！形象策動，示范效應(yīng)：　　同產(chǎn)品促銷一樣，我們認為房地產(chǎn)營銷也靠品牌，靠形象，靠到位的推廣，而塑造品牌的目的是提升形象。2002年3月，在市春交會上，A、B、C組團已全部售罄。282．5．目標客戶言……….敝司成立專項小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司盡快完成項目的銷售目標。因此，位于天河區(qū)政府門前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。三房單元無主人套房，成為其主要抗拒點1．4．競爭對手資料分析對手一：僑穎苑：由3幢12層及一幢9層組成：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層：新天河、新市民、新文化賽馬場等；戶型可供選擇多；有停車場，物業(yè)收費合理。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。束202．1市場定位新年音樂會”、“在水一方泛運動會”活動，在業(yè)界引起強烈反響。度假型物業(yè)定位出臺：　　“5+2”生活模式是指配音：輕快溫柔的聲音。2，至于交通及道路建設(shè)問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔一部分費用共同來解決道路改造問題，同時必須申請開通專線公交。第戶外媒體戶外媒體在株洲的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。媒體新聞炒作，作銷售輔助。三、媒介策略1，媒體目標通過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。給項目的定位打好頭陣。營銷渠道及人員促銷建設(shè)1，（3）享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。二保安設(shè)施齊備，安全起居。2營造文化藝術(shù)概念。3）競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。24而且以后的管理費用也相對較低。核心競爭力：二十一世紀購房新概念擁有很高的品牌效應(yīng)；其周邊環(huán)境好；用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好；其定位為社會高薪階層。B這意味著株洲的誘人的市場和低廉的勞動力市場。媒體策略一項目劣勢分析三從思維方式上，以最好的競爭方式就是避免競爭的思想，用鮮明的個性特征避開競爭對手。尤其在知識經(jīng)濟時代，單憑經(jīng)驗往往導(dǎo)致失敗。調(diào)查有關(guān)尊老敬老、為老年人排擾解難辦實事的正反兩方面新聞素材，通過新聞熱線向媒體提供。所有通道、門坎都采取無障礙設(shè)計；能不能從年齡切入，開發(fā)專門適合老年人安度晚年的住宅樓盤呢？統(tǒng)計顯示：由于生產(chǎn)力發(fā)展，人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，中國60歲以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤粩嗌仙壳耙呀咏?0%，標志著中國即將進入老齡社會。5：從思維方式上，以最好的競爭方式就是避免競爭的思想，用鮮明的個性特征避開競爭對手?！　、补娦蜗笤u估　九、費用預(yù)算　　⒌青島晚報：通欄兩次；　　⒉《青島晚報》讀者群，（關(guān)心社會、重視信息的大眾）第一階段：戶外廣告投放15萬元+報紙投放大約15萬元+廣播投放2萬元+電視3萬元（2）以時尚服飾和運動為主題的攝影、繪畫大賽及展示活動。l《重慶晨報》——是比較受市民喜愛的地方生活類日報，市民對其保持很高的認同感。第三階段由于香格里拉服飾廣場目標消費者的定位在青年人，而且經(jīng)營服飾以運動、休閑為主題，而在春節(jié)以后的季節(jié)應(yīng)該是消費的高峰，因此持續(xù)的推廣是非常必要的。首先進行微量廣告投放的同時，側(cè)重在沙坪壩地區(qū)內(nèi)，以及外部的一定量的軟性廣告投入。（2）報紙：報紙具有靈活、及時、本地區(qū)市場覆蓋率高、容易被公眾接受和信任的特點，可以利用報紙的時尚專欄，對“春之聲”服飾廣場進行較為全面的宣傳。（4）“春之聲”的品牌個性：青春、時尚、運動、休閑（5）目標：（1）天潤花園項目整體策劃書XX花園市場研究報告提綱整體策劃蘇州都市花園主題定位報告成都市天之韻策劃案廣州湛江市怡和花園住宅小區(qū)項目策劃書淄博現(xiàn)代城項目計劃書“湘藝苑”廣告策劃方案沈陽市伯爵西餐廳二部全程營銷策劃方案最具說服力的可行性研究報告北京華杰大廈推廣策劃驁體“在水一方”全程策劃城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案酒吧一條街廣告文案投資分析篇(精彩案例）論小戶型房產(chǎn)營銷白云區(qū)聯(lián)想集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告項目全案策劃星河灣二、三期品牌推廣策劃廣州白云大廈寫字樓整體策劃案中國大酒店整體策劃報告成都芙蓉古城解密開業(yè)前達到50%以上在目標消費者中的知名度?！按褐暋钡耐茝V主題：購物即享受主題推廣活動：利用“春之聲”的各個主題進行一系列的活動。l沖刺期：2002年1月12日——2002年2月19日，本案的重點推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。l利用春節(jié)的余溫，在真正運動休閑服飾的使用消費旺季，利用活動造勢，再次形成公眾關(guān)注的焦點，掀起又一個運動、休閑服飾的消費熱點?！吨貞c晚報》——是重慶發(fā)行量最大的消遣娛樂性大眾媒體，擁有非常高的市民認知度，并形成了相對穩(wěn)定的訂閱習(xí)慣?！八兰o”服裝飾品展示會——更加女性化的服飾展示活動?；顒又黝}：l第二階段：戶外廣告投放5萬元+報紙廣告投放30萬元+廣播投放4萬元+電視廣告投放10萬元+傳單投放2萬元（3）　　在各類信息相互排斥干擾的形勢下；在目標對象擁有充分選擇余地的前提下；在單純訴求設(shè)施、位置已很難奏效的情況下，對一個集地產(chǎn)與娛樂業(yè)于一體的綜合性企業(yè)來講，清晰有效的理念、高尚鮮明的形象比任何時候更為重要?！　