【正文】 ，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為15%和12%。因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)肯定是供過(guò)于求，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度,尤其是2002和2003年，將大大超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。在拿地的最開始，就應(yīng)以市場(chǎng)的眼光、銷售的眼光，進(jìn)行充分的價(jià)值研判，確立高市場(chǎng)接受度的產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造系統(tǒng)和準(zhǔn)確的推案價(jià)值傳遞系統(tǒng)。松江關(guān)鍵詞：松江新城/國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)/市級(jí)工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/松江九亭松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。這反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。上海部分水景別墅：九洲大唐花園水面面積5萬(wàn)平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州羅山綠洲別墅水景別墅、戶戶親水而居、私家親水碼頭佘山銀湖別墅帝濤灣戶戶臨水、島居概念、自然山水云間水莊南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱聳|方夏威夷,3000米人工河道楓丹白露別墅70%別墅依水而建,親水空間零距離陽(yáng)光愛琴海,與外圍活水相通麗水華庭理想墅麗水,水景主要集中在北部和西部綠洲比華利天然水系和魚塘,一期2萬(wàn)方人工湖\威尼斯花園淀山湖馨莊明珠淀浦河西郊莊園5片自然湖串聯(lián)18個(gè)形態(tài)各異的島嶼虹山半島三盛頤景園人工湖怡景湖20多畝啟示：別墅的兩大資源：先天資源和后天打造。交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢(shì)在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。amp。amp。定位明確，產(chǎn)品創(chuàng)新：以市場(chǎng)的角度，客觀、審慎地分析。由于這部分人身價(jià)較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問(wèn)題之一amp?；ǔ焦肺唇ǔ芍?，交通尚不便利；三、機(jī)會(huì)分析：規(guī)劃中的花辰公路，輕軌R4線將極大改善本案的交通狀況，催熟本地塊；松江新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；松江大學(xué)城的逐步建設(shè)將給本案帶來(lái)有利影響；上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是別墅市場(chǎng)繼續(xù)升溫，別墅需求有增無(wú)減；四、威脅分析：盤量大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，不確定因素多；本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場(chǎng)高位風(fēng)險(xiǎn)；成熟板塊向市場(chǎng)提供的總體量巨大，如本案又未能形成獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，則將對(duì)本案形成巨大的壓力；佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時(shí)面市，對(duì)本案造成極大威脅。以獨(dú)創(chuàng)的“橋居時(shí)代”全面升華傳統(tǒng)的水景別墅——第一個(gè)提出“橋水居的生活情境”，讓上海的別墅進(jìn)入“橋居時(shí)代”；——第一次用“水化率”替代“綠化率”，改寫豪宅的歷史。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。（3）西式水系組團(tuán)： “室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團(tuán)的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺(tái)，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂(lè)庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過(guò)巧妙的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。 ——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營(yíng)造多種空間感受； 大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等……都可考慮 ——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) ——衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于10平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi)68平方米 ——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房?jī)煞N，或開放式廚房 ——餐廳或客房可做夾層（一夾二或二夾三） ——充分利用水景和水系：可設(shè)計(jì)出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅） ——充分考慮別墅居家的特性，把握好具體各房間的尺度 ——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫(kù)、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室室外區(qū)：車庫(kù)門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠化 ——?jiǎng)?chuàng)新型別墅少量可考慮聘請(qǐng)國(guó)外著名的設(shè)計(jì)師，從外立面到內(nèi)部裝修全部進(jìn)行設(shè)計(jì)，不為賣房，首先為炒作概念，用大手筆體現(xiàn)實(shí)力與特色，也是營(yíng)銷創(chuàng)新的一種手段，為項(xiàng)目形象提升打下伏筆。 前期蓄勢(shì)要充分。推薦案名：加勒比橋Caribbean Bridge Villa巴厘風(fēng)情 威尼斯橋墅思考方向四：適當(dāng)降低容積率，從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘?！? 其它的建議對(duì)單體面積的思考單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力。每座橋都有一個(gè)故事，每座橋，都是一種生活態(tài)度。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。考慮到本案的大盤量、分階段的運(yùn)作特點(diǎn)，該概念必須有一定的延展性。 外部資源：青青旅游世界使本案增添了強(qiáng)大的生態(tài)氣息。amp。 中高檔：總價(jià)在180300萬(wàn)左右基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)研究對(duì)本案的啟示順應(yīng)板塊，順勢(shì)而動(dòng)：本案較九亭、新橋傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠(yuǎn)，但仍處于滬松公路沿線。佘山度假區(qū)近年來(lái)的迅速發(fā)展，年均客流量逾180萬(wàn)人次。各類苗木280余種100萬(wàn)余株，另有建筑面積近2萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。 SWOT分析【第四章 產(chǎn)品基地研究】一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠(yuǎn)期規(guī)劃60平方公里、50萬(wàn)人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時(shí)的車程。無(wú)奈。滬杭高速穿過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)。 amp。改革開放以來(lái)，尤其是進(jìn)入90年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2000年，；；；。如何防范、化解別墅開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，成為擺在每一個(gè)現(xiàn)實(shí)面對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展商面前的一大難題。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購(gòu)房者并不是長(zhǎng)期居住在上海的本地人。