【正文】 金堂縣，這個項目是高檔住宅加高爾夫球場，然后還有將近30萬平方米的配套商業(yè)。 多業(yè)權(quán)商業(yè)物業(yè)招商應(yīng)把握的重點(diǎn)可以概括成12個字：吃透兩點(diǎn)、把握三點(diǎn)、做到四點(diǎn) 一、吃透兩點(diǎn)：項目定位：（1）主題業(yè)態(tài)定位（2）目標(biāo)消費(fèi)群定位（3）項目經(jīng)營模式定位商業(yè)規(guī)劃：（1）商鋪分割、主次通道、主次出入口、消防通道等動線規(guī)劃，視線規(guī)劃（2）人流、車流、停車、導(dǎo)識規(guī)劃（3）建筑硬件與商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營相關(guān)配套規(guī) 二、把握三點(diǎn)精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)（業(yè)種）、商戶配比設(shè)置合理的招商準(zhǔn)入條件整合招商，變小商鋪為大店、大賣場 三、做到四點(diǎn)物業(yè)資源控制最大化商源儲備，優(yōu)選最大化業(yè)主策略多樣化商家策略模式化 （詳細(xì)資料請留言索?。┐笮头b專業(yè)批發(fā)市場成活的六大特點(diǎn)一、市場發(fā)展特點(diǎn)培育期（前2年）→成長期（12年） → 成熟期。大型專業(yè)市場如何快速渡過市場培育期藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期運(yùn)作策略 大型商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是大型商業(yè)賣場在開業(yè)之初，如同剛出生的嬰兒一般需要精心培育，方能在激烈的市場環(huán)境中茁壯成長，而如何快速渡過最初的市場培育期？是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在實(shí)際項目經(jīng)營過程中必須面臨的課題。服裝市場消費(fèi)減弱，原材料及成品成本上漲。確?，F(xiàn)金流安全為前提，限量鋪貨，嚴(yán)防庫存積壓，嚴(yán)防呆帳、死帳增加。 《地產(chǎn)界》：最近幾年，不少大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入成都地區(qū)，您是如何看待這一現(xiàn)象的？成都商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營條件方面，是否存在某種優(yōu)勢？ 盧朝壽：成都是一個休閑城市，而這種休閑卻有著這個城市獨(dú)特的文化。 “變”：密切關(guān)注商業(yè)環(huán)境變化，以變應(yīng)變，在變化中發(fā)展，在變化中尋求商業(yè)價值最大化。然而，由此引發(fā)的剛性需求和改善性需求對住宅市場的觀望情緒，最終導(dǎo)致住宅市場受到了影響，繼而導(dǎo)致開發(fā)商投資方向的改變?！?開發(fā)投資都需謹(jǐn)慎盡管成都商業(yè)地產(chǎn)市場的投資機(jī)會大增，但盧朝壽認(rèn)為“不是每一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)投資都會成功，商業(yè)地產(chǎn)的特性是以項目運(yùn)營成活為成功標(biāo)準(zhǔn)的。面對風(fēng)云變幻的市場，我們需要創(chuàng)造性的理念、需要超強(qiáng)的經(jīng)營能力、需要強(qiáng)有力的執(zhí)行力。峨秀湖國際旅游度假區(qū)項目代表著旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)的一個新的高水平開發(fā)階段，它依托世界自然遺產(chǎn)，景區(qū)資源豐富、知名度高；擁有深厚的文化底蘊(yùn)、鮮活的題材，有很多其它旅游地產(chǎn)項目所不具備的綜合性優(yōu)勢，但是也注定了項目開發(fā)的難度與復(fù)雜性。MCM公司將會帶來自己30多年的制作國際表演秀的經(jīng)驗，以及曾在拉斯維加斯，紐約，歐洲以及亞洲打造了多臺奢華舞臺秀的實(shí)際運(yùn)作理念，并將引進(jìn)世界上最好的導(dǎo)演、布景設(shè)計師、舞臺編導(dǎo)與藍(lán)光文旅團(tuán)隊合作打造這臺具有深厚文化底蘊(yùn)的、精彩的、極具震撼力的舞臺秀。“巴國布衣、御膳宮、天福茗茶、城市名人酒店、錦江之星、凱賓酒店、草根人家客?！?