【正文】 金堂縣，這個項目是高檔住宅加高爾夫球場，然后還有將近30萬平方米的配套商業(yè)。 多業(yè)權商業(yè)物業(yè)招商應把握的重點可以概括成12個字：吃透兩點、把握三點、做到四點 一、吃透兩點：項目定位：（1）主題業(yè)態(tài)定位（2）目標消費群定位（3）項目經(jīng)營模式定位商業(yè)規(guī)劃：（1）商鋪分割、主次通道、主次出入口、消防通道等動線規(guī)劃，視線規(guī)劃（2）人流、車流、停車、導識規(guī)劃（3）建筑硬件與商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營相關配套規(guī) 二、把握三點精準的業(yè)態(tài)（業(yè)種）、商戶配比設置合理的招商準入條件整合招商，變小商鋪為大店、大賣場 三、做到四點物業(yè)資源控制最大化商源儲備，優(yōu)選最大化業(yè)主策略多樣化商家策略模式化 （詳細資料請留言索取）大型服裝專業(yè)批發(fā)市場成活的六大特點一、市場發(fā)展特點培育期（前2年）→成長期（12年） → 成熟期。大型專業(yè)市場如何快速渡過市場培育期藍光金荷花國際時裝城市場培育期運作策略 大型商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是大型商業(yè)賣場在開業(yè)之初，如同剛出生的嬰兒一般需要精心培育，方能在激烈的市場環(huán)境中茁壯成長，而如何快速渡過最初的市場培育期？是商業(yè)地產(chǎn)運營商在實際項目經(jīng)營過程中必須面臨的課題。服裝市場消費減弱，原材料及成品成本上漲。確?，F(xiàn)金流安全為前提，限量鋪貨，嚴防庫存積壓，嚴防呆帳、死帳增加。 《地產(chǎn)界》：最近幾年，不少大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入成都地區(qū)，您是如何看待這一現(xiàn)象的？成都商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營條件方面，是否存在某種優(yōu)勢？ 盧朝壽：成都是一個休閑城市，而這種休閑卻有著這個城市獨特的文化。 “變”：密切關注商業(yè)環(huán)境變化，以變應變，在變化中發(fā)展，在變化中尋求商業(yè)價值最大化。然而，由此引發(fā)的剛性需求和改善性需求對住宅市場的觀望情緒，最終導致住宅市場受到了影響，繼而導致開發(fā)商投資方向的改變?！?開發(fā)投資都需謹慎盡管成都商業(yè)地產(chǎn)市場的投資機會大增，但盧朝壽認為“不是每一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)投資都會成功，商業(yè)地產(chǎn)的特性是以項目運營成活為成功標準的。面對風云變幻的市場，我們需要創(chuàng)造性的理念、需要超強的經(jīng)營能力、需要強有力的執(zhí)行力。峨秀湖國際旅游度假區(qū)項目代表著旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)的一個新的高水平開發(fā)階段，它依托世界自然遺產(chǎn)，景區(qū)資源豐富、知名度高；擁有深厚的文化底蘊、鮮活的題材，有很多其它旅游地產(chǎn)項目所不具備的綜合性優(yōu)勢，但是也注定了項目開發(fā)的難度與復雜性。MCM公司將會帶來自己30多年的制作國際表演秀的經(jīng)驗，以及曾在拉斯維加斯，紐約，歐洲以及亞洲打造了多臺奢華舞臺秀的實際運作理念，并將引進世界上最好的導演、布景設計師、舞臺編導與藍光文旅團隊合作打造這臺具有深厚文化底蘊的、精彩的、極具震撼力的舞臺秀?！鞍蛧家?、御膳宮、天福茗茶、城市名人酒店、錦江之星、凱賓酒店、草根人家客?！?以及“成都餐飲同業(yè)行會、四川省飯店與餐飲娛樂行業(yè)協(xié)會”等全國知名餐飲休閑娛樂業(yè)品牌投資運營商和管理機構紛紛表達了強烈的進駐與合作意愿。任何一個環(huán)節(jié)的缺失都可能導致商業(yè)項目無法造活、最終死掉。然，不管哪類人群，最關心的皆為旅游地產(chǎn)價值的最大化問題。景觀方面來講，主要體現(xiàn)在地塊的景觀可塑性。交通線路又是旅游系統(tǒng)網(wǎng)絡空間結構的“廊道”，傳送著旅游信息流、物質(zhì)流、資金流，交通技術與交通線路的發(fā)展，將會給旅游系統(tǒng)空間組織形式及其空間結構帶來極大的正向變化。在一個成功的旅游地產(chǎn)項目中，經(jīng)營性物業(yè)必定扮演了旅游吸引物和綜合服務體的雙重角色。通過實踐總結和研究分析，我們發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中的不容忽視的六大問題。對于政府而言，關注的是土地資源的有效整合與利用；對于居民而言，關注的是旅游區(qū)娛樂、休閑、度假產(chǎn)品及配套設施的完善；對于開發(fā)商來講，當然關注的是項目盈利和品牌塑造的問題。