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營(yíng)銷特色。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 FONTSIZE: 9pt。 msofontkerning: 。 msofareastfontfamily: 203。204。其價(jià)格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastlanguage: ZHCN。 msobidilanguage: ARSA。204。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級(jí)外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來(lái)，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。204。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。229。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。204。 msobidifontfamily: 39。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。229。Times New Roman39。 msofareastlanguage: ZHCN。除了一些開發(fā)商開好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。amp。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。在90年代中期二三年的回調(diào)整理后，在90年代末期伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，二、表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述amp。政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上海“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場(chǎng)看好。2001年第四季度個(gè)案廣告投放量排行榜排名樓盤名稱區(qū)域投放量/萬(wàn)元發(fā)展商1佘山銀湖別墅松江廣東黃河集團(tuán)上海公司4新上?；▓@洋房松江茸欣房產(chǎn)6春天花園長(zhǎng)寧東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂(lè)部9康橋半島南匯康橋半島10云頂別墅松江富淘房產(chǎn)2002年上海別墅市場(chǎng)展望2002年別墅市場(chǎng)較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時(shí)也不可避免的帶來(lái)相當(dāng)程度的高位風(fēng)險(xiǎn)。Times New Roman39。 msohansifontfamily: 39。 msofareastfontfamily: 203。 msoansilanguage: ENUS。206。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msobidilanguage: ARSA。 msofontkerning: 。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。從上海別墅市場(chǎng)分布區(qū)域來(lái)看，主要集中在浦東、青浦318國(guó)道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。 amp。 虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。 msobidilanguage: ARSA。 msofontkerning: 。Times New Roman39。 msobidifontfamily: 39。amp。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。amp。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅商品營(yíng)銷特色。 其它地區(qū)——上海其它非主力供應(yīng)區(qū)。從長(zhǎng)期需求來(lái)看，上海別墅需求在510萬(wàn)套，；但從短期來(lái)看，目前上海住宅市場(chǎng)近兩千萬(wàn)平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬(wàn)平方米，與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量有一定的差距。 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)如：受靜態(tài)市場(chǎng)局面誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；以后來(lái)進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無(wú)明顯差異和優(yōu)勢(shì)；遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、或過(guò)早進(jìn)入“尚無(wú)人氣”的潛力板塊，“單打獨(dú)斗”；amp。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元751年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣1250周年。 amp。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上。目前來(lái)看，上海第一、二輪的發(fā)展形成了松江新橋（莘閔別墅園區(qū)）、滬青平公路別墅板塊；第三輪的發(fā)展又帶動(dòng)了松江九亭和泗涇的發(fā)展；我們預(yù)計(jì)，在20022003年，松江別墅的板塊必將進(jìn)一步外延，佘山和洞涇很可能是潛在的兩大主要區(qū)域。 產(chǎn)品基地研究amp。 上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林）青青旅游世界二期與基地隔路（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。 佘山風(fēng)景區(qū)佘山是上海唯一的山林風(fēng)景區(qū)，位于上海西南古城松江境內(nèi)，九峰十二山逶迤起伏十余里，自然風(fēng)光秀美，人文景觀薈萃，自古便是著名的旅游休閑勝地，享有上海之根，世外桃源的美譽(yù)。amp。消費(fèi)特征——amp。 內(nèi)部資源：基地西側(cè)的通波塘，基地內(nèi)部橫三縱二的河流，形成天然豐富的水資源，這是本案最大的特色。二、概念的創(chuàng)意生成 任何概念的創(chuàng)意生成都是建立在一定的基礎(chǔ)上的。在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)、水公園；水云別墅、水中客廳、SPA衛(wèi)生間）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。每座橋用簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個(gè)性。我們對(duì)本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進(jìn)行融會(huì)貫通。2）、安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng)3）、物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) （2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂(lè)，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個(gè)性化的服務(wù)、24小時(shí)物業(yè)服務(wù)【第九章 項(xiàng)目命名構(gòu)想】方向之一：從本項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)中尋找靈感推薦案名：水印廊橋Watermark Bridge 水印長(zhǎng)堤 水印長(zhǎng)橋 綠水廊橋冠華這一階段，我們可以通過(guò)假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買阻力。組團(tuán)內(nèi)各幢別墅間各有特色，但總體協(xié)調(diào)。（如皇都花園的水云別墅）廊橋別墅——度身定造的創(chuàng)新別墅，將別墅的很大部分（如客廳或起居室）架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室。 從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內(nèi)通過(guò)水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)和水公園，獨(dú)創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設(shè)置挑臺(tái)臺(tái)階、屏蔽墻，使人與水有一個(gè)最適關(guān)系，以便賞景、放松、釣魚或劃船等。古