以及“成都餐飲同業(yè)行會、四川省飯店與餐飲娛樂行業(yè)協(xié)會”等全國知名餐飲休閑娛樂業(yè)品牌投資運(yùn)營商和管理機(jī)構(gòu)紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的進(jìn)駐與合作意愿。任何一個環(huán)節(jié)的缺失都可能導(dǎo)致商業(yè)項目無法造活、最終死掉。然，不管哪類人群，最關(guān)心的皆為旅游地產(chǎn)價值的最大化問題。景觀方面來講，主要體現(xiàn)在地塊的景觀可塑性。交通線路又是旅游系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)空間結(jié)構(gòu)的“廊道”，傳送著旅游信息流、物質(zhì)流、資金流，交通技術(shù)與交通線路的發(fā)展，將會給旅游系統(tǒng)空間組織形式及其空間結(jié)構(gòu)帶來極大的正向變化。在一個成功的旅游地產(chǎn)項目中，經(jīng)營性物業(yè)必定扮演了旅游吸引物和綜合服務(wù)體的雙重角色。通過實(shí)踐總結(jié)和研究分析，我們發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中的不容忽視的六大問題。對于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用；對于居民而言，關(guān)注的是旅游區(qū)娛樂、休閑、度假產(chǎn)品及配套設(shè)施的完善；對于開發(fā)商來講，當(dāng)然關(guān)注的是項目盈利和品牌塑造的問題。問題3，營銷推廣手段單一，執(zhí)行力度不夠營銷手段需要經(jīng)驗指導(dǎo)和實(shí)踐積累，由于旅游地產(chǎn)體量都比較大，開發(fā)周期都較長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷推廣無法滿足于旅游地產(chǎn)的開發(fā)與產(chǎn)品銷售。問題一：主題定位缺失項目總體定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也是指導(dǎo)項目全盤開發(fā)的核心問題。如果無法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到難以解決的瓶頸。從目前國內(nèi)主要的推廣方式來看，一是自主營銷和推廣，二是選擇銷售代理公司，三是選擇顧問公司作為營銷顧問或者委托代理銷售。而這種文化氛圍的營造則突出體現(xiàn)在兩個字上，那就是“主題”。相對于高檔飯店動輒上千元的房價，經(jīng)濟(jì)型酒店的價格一般在人民幣300元以下，一些青年旅舍和汽車旅館只收取幾十至一百元左右；第四，目標(biāo)群體的固定性。結(jié)合自己以前與現(xiàn)在的工作，總結(jié)以下四種思維方式對我們順利開展工作，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果尤為重要：第一，整合性思維所謂整合性思維即放棄“非此即彼”的選擇，利用兩種對立觀點(diǎn)之間的矛盾來尋找一條更好、更有創(chuàng)意的解決方案。七、經(jīng)濟(jì)型酒店近幾年，中國的大城市中悄然興起一種新的酒店業(yè)態(tài)：經(jīng)濟(jì)型酒店。通過對酒店行業(yè)的解讀，以下七種模式是中國未來酒店業(yè)發(fā)展的主流模式。面對旅游地產(chǎn)所依附的優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)良的生態(tài)資源或深厚的文化底蘊(yùn)，也只是簡單的借力、借勢，而沒有對其進(jìn)行充分的挖掘和利用。問題三：經(jīng)營管理不善大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長，在漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時還承擔(dān)著運(yùn)營管理的任務(wù)，除前期的開發(fā)銷售以外，品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、區(qū)域開發(fā)各利益相關(guān)者的協(xié)調(diào)管理等也是開發(fā)商肩負(fù)的重任。綜合目前的時代環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)的新變局、新思考、新路徑的大背景下，旅游產(chǎn)業(yè)的振興復(fù)蘇，對于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，無疑是個發(fā)展良機(jī)。