問題3，營銷推廣手段單一，執(zhí)行力度不夠營銷手段需要經(jīng)驗指導和實踐積累，由于旅游地產(chǎn)體量都比較大，開發(fā)周期都較長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷推廣無法滿足于旅游地產(chǎn)的開發(fā)與產(chǎn)品銷售。問題一：主題定位缺失項目總體定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也是指導項目全盤開發(fā)的核心問題。如果無法理順這些關系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會遇到難以解決的瓶頸。從目前國內(nèi)主要的推廣方式來看，一是自主營銷和推廣，二是選擇銷售代理公司，三是選擇顧問公司作為營銷顧問或者委托代理銷售。而這種文化氛圍的營造則突出體現(xiàn)在兩個字上，那就是“主題”。相對于高檔飯店動輒上千元的房價，經(jīng)濟型酒店的價格一般在人民幣300元以下，一些青年旅舍和汽車旅館只收取幾十至一百元左右；第四，目標群體的固定性。結合自己以前與現(xiàn)在的工作，總結以下四種思維方式對我們順利開展工作，實現(xiàn)預期效果尤為重要：第一，整合性思維所謂整合性思維即放棄“非此即彼”的選擇，利用兩種對立觀點之間的矛盾來尋找一條更好、更有創(chuàng)意的解決方案。七、經(jīng)濟型酒店近幾年，中國的大城市中悄然興起一種新的酒店業(yè)態(tài)：經(jīng)濟型酒店。通過對酒店行業(yè)的解讀，以下七種模式是中國未來酒店業(yè)發(fā)展的主流模式。面對旅游地產(chǎn)所依附的優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)良的生態(tài)資源或深厚的文化底蘊，也只是簡單的借力、借勢，而沒有對其進行充分的挖掘和利用。問題三：經(jīng)營管理不善大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長，在漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時還承擔著運營管理的任務，除前期的開發(fā)銷售以外，品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、區(qū)域開發(fā)各利益相關者的協(xié)調(diào)管理等也是開發(fā)商肩負的重任。綜合目前的時代環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)的新變局、新思考、新路徑的大背景下，旅游產(chǎn)業(yè)的振興復蘇，對于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，無疑是個發(fā)展良機。問題1，就項目營銷項目，忽略區(qū)域價值一般的開發(fā)企業(yè)，對營銷推廣焦點多集中在項目自身，其主要目的是為了短期內(nèi)銷售項目，無法滿足項目長期開發(fā)推廣的需求。而該類產(chǎn)品，承載著風險控制、項目盈利、樹立形象、平衡關系等諸多責任，這些復雜的問題交織在一起就需要有一個科學和系統(tǒng)的論證，啟動引擎的成功與否，直接關系到項目開發(fā)的成敗。旅游地產(chǎn)開發(fā)的不容忽視的六大問題國內(nèi)旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項目為基礎和依托，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目，它通過與旅游項目的嫁接與融合，二者相互依托，相輔相成，共同構成了一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住為一體的大型旅游休閑空間。通過旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的各種資源的整合，形成既要為旅游者服務，又要保證形成一個復合功能的旅游綜合體。交通，是旅游活動中的主要時間消耗、費用消耗，以及主要的效果因素。其中比較重要的因素包括：氣候因素、特種水資源、珍惜植物物種、土壤的生態(tài)適宜性、區(qū)域文化等。按照商業(yè)投資規(guī)律，合理的年靜態(tài)投資回報率約在8%左右，投資回報周期約為12年左右。商業(yè)地產(chǎn)受到追捧，是住宅市場抽離的投資性資本轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的直接作用。公司鏈接：SANDERSON GROUP（新道信公司）SANDERSON GROUP（新道信公司）總部位于澳大利亞布里斯班，在全世界7個國家和地區(qū)設有10間分公司?！