、场肚鄭u電視臺》“青島新聞”、“黃金時刻”收視觀眾；《青島有線電視臺》“連續(xù)劇”的收視觀眾。　?、肚鄭u電視臺、有線電視臺；（電視廣告片以活動表現(xiàn)為主線，逐一介紹弄海園綜合娛樂項目?！　”敬位顒涌傎M用合計五萬元人民幣，企劃公司負責承擔如下項目的費用使用：　?、郴顒有Чu估案例：成都港都花苑實業(yè)開發(fā)有限公司在成都東門的龍舟路有一塊占地31畝的土地待開發(fā)，需進行項目定位及整合營銷策劃。占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，預(yù)計今后還將長期居于世界首位，這將對中國社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分戶購房是最佳選擇。房型設(shè)計上，力求通風(fēng)、干燥、采光、隔音、結(jié)構(gòu)合理；巧妙聯(lián)系社會對老年公寓、老年社區(qū)的輿論期盼呼吁論房地產(chǎn)開發(fā)，成都港都花苑實業(yè)開發(fā)有限公司的項目開發(fā)、管理人員比我們經(jīng)驗豐富得多，按開發(fā)商的普遍經(jīng)驗，本地塊只適宜針對城東相對不富裕的人口，開發(fā)中低檔住宅。多數(shù)開發(fā)商依托慣性思維，總是在品質(zhì)、價格、口岸、面積、戶型、裝修、物管、交通、環(huán)境、付款方式等方面，處心積慮、想方設(shè)法與對手競爭。競爭對手分析四媒體目標二所以，各大商家紛紛進入株洲。、有的沒有服務(wù)的概念。濱江一村：小區(qū)面積大；鄰近湘江；周邊環(huán)境好；有一部分消費者選擇小高層住宅，對于單體別墅因為涉及的資金相對較大，所以絕大多數(shù)消費者不會現(xiàn)在打算購買別墅；消費者對物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。劣勢：（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強大的視覺沖擊力，進而產(chǎn)生強烈的購買欲望。打品位牌，人文概念具體化。年齡：年齡大約在35到55歲，32總體策略公開發(fā)售期：廣告原則給感覺并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標消費者的在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。1，銷售準備期所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準備。建議從動工到封盤在施工外圍樹立3D效果圖，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。五、廣告預(yù)算及分配3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。兒子在迎接他。在我司提出的“5＋2”生活模式得到認可后，我司便又發(fā)現(xiàn)，單純的“5＋2”生活概念思路還比較狹窄，于是我們又將其發(fā)散為度假的概念，這樣又把目標客戶層面拓寬?！　≡跇I(yè)界與市民的強烈呼吁下，宏佳公司在萬豪酒店組織召開了“在水一方項目營銷策劃”新聞發(fā)布會，又一次為“在水一方”項目營造了新聞熱點。202．2．項目形象定位語由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。（2）劣勢分析格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2（復(fù)式）5668～6195元/m2，均價5861元/m2（最新價格）：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入??；②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；④發(fā)展商知名度較高，能夠給買家一定的信心支持；⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟繁榮。前242．4．目標市場細分2001年12月8日，C組團開盤，我們及時調(diào)整價格策略，在價格相對A、B組團有所提高的情況下，當天迅速成交86套，場面火爆?！叭諆?nèi)瓦湖濱小鎮(zhèn)”思路誕生：　　圍繞度假物業(yè)思路，我司認為要成為一個真正的度假物業(yè)，必然要在產(chǎn)品設(shè)計上特別是景觀設(shè)計上要更加具有針對性，為此我們以瑞士風(fēng)景名勝日內(nèi)瓦為喙頭，提出了“日內(nèi)瓦湖濱小鎮(zhèn)”概念，加強對社區(qū)沿寶圣湖岸的設(shè)計，強調(diào)親水性，設(shè)立了湖濱公園、碼頭，并增設(shè)了諸多湖上游樂設(shè)施，使項目旅游概念更足，對外界而言，在水一水真正成為一個具有魔力的世界。虛化畫面，打出“湘藝苑5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見?！跋嫠囋贰钡慕ㄖ娣e為S平米，均價為R元，廣告預(yù)算為S另外，在開盤當天，建議使用“氣艇”這種新型的媒體。引導(dǎo)試銷期（1）提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽度；3，活動安排：A,大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式；B,書畫藝術(shù)家的展覽；C,文人墨客的講座研討互動會；D,明星才藝表演會。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。廣告口號：“湘藝苑”通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。與競爭對手相區(qū)別，不直接、簡單地賣環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買家的利益點，使公眾形成