問題1，就項目營銷項目，忽略區(qū)域價值一般的開發(fā)企業(yè)，對營銷推廣焦點(diǎn)多集中在項目自身，其主要目的是為了短期內(nèi)銷售項目，無法滿足項目長期開發(fā)推廣的需求。而該類產(chǎn)品，承載著風(fēng)險控制、項目盈利、樹立形象、平衡關(guān)系等諸多責(zé)任，這些復(fù)雜的問題交織在一起就需要有一個科學(xué)和系統(tǒng)的論證，啟動引擎的成功與否，直接關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。旅游地產(chǎn)開發(fā)的不容忽視的六大問題國內(nèi)旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項目為基礎(chǔ)和依托，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目，它通過與旅游項目的嫁接與融合，二者相互依托，相輔相成，共同構(gòu)成了一個旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住為一體的大型旅游休閑空間。通過旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的各種資源的整合，形成既要為旅游者服務(wù)，又要保證形成一個復(fù)合功能的旅游綜合體。交通，是旅游活動中的主要時間消耗、費(fèi)用消耗，以及主要的效果因素。其中比較重要的因素包括：氣候因素、特種水資源、珍惜植物物種、土壤的生態(tài)適宜性、區(qū)域文化等。按照商業(yè)投資規(guī)律，合理的年靜態(tài)投資回報率約在8%左右，投資回報周期約為12年左右。商業(yè)地產(chǎn)受到追捧，是住宅市場抽離的投資性資本轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的直接作用。公司鏈接：SANDERSON GROUP（新道信公司）SANDERSON GROUP（新道信公司）總部位于澳大利亞布里斯班，在全世界7個國家和地區(qū)設(shè)有10間分公司?！癆NANTARA”酒店超越了普通酒店的定義，其理念整合風(fēng)格建筑、個性化服務(wù)、地域文化、頂尖Spa享受和創(chuàng)意游覽活動于一體，專門為有品位的商務(wù)和休閑人士提供完美的生活化體驗，在“體驗經(jīng)濟(jì)”大行其道的當(dāng)今市場社會中引領(lǐng)風(fēng)潮。通過以上的舉措，全面提升團(tuán)隊的核心能力，迎難而上、開拓進(jìn)取，堅定不移的將峨秀湖項目打造成為世界級的休閑度假目的地。比如，成灌快鐵的開通標(biāo)志著都江堰、青城山板塊正式由郊區(qū)變成近城區(qū)，而不久的將來，成都的幾條地鐵線也即將開通，從一定意義上講，這將拉動快鐵或地鐵沿線經(jīng)濟(jì)及樓市的發(fā)展，由此形成的新人居社區(qū)，并且必將誕生新興的城市副中心及新商業(yè)區(qū)，片區(qū)內(nèi)必然存在各類業(yè)態(tài)、各種規(guī)模的商業(yè)物業(yè)以滿足市場需求，但一定會有一些經(jīng)營不善、規(guī)劃定位失誤的商業(yè)樓盤成為了發(fā)展過程中的先烈?！癈BD及金融中心區(qū)域的寫字樓、城市核心商圈的集中商業(yè)、城市副中心及區(qū)縣中心，集中居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)及遠(yuǎn)郊文化、旅游主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是目前商業(yè)地產(chǎn)的幾大趨勢。成都商業(yè)地產(chǎn)熱，開發(fā)投資需謹(jǐn)慎一系列旨在遏制房價過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)空新政推出后，新政組合拳猶如突襲而來的冰雹般重重砸向高燒樓市，住宅市場成交量迅速下滑、市場觀望情緒蔓延，開發(fā)商由此醞釀降價優(yōu)惠……短短幾十天內(nèi)，樓市一片愁云慘霧。 “補(bǔ)”：即通過補(bǔ)位招商、主動置換的手段，騰籠換鳥，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提升項目商業(yè)內(nèi)涵、提升項目經(jīng)營檔次和商業(yè)價值。