癆NANTARA”酒店超越了普通酒店的定義，其理念整合風格建筑、個性化服務、地域文化、頂尖Spa享受和創(chuàng)意游覽活動于一體，專門為有品位的商務和休閑人士提供完美的生活化體驗，在“體驗經(jīng)濟”大行其道的當今市場社會中引領風潮。通過以上的舉措，全面提升團隊的核心能力，迎難而上、開拓進取，堅定不移的將峨秀湖項目打造成為世界級的休閑度假目的地。比如，成灌快鐵的開通標志著都江堰、青城山板塊正式由郊區(qū)變成近城區(qū)，而不久的將來，成都的幾條地鐵線也即將開通，從一定意義上講，這將拉動快鐵或地鐵沿線經(jīng)濟及樓市的發(fā)展，由此形成的新人居社區(qū)，并且必將誕生新興的城市副中心及新商業(yè)區(qū)，片區(qū)內(nèi)必然存在各類業(yè)態(tài)、各種規(guī)模的商業(yè)物業(yè)以滿足市場需求，但一定會有一些經(jīng)營不善、規(guī)劃定位失誤的商業(yè)樓盤成為了發(fā)展過程中的先烈?！癈BD及金融中心區(qū)域的寫字樓、城市核心商圈的集中商業(yè)、城市副中心及區(qū)縣中心，集中居住區(qū)的社區(qū)商業(yè)及遠郊文化、旅游主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是目前商業(yè)地產(chǎn)的幾大趨勢。成都商業(yè)地產(chǎn)熱，開發(fā)投資需謹慎一系列旨在遏制房價過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)空新政推出后，新政組合拳猶如突襲而來的冰雹般重重砸向高燒樓市，住宅市場成交量迅速下滑、市場觀望情緒蔓延，開發(fā)商由此醞釀降價優(yōu)惠……短短幾十天內(nèi)，樓市一片愁云慘霧。 “補”：即通過補位招商、主動置換的手段，騰籠換鳥，優(yōu)化業(yè)態(tài)結構，提升項目商業(yè)內(nèi)涵、提升項目經(jīng)營檔次和商業(yè)價值。另外，隨著政府利好政策的推出、地鐵的修建范圍擴大，及西南地區(qū)房價的企穩(wěn)回升等，這些利好消息無疑將會吸引更多的外資企業(yè)進駐，西南地區(qū)及成都的商業(yè)將進入一個新的階段，即“品牌發(fā)展商＋復合型城市綜合體”目前國內(nèi)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，成都的商業(yè)地產(chǎn)也將進入品牌運營時代。剛性消費需求客觀存在，抑制消費是有時效性的?！　⊥ㄟ^在商家業(yè)主大會上的宣傳，《藍光金荷花國際時裝城市場培育期運作策略》得到了各方一致贊同，成為藍光金荷花國際時裝城市場培育期團結各方力量，開展各項工作的綱領性文件。七、無上游廠商、無下游客戶、無穩(wěn)定經(jīng)營品牌。（全文完）多業(yè)權商業(yè)項目招商應把握的重點多業(yè)權商業(yè)地產(chǎn)是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，在特定歷史條件和階段下的產(chǎn)物。我們前三年定的年平均租金是40元／平方米，現(xiàn)在也是按照這個水平招商。我們在發(fā)展這個項目的第一步就是先規(guī)劃，項目規(guī)劃成中國西部地區(qū)功能最齊全、配置條件最好的服裝批發(fā)市場，這是硬件方面；在軟件方面，我們在運作過程中，主要是把握了招商的準入條件，嚴格按照區(qū)域的規(guī)劃和樓層的規(guī)劃來進行商家組合。進來的商家一定要有經(jīng)濟實力和品牌影響力，比如我們項目的負一層，引進的都是新光、晶晶這些在海內(nèi)外都是比較有影響力的商家。賣的價格大概是6000～7000元每平方米。多業(yè)權商業(yè)項目的弊端和經(jīng)營管理的難度被業(yè)界所公認，而這種模式也被實力越來越強大的開發(fā)商逐漸摒棄，但大量存在的多業(yè)權商業(yè)項目依然是擺在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理者面前的一道難題。八、大面積不開攤、假開攤、不按時開攤，難以滯客、聚客，形成惡性循環(huán)?！　〗刂?007年底，%，%。 服裝市場應對策略——認清形勢，增強信心，把握機遇。 　　目前和今后大型的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為全持有或者大部分持有經(jīng)營,開發(fā)建設只是其中的一個環(huán)節(jié)，后期管理經(jīng)營則會變成項目的核心重點。　　“補”的三個方面：補空鋪招商，提高項目開攤率； 補優(yōu)勢業(yè)態(tài)，鞏固項目核心競爭力；補優(yōu)質(zhì)商家，為項目注入新鮮血液，增強經(jīng)營活力。