另外，隨著政府利好政策的推出、地鐵的修建范圍擴(kuò)大，及西南地區(qū)房價的企穩(wěn)回升等，這些利好消息無疑將會吸引更多的外資企業(yè)進(jìn)駐，西南地區(qū)及成都的商業(yè)將進(jìn)入一個新的階段，即“品牌發(fā)展商＋復(fù)合型城市綜合體”目前國內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，成都的商業(yè)地產(chǎn)也將進(jìn)入品牌運(yùn)營時代。剛性消費(fèi)需求客觀存在，抑制消費(fèi)是有時效性的?！　⊥ㄟ^在商家業(yè)主大會上的宣傳，《藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期運(yùn)作策略》得到了各方一致贊同，成為藍(lán)光金荷花國際時裝城市場培育期團(tuán)結(jié)各方力量，開展各項工作的綱領(lǐng)性文件。七、無上游廠商、無下游客戶、無穩(wěn)定經(jīng)營品牌。（全文完）多業(yè)權(quán)商業(yè)項目招商應(yīng)把握的重點(diǎn)多業(yè)權(quán)商業(yè)地產(chǎn)是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，在特定歷史條件和階段下的產(chǎn)物。我們前三年定的年平均租金是40元／平方米，現(xiàn)在也是按照這個水平招商。我們在發(fā)展這個項目的第一步就是先規(guī)劃，項目規(guī)劃成中國西部地區(qū)功能最齊全、配置條件最好的服裝批發(fā)市場，這是硬件方面；在軟件方面，我們在運(yùn)作過程中，主要是把握了招商的準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格按照區(qū)域的規(guī)劃和樓層的規(guī)劃來進(jìn)行商家組合。進(jìn)來的商家一定要有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌影響力，比如我們項目的負(fù)一層，引進(jìn)的都是新光、晶晶這些在海內(nèi)外都是比較有影響力的商家。賣的價格大概是6000～7000元每平方米。多業(yè)權(quán)商業(yè)項目的弊端和經(jīng)營管理的難度被業(yè)界所公認(rèn)，而這種模式也被實(shí)力越來越強(qiáng)大的開發(fā)商逐漸摒棄，但大量存在的多業(yè)權(quán)商業(yè)項目依然是擺在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理者面前的一道難題。八、大面積不開攤、假開攤、不按時開攤，難以滯客、聚客，形成惡性循環(huán)。　　截止2007年底，%，%。 服裝市場應(yīng)對策略——認(rèn)清形勢，增強(qiáng)信心，把握機(jī)遇。 　　目前和今后大型的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為全持有或者大部分持有經(jīng)營,開發(fā)建設(shè)只是其中的一個環(huán)節(jié)，后期管理經(jīng)營則會變成項目的核心重點(diǎn)?！　　把a(bǔ)”的三個方面：補(bǔ)空鋪招商，提高項目開攤率； 補(bǔ)優(yōu)勢業(yè)態(tài)，鞏固項目核心競爭力；補(bǔ)優(yōu)質(zhì)商家，為項目注入新鮮血液，增強(qiáng)經(jīng)營活力。而隨之而來的是全國城市住宅市場“小陽春”的熱，已漸行漸遠(yuǎn)；一、二線城市“觀望潮”的寒，卻余音未了，在這一熱一冷的銜接處，房地產(chǎn)行業(yè)的另一個領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)逐漸開始異軍突起…… 新政后商業(yè)地產(chǎn)成交激增繼 4月14日及17日相繼出臺的有關(guān)一、二、三套以及外地人限制購房的貸款政策一個多月來，被業(yè)界比喻為“連環(huán)腿”+“組合拳”的調(diào)控在成都樓市已初顯成效，住宅市場各樓盤項目房屋成交量紛紛下滑，原來投往住宅市場的樓市資金也逐步轉(zhuǎn)移另覓它路。”盧朝壽告訴記者，由于城市中心區(qū)商業(yè)口岸成熟，所以投資風(fēng)險比較??；城市副中心區(qū)域?qū)⑿纬尚碌娜司又行?，將迅速推動商業(yè)化發(fā)展，催生區(qū)域商氣，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資前景樂觀。