而隨之而來的是全國城市住宅市場“小陽春”的熱，已漸行漸遠；一、二線城市“觀望潮”的寒，卻余音未了，在這一熱一冷的銜接處，房地產(chǎn)行業(yè)的另一個領域——商業(yè)地產(chǎn)逐漸開始異軍突起…… 新政后商業(yè)地產(chǎn)成交激增繼 4月14日及17日相繼出臺的有關一、二、三套以及外地人限制購房的貸款政策一個多月來，被業(yè)界比喻為“連環(huán)腿”+“組合拳”的調(diào)控在成都樓市已初顯成效，住宅市場各樓盤項目房屋成交量紛紛下滑，原來投往住宅市場的樓市資金也逐步轉(zhuǎn)移另覓它路?！北R朝壽告訴記者，由于城市中心區(qū)商業(yè)口岸成熟，所以投資風險比較?。怀鞘懈敝行膮^(qū)域?qū)⑿纬尚碌娜司又行?，將迅速推動商業(yè)化發(fā)展，催生區(qū)域商氣，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資前景樂觀。所以，面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱浪來襲，開發(fā)商與投資者都應保持理智的態(tài)度，遵從市場客觀規(guī)律與行業(yè)特性，理性開發(fā)、謹慎投資。2011，開啟藍光文旅產(chǎn)業(yè)新紀年（上）—世界知名品牌運營商齊聚峨眉，助推峨秀湖文旅產(chǎn)業(yè)提速（上） ◎ 比肩普吉島、巴厘島的奢華度假酒店◎ 比肩紅磨坊、拉斯維加斯的超級秀場◎ 比肩東京迪斯尼、新加坡環(huán)球影城的主題樂園◎ 比肩麗江、陽朔、大理的原生態(tài)商業(yè)群落 2010年，峨眉山刮起了一股藍光旋風，強大的品牌攻勢，快速的項目開發(fā)節(jié)奏，轟動了成都及西南地區(qū)，大峨眉旅游提升戰(zhàn)略正式起航，從此峨秀湖國際度假區(qū)倍受世人關注。 最近，由美國權威旅游雜志《私家地理》(TRAVEL+LEISURE)根據(jù)讀者票選排出的全亞洲15個最好的度假酒店中，其中有四家是由MINOR酒店集團投資或運營管理的。新道信集團是全球最大的游樂場設計及建造公司，也是世界上唯一一家服務過并取得了華納兄弟公司、迪斯尼公司、環(huán)球影城公司、?？怂构?、夢工廠設計及建造免審查資(PreQulified)的專業(yè)公司。除此之外，我認為隨著成渝經(jīng)濟區(qū)的全面啟動，和一些諸如“成都國際商貿(mào)城”、“金牛萬達廣場”等特大型商業(yè)項目的建成，成都市的城市價值將快速提升，為成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。因此商鋪選擇并非“越是黃金地段就越好”，因為黃金地段必然高房價，如果不能得到相應高水平的租金回報，那么就會產(chǎn)生巨大的投資風險。通過對珍稀物種的培育、特種資源的保留、文化遺產(chǎn)的傳承，可以構建未來稀缺資源的升值空間，提升地塊附著物的品味和檔次，保證地塊開發(fā)價值的最大化。在旅游目的地的選擇上，交通的便利與否是影響旅游者決策的重要因素。這些都是規(guī)劃設計所解決的，所以一個旅游地產(chǎn)項目的價值會受到規(guī)劃設計的影響。綜合目前的時代環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)的新變局、新思考、新路徑的大背景下，旅游產(chǎn)業(yè)的振興復蘇，對于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，無疑是個發(fā)展良機。問題三：經(jīng)營管理不善大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長，在漫長的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時還承擔著運營管理的任務，除前期的開發(fā)銷售以外，品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、區(qū)域開發(fā)各利益相關者的協(xié)調(diào)管理等也是開發(fā)商肩負的重任。面對旅游地產(chǎn)所依附的優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)良的生態(tài)資源或深厚的文化底蘊，也只是簡單的借力、借勢，而沒有對其進行充分的挖掘和利用。旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，越來越受到社會的廣泛關注，國內(nèi)眾多地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)將矛頭指向旅游地產(chǎn)。在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商往往扮演多重角色，而在扮演多重角色的過程中，通常要平衡三方關系，一是政府、二是居民、三是自身。問題2，客源通路挖掘不夠，無法吸引更多客群這是營銷推廣過程中的通病，源于前期市場調(diào)研不充分，對未來市場的潛在客源判斷不準確、不嚴謹。一、主題酒店 21世紀，酒店的竟爭越來越趨向一種更高層次的競爭，這種競爭