所以，面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱浪來襲，開發(fā)商與投資者都應(yīng)保持理智的態(tài)度，遵從市場客觀規(guī)律與行業(yè)特性，理性開發(fā)、謹(jǐn)慎投資。2011，開啟藍(lán)光文旅產(chǎn)業(yè)新紀(jì)年（上）—世界知名品牌運(yùn)營商齊聚峨眉，助推峨秀湖文旅產(chǎn)業(yè)提速（上） ◎ 比肩普吉島、巴厘島的奢華度假酒店◎ 比肩紅磨坊、拉斯維加斯的超級秀場◎ 比肩東京迪斯尼、新加坡環(huán)球影城的主題樂園◎ 比肩麗江、陽朔、大理的原生態(tài)商業(yè)群落 2010年，峨眉山刮起了一股藍(lán)光旋風(fēng)，強(qiáng)大的品牌攻勢，快速的項目開發(fā)節(jié)奏，轟動了成都及西南地區(qū)，大峨眉旅游提升戰(zhàn)略正式起航，從此峨秀湖國際度假區(qū)倍受世人關(guān)注。 最近，由美國權(quán)威旅游雜志《私家地理》(TRAVEL+LEISURE)根據(jù)讀者票選排出的全亞洲15個最好的度假酒店中，其中有四家是由MINOR酒店集團(tuán)投資或運(yùn)營管理的。新道信集團(tuán)是全球最大的游樂場設(shè)計及建造公司，也是世界上唯一一家服務(wù)過并取得了華納兄弟公司、迪斯尼公司、環(huán)球影城公司、?？怂构?、夢工廠設(shè)計及建造免審查資(PreQulified)的專業(yè)公司。除此之外，我認(rèn)為隨著成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的全面啟動，和一些諸如“成都國際商貿(mào)城”、“金牛萬達(dá)廣場”等特大型商業(yè)項目的建成，成都市的城市價值將快速提升，為成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。因此商鋪選擇并非“越是黃金地段就越好”，因為黃金地段必然高房價，如果不能得到相應(yīng)高水平的租金回報，那么就會產(chǎn)生巨大的投資風(fēng)險。通過對珍稀物種的培育、特種資源的保留、文化遺產(chǎn)的傳承，可以構(gòu)建未來稀缺資源的升值空間，提升地塊附著物的品味和檔次，保證地塊開發(fā)價值的最大化。在旅游目的地的選擇上，交通的便利與否是影響旅游者決策的重要因素。這些都是規(guī)劃設(shè)計所解決的，所以一個旅游地產(chǎn)項目的價值會受到規(guī)劃設(shè)計的影響。綜合目前的時代環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)的新變局、新思考、新路徑的大背景下，旅游產(chǎn)業(yè)的振興復(fù)蘇，對于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，無疑是個發(fā)展良機(jī)。問題三：經(jīng)營管理不善大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長，在漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時還承擔(dān)著運(yùn)營管理的任務(wù)，除前期的開發(fā)銷售以外，品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、區(qū)域開發(fā)各利益相關(guān)者的協(xié)調(diào)管理等也是開發(fā)商肩負(fù)的重任。面對旅游地產(chǎn)所依附的優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)良的生態(tài)資源或深厚的文化底蘊(yùn)，也只是簡單的借力、借勢，而沒有對其進(jìn)行充分的挖掘和利用。旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，越來越受到社會的廣泛關(guān)注，國內(nèi)眾多地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)將矛頭指向旅游地產(chǎn)。在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商往往扮演多重角色，而在扮演多重角色的過程中，通常要平衡三方關(guān)系，一是政府、二是居民、三是自身。問題2，客源通路挖掘不夠，無法吸引更多客群這是營銷推廣過程中的通病，源于前期市場調(diào)研不充分，對未來市場的潛在客源判斷不準(zhǔn)確、不嚴(yán)謹(jǐn)。一、主題酒店 21世紀(jì)，酒店的竟?fàn)幵絹碓节呄蛞环N更高層次的